赖国强:上半年楼市复苏是因为金融政策变宽松

2012-08-10 10:30:57 来源: 网易财经 举报
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网易财经8月10日讯 主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛今日继续召开。中原地产中国区总裁赖国强在会上做了题目为“调控常态下房地产市场的韧性”的主题演讲。赖国强认为,80/90后已经成为楼盘购买的主力,作为新中国第一批独生子女,独享全家人的关爱,当他们遇到限购令,选择举全家之力一步到位越来越多。

赖国强称80/90客户的特点从心理、心态到需求都已经发生了很多的变化。客户的变化催生出了更多细分市场,例如“潮流物业”、“遗赠物业”、“理财物业”等,都卖得很好,而之前的“投机”市场风光不再,也是政策调控最大的作用。

对于调控,赖国强认为,2012年上半年市场复苏,因为金融政策的宽松。最近,我们也听到了很多准备调控的声音,市场回暖是有预期的,下半年肯定比上半年好,我们是代理公司,有一些数据。1-7月份,整个国内大陆区的业务是24亿元的人民币,比去年同期增长15%,原因是什么?要找出原因,才能更好地发展。

市场回暖有预期,要稳定发展,要保持温度,不要让它太热,也不要太冷,曾经成交低迷时期是非常痛苦的。所以,转调为控为主的政策是有利好的,升温将导致未来有持续政策来临。

赖国强说,在我自己的理解里面,现在的调控比较严厉,但重心在控的基调是明确的。我做房地产20年,经过了几次宏观调控,每次调控就为未来的发展奠定了更好的基础,房价稳步回归到理性,但也会有自己的发展事态。

以下为演讲实录:

赖国强:各位朋友、各位嘉宾:

大家早上好!

我本人在行业从事21年,在中原从事20年,今年5月1日集团提拔我成为中国区的总裁,能在这里和各位同行分享中原的数据、中原的观点,非常地荣幸。

我相信,从昨天的议题和整个会议精神可以发现,大家对前景比较看好,比较乐观,量升价稳。现在,在调控着,为什么市场还有不错的表现?我想,先从这个角度讲讲中原是怎么理解我们的客户的。

中原一是家代理公司,不是开发商,刚好和莱蒙国际有非常好的合作,在各个区域都做出了不错的成绩。但是,我们总要知道原因才可以配合今天的主题,今天的主题是“可持续发展”。如果市场是好的,我们就可以安心去发展了。但是,市场真的好吗?好在哪里?客户是怎么想的?他们心里是怎么考虑购房的?我想,今天的演讲围绕这个主题进行。

中原是一家全国性的代理公司,在全国30多个城市都有代理业务,帮开发商卖楼,收集到了很多的数据。同时,我们在全国20个城市都有做二手房买卖,有1500家地铺,每天做客户租赁、客户买卖转手,与很多的小业主每天都要聊,到底他们的心理状况怎么样?所以,也许今天我讲的角度会和以往嘉宾讲的角度都不一样。

一、调控就像少女的心。

根本不知道什么时候有政策,你触摸不到,也别想,我们就看着这个方向去做。我们认为,调控仍将持续,从原来的以调为主,变成以控为主。

什么意思呢?以往楼市一直有调控,只是调控力度大小的问题。在1989年,《人民日报》就提出过房价高了,要开始用法规了,从开始用法规到现在的严控是有一个过程的。而且,以往是一、两个单一的政策,现在是复合的政策来调,也有改变了。由原来的法规,到现在金融政策都配合到调控中来了,包括限价、限购等等,我们发现普及面非常地广,调控效果也有一定的权重。最近,刚需客户是主流,没有什么炒房客户了,客户也是非常地理性了。

2012年上半年市场复苏,因为金融政策的宽松。最近,我们也听到了很多准备调控的声音,市场回暖是有预期的,下半年肯定比上半年好,我们是代理公司,有一些数据。1-7月份,整个国内大陆区的业务是24亿元的人民币,比去年同期增长15%,原因是什么?要找出原因,才能更好地发展。

市场回暖有预期,要稳定发展,要保持温度,不要让它太热,也不要太冷,曾经成交低迷时期是非常痛苦的。所以,转调为控为主的政策是有利好的,升温将导致未来有持续政策来临。

从按周一手成交套数上看,中原监控的54个城市6月份的成交回升,市场还是不错的。一手住宅从每个月成交均价分析来看,一线城市的反弹是比较明显的,二、三线城市没有回到去年的高位。6月份二手成交数据明显回升,比所谓的高峰期有明显的下滑,因为投资客户已经没有了,现在都是刚需客户。二手价格方面,中原二手住宅价格指数显示7月份六大城市连续五个月上涨,以北京为例,北京环比上涨最为厉害,7月份环比涨幅为2.15%,二手房也有希望了。

所以,我认为在持续调控之下,2012年比起去年差的时候,量在回升,价格也在稳步回升,成交活跃,龙头房企也体现出对后市的信心,做了买地的准备,出手也有信心了。到底市场发生了什么样的变化?真的好是好在哪里?我们如何去看待后续的发展?如何去认识这种变化?市场变了,我们怎么变?

