RobertYoung:中国楼市是区域性泡沫

2012-08-10 14:54:47 来源: 网易财经 举报
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网易财经8月10日讯 主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛今日继续召开。美国建高咨询公司总裁RobertYoung在会上做了题目为“美国房地产市场与金融对中国的借鉴”的主题演讲。RobertYoung表示,任何市场都是有周期性的,美国的楼市也有周期性。中国的楼市是区域性存在泡沫。

RobertYoung称,任何市场都是有周期性的,中国房地产的周期性在最近十几年价格涨幅得比较快,目前涨幅慢下来了,昨天有很多开发商都很紧张,因为涨幅慢下来到底会有什么样的影响呢?其实,美国也是一样,任何一个国家的房地产市场都是有周期性的。

对于中国楼市是否存在泡沫,RobertYoung表示,如果有泡沫的话,包括中国在内应该也是区域性的,可能有些地方不跌,可能有些地方会跌得很厉害。

以下为演讲实录:

主持人:RobertYoung先生,您的演讲时间为15分钟,有请!

RobertYoung:各位嘉宾:下午好!

来了一天半,发觉房地产精英都很专业,要谈房地产的话,我不能和你们谈,可是我看了一下我是唯一从美国进来的咨询公司,只能拿一些资料给大家参考。

我们公司1991年成立,目前在美国的资产是66亿美元,约在10几年前,我们曾经想把美国的“迈汤姆(谐音)”的经营模式拿过来做,等下再介绍。我们在中国刚开始是一阵摸索,一直没有办法进入这个市场。到2009年,我们开始和中国信托、中国邮政、中国银行合作,目前正在做人民币的操作。

昨天,很多人都说市场好象很低迷。本来,任何市场都是有周期性的,中国房地产的周期性在最近十几年价格涨幅得比较快,目前涨幅慢下来了,昨天有很多开发商都很紧张,因为涨幅慢下来到底会有什么样的影响呢?其实,美国也是一样,任何一个国家的房地产市场都是有周期性的。在这里,我和大家分享一下,在我做房地产的时间里,美国已经经历了三个周期性,也慢下来了。

第一个阶段是里根总统在1986年对税法进行了改革,以前买房地产是用来抵税的,这个时候不见了。

第二个阶段是2000年的抗泡沫,以及2001年的9.11事件,到2002年就开始有了很大的变化。

第三个阶段是经济大风暴,次贷,次贷影响了好几个公司,包括雷曼兄弟,雷曼兄弟是我们在美国的第一个合伙人,他们做事情其实也是比较激进派的,可是他们也做了很多很正确的决定。当然,他们因为次贷问题也跟着倒了。其实,他们在一段时期内也做了很多很好的金融界突破。

以上是美国房地产的三十年。

中国房地产泡沫化?2005年9月15日,美国前中央银行总裁格林斯潘讲了一句话,我觉得他讲得非常正确。2005年的时候,没有人看出美国的房地产是否有泡沫。所以,他回答的是房地产会泡沫化。因为,升得太高就有可能会跌下来。可是,房地产是一种不动产。所以,房地产的泡沫化一定是区域性的。最近,你们可以看到美国房地产跌得一塌糊涂,可是纽约的不跌,帕拉奥特的不跌,南加州有一个地方由于有很多华人过去买房地产,那边的价格也不跌。所以,房地产的泡沫是区域性的。所以,我认为,昨天谈到房价涨幅慢下来,如果有泡沫的话,包括中国在内应该也是区域性的,可能有些地方不跌,可能有些地方会跌得很厉害。

房地产最怕的是什么?就是不确定性。如果今天能够确定它跌多少或者涨多少,那事情就好做了。在不确定的时候,比如昨天有一位精英讲到,要做房地产,进场和出场的来回只有15%的时间,甚至于5%。所以,你做的任何决定是95%的可能会犯错。因此,不确定因素让业内很多人都不敢做任何决定。

前段时间,我招待郑州来的一些房地产商,我跟他们讲美国地产的拥有是一辈子,他们听不懂。因为,中国房地产的所有地都是向国家租的,美国房地产和中国房地产不一样的地方就是产权,如果你拥有这一块地的话,包括天空上的鸟,地底下的资源都是你的。可是在国内的任何一块地,都是从国家手里租过来的,租期是70年、50年,这是最大的不同。

房地产市场,我们认为是一种市场经济,而不是政策经济。可是,国内的房地产除了政策经济以外,也就是所谓的宏观调控,也是有市场经济的。比如,昨天一位演讲精英讲到,其实要把二者组合起来,才是真正的中国房地产趋势。

午餐的时候,有人问我,美国,是不是抄底的时机?很难讲,美国是跌得很厉害,100元的东西可能跌到10元,是抄底吗?我不认为。因为,抄底是过去了你才知道是底,现在不知道是不是底,你要抄底的话,除非你是非常的幸运,要不然“抄底”的这个点很不容易抓。一般来说,买房地产是看要做什么,买来以后五年出手?十年出手?所以,抄底就很难预测。目前,美国的情况是100元的可能跌到10元,最多就是跌到1元吧?再跌也是有限的,可是是不是底呢?目前还看不出来。

昨天晚上跑出来一只熊,我终于知道为什么你们叫很牛,很熊,牛市是很火,熊市是很不好。昨天,用熊来比喻,熊市场要怎么应对呢?一般其他下,如果看到一只熊,不管是什么样的熊,比我大的话,肯定是先跑吧?跑了之后会怎么样?熊市场里面有很多的开发商,谁跑得快谁就是赢家,跑得最慢的就会被熊吃掉。那么,跑快和跑慢是什么样的情况?第一是资金够不够?第二是你有没有准备好?你准备好了的话,跑起来就可以跑得很快。

另外一种情况,记得在读小学的时候,熊来了,你跑不过他,怎么办呢?就装死嘛,我躺下去不呼吸嘛,它以为我死了,它不吃死人,就没事了嘛,这是第二个步骤。

第三个步骤是什么?昨天某位嘉宾提到,好象也是陈启宗,如果这只熊是很友善的熊的话,那我就抱着它嘛。目前,由于政策关系开发商遇到了很多困难,要解决这些问题的话,可能装死的比较多。最后,绿灯一来了,他们就走。

我只有两分钟时间了,这是三个小时的课,我用十五分钟讲完。

那么,有很多银行建议把人民币变成美金。其实,房地产的兴衰、房地产市场与金融有最直接的关系。为什么最近国内流行那么多PE?这么多的私募基金,就是因为银行宏观调控没有钱,唯一的折中办法是到PE里面拿钱,但PE里面的钱是很贵的。人民币向下调息,你们比我更清楚,这一点不用讲太清楚。

我主要讲资本的流向。既然做PE,一定和金融有关系。资金的流向,我认为目前有史以来中国资金可以到美国买一些资产的机会,包括银行买银行的都有很多,这是我们的看法。

目前,我们在国内想做人民币基金,做中国商业性的地产,这是我们想做的第二个步骤。刚才,我和苏总稍微聊了一下,他们的人民币基金只做人民币地产。再接下来是做什么呢?就是把人民币的资产做得很好的话,你就可以去美国,有两种方式,一种是可以上市;二种是可以变成所谓的房地产证券化,就是集资的意思。另外,我们一直在做的是美国的资金做美国的地产。

房地产与基金如何双赢?刚才,有人讲在美国是“现金为王”,现在流行的是“现金是上帝”,它比“王”还厉害,它是“上帝”。

谢谢!

王蓬勃 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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