杜丽虹：中国土地红利在加速衰减

网易财经8月9日讯 主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛今日继续进行。政策挑战调控中的房地产的主题讨论中，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹表示，中国的土地红利在快速地衰减。因为，城市化的比例已经达到了50%，未来进城的速度是下降的。从长期来看，房企要做好定位，变被动为主动。

杜丽虹称，从长期来看楼市有些趋势是明显的，一方面我同意中国地产行业在未来10-20年还会是一个向上发展的行业。但是，另外一方面也很明显，中国的土地红利确实是在快速地衰减。因为，城市化的比例已经达到了50%，未来进城的速度是下降的，还要人民币升值这些推动土地红利上升的因素也存在很多不确定性。刚才，陶总也讲到未来人民币升值还是贬值？都是不确定的事情。那么，在这样一个情况下，地产行业的土地红利是衰减的。在这种情况下，地产企业从长期来说，你所能做的不是想办法和政策博弈赚土地的钱，而是怎么样使自己进行更好的模式定位、模式转型，变被动为主动。

以下为谈话实录：

杜丽虹：我的观点是一向都不赞成地产企业关注短期的调控或预期，地产企业过多心思去研究行业趋势变动的话，那就离死不远了。如果你现金流不好的话，那就趁着市场好赶紧卖房子；如果你现在还有富余资金，还可以平稳度过的话，那你就花心思研究政策的变动、微调，不如去想想长期发展模式。

因为，从短期来说，任何一个分析师不能预测到下半年或明年的政策会怎么变动，影响的因素除了国内的经济形势和国际的很多因素，谁也没有办法准确预测和把控。但是，从长期来看有些趋势是明显的，一方面我同意中国地产行业在未来10-20年还会是一个向上发展的行业。但是，另外一方面也很明显，中国的土地红利确实是在快速地衰减。因为，城市化的比例已经达到了50%，未来进城的速度是下降的，还要人民币升值这些推动土地红利上升的因素也存在很多不确定性。刚才，陶总也讲到未来人民币升值还是贬值？都是不确定的事情。那么，在这样一个情况下，地产行业的土地红利是衰减的。在这种情况下，地产企业从长期来说，你所能做的不是想办法和政策博弈赚土地的钱，而是怎么样使自己进行更好的模式定位、模式转型，变被动为主动，如果你总是跟着政策跑，那你肯定是被动的，如果你自己有一个很好的战略定位、模式转型和效率提升的话，企业就会有一个比较主动的发展空间，也不会随着短期的政策调控有很大的业绩和现金流的波动。

所以，我个人的观点，今天的主题是被动还是主动？我觉得，如果你总是跟着政策跑，总是关注政策，政策好了你就赚一把，政策不好了你就出现了现金流危机，那你总是被动的。如果你主动地去进行自己模式的转型，去进行自己发展战略调整的话，那政策对你的影响就是比较小的，那你可能在这场叫博弈也好，还是叫什么也好的时间里，你就是主动的一方。