二、80/90主流时代的变局。

中原有过统计,80/90的同事占80%以上,25000人的同事中有20000人左右是80/90后,我们开会时就讨论怎么管住80/90后?如果我们不了解他们,不管好他们,企业就会非常被动。因为,企业不是同心同力嘛。等同于做一个市场,客户都是80/90,如果你和他们不是同一个思维去做的话,我相信也是非常被动的。所以,要掌握未来的发展,就要掌握严控背后谁是活跃分子,谁是我们的购买群体主力。

这个时代已经变了,80/90后已经进入了婚龄期,30岁是要置业的时间,他们是主力的购房人群。这帮客户是80/90,他们有什么和我们不一样呢,我是68年出生的,当时出来工作很努力,也要赚钱,做三年买了一套房,自己赚的钱,爸妈没有给钱。但是,现在的80/90后自己不一定很会赚钱的,但家里对他很支持,哪怕他还没有结婚,也先给他买套房子支持他。所以,80/90后成为了购房的主力,他们的心理需求和传统客户是不一样的。

在这里,有一个武汉最热销楼盘的分析。66%以上的客户是80/90客户,不会多于两代同堂的家庭结构。从“按步就班”到“一步到位”,他们是新中国第一批独生子女,独享全家人的关爱,当他们遇到限购令,选择举全家之力一步到位越来越多。

在我们统计四大城市中小户型销售占比情况中,小户型销售比例实际上在逐步减少,客户愿意买的房子面积开始偏大,希望一步到位,但不是他自己的钱,是家里帮他买的,爸爸的名字写上去,或者是刚毕业的学生还没有钱,帮他买一套房子,提供给他日后使用。

所以,我发现,如果是80/90客户的选择,他们的观望情绪没有成年人那么稳,该出手时就出手,不会太观望。80/90后阅读政策的观念是比较果断的,他们认为限购是压抑的时候,并不是本质上没有人买,是不让人买。因为城市在发展,城市进入了城市化道路,发展依然往上,未来的房地产价值还是存在的,早买还是要好一些。

他们的心态为什么会改变呢?因为,他们是新的一代,新的一代炒卖是不行的。但是,他们对资产的利用有他的办法,买房等同于一种理财产品,买下来不纯粹是产品本身的价值提升,他们要考虑有没有固定的回报,现在通胀那么厉害,有没有避险的可能性?他们买房会考虑有没有租客?投资前景如何?他们的心理也在逐步成熟。所以,我看到很多投资型的不限购物业,年轻购买群体非常多。

80/90后的生活观念强调自主与享受,如果能住在城市的市中心,综合体更好,他们喜欢自己的生活模式,要满足潮流,越新的概念他们越容易接受,越传统的越不感冒。所以,现在很多LOFT产品非常受80/90的欢迎。

80/90喜欢用网络,他们是未来的希望,他们变成了宅男宅女,可以不出门就在家里处理所有要做的事情,他们不喜欢很劳累的购物,在网上解决所有的事情,家里的网络很重要。这样的话,有可能会改变我们对产品的设计,以及户型的确定。因为,他们以后不需要很大的书房,可能不需要书桌和椅子,在床上都可以上网,因为整个房子全是无线网络,客户需要什么,你就给他什么。

80/90是未来的消费群体,但他们的存款观念弱,加之通货膨胀明显,他们很少人是拿自己的钱买房子的,一般是父母先投资,很多80/90父母将房产投资作为遗赠财产,或者作为资产配置,房产金融化特质超过以前。

80/90喜欢生活在商业综合体、轨道交通附近,不喜欢在市郊,不喜欢距离市中心很远。那么,市中心的项目未来遇到的挑战会比较大。市中心的城市综合体及住宅物业,持续溢价力将有很大的文章可以作,也有非常大的空间。

在我自己的理解里面,现在的调控比较严厉,但重心在控的基调是明确的。我做房地产20年,经过了几次宏观调控,每次调控就为未来的发展奠定了更好的基础,房价稳步回归到理性,但也会有自己的发展事态。那么,作为开发商,作为行业从业者,我认为调控给了我们很好的挑战,频繁的调控在市场上的反映还是比较活跃的。一方面,我们要了解市场。同时,也要阅读客户的心态。因为,80/90客户的特点从心理、心态到需求都已经发生了很多的变化。客户的变化催生出了更多细分市场,例如“潮流物业”、“遗赠物业”、“理财物业”等,都卖得很好,而之前的“投机”市场风光不再,也是政策调控最大的作用。相信随着降息降准等一系列宽松金融政策的持续,未来房地产市场将进入一个需求多元化、市场细分化、金融捆绑化的新时代。作为代理公司,我们在未来的时间也会继续关注市场需求。

所以,我的总结是,市场持续严控下,交易依然活跃,市场会有很大的变化,但未来还是很有希望的,是可以期待的。

我的发言到这里,谢谢。

王蓬勃 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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