张宝全:旅游地产项目要准确定位

2012-08-10 09:58:34 来源: 网易财经 举报
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网易财经8月10日讯 主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛今日继续召开。今典集团董事长张宝全在会上做了题目为“旅游地产在中国前景与运营”的主题演讲。张宝全认为,中国正在全面地从观光休闲向度假休闲转型。而度假休闲的核心资源不是人文资源,是自然资源。对项目只有做到准确的定位,最后做出来的项目才能平衡。

张宝全又表示,旅游地产的另一个关键因素是运营。张宝全说,我认为和两个方面最相关,即资源和团队。今天,中国的旅游地产在运营过程中,我认为应该考虑的因素是本质的选择、产品和规划是否正确?我觉得,在不久地将来要慢慢显现,可能还会有负面作为。当然,我们需要时间和代价使得我们净化。不是说你盖一个酒店就是商务酒店,盖一个中心就是商业中心,如果没有准确定位的时候,它的风险比住宅更大。商业资产不能被运营,就是垃圾,只要被运营,就会产生高额的运营费用,如果没有人来投资的时候,它就是一堆房子,它不是酒店,也不是商业中心,甚至于你拿它做仓库可能都觉得不太方便。

以下为文字实录:

张宝全:今天的主题是政策与金融,我讲的主题是旅游度假,要讲旅游度假就要从红树林酒店讲起,我们是从2004年开始进入旅游地产的,亚龙湾红树林是2004年4月份开工,到当年底12月份开业,从开工到开业历经8个月时间,可以说无论是在亚龙湾还是在中国,还是在世界去建五星级酒店,目前在时间上红树林是个奇迹。

上个月,国家旅游局对中国所有五星级酒店有12项经济指标的测评,这12项经济指标测评,亚龙湾红树林酒店在中国所有五星级酒店里面,包括商务和度假酒店排名第四,第一名是香格里拉,第二名是北京的一个酒店,第三名我忘了,第四名就是亚龙湾红树林。

在这之前,我们也是做传统地产的,在转型上面也遭遇了很多的焦虑。其实,当时我们在中国做地产,做得最有名的是今日艺术汇,还有艺术街。22元街当时以艺术展示和交易为主,包括今日美术馆。当代艺术的出版,我们一家就占了中国的85%。国外研究中国当代艺术的资料,基本上是我们出版的。北京的地图里面像秀水街已经在中国消失,但是像今日美术馆、22元街,已经越来越多。

尽管如此,2007年的时候,我们在全国拿了很多以文化为特色的传统地产土地。但是,在那个时候总感觉拿地不对。后来,在2007年的时候,如果继续往下做的话,就面临一个上市的问题。2006年底-2007年初成立了上市办,也准备上市,地产离不开金融,如果没有金融品很难做大做强。但是,在2007年,我们还是把上市办解散了。然后,把精力都放在亚龙湾红树林上。到目前为止,我们在运营、建设、设计的已有10座,总的客房量加起来达到了25000间,相当于传统的60座五星级酒店。

今天,我想讲的体会是什么?表面看起来是对一种业态的选择,或者说是对一种形式的选择。其实,我要讲的第一点是,旅游度假的本质是什么?我个人认为,旅游度假的本质就是对现实的逃离,对生命的一次发现。上个月,我的几个好朋友跟我讲要参加一个禅修班,是西藏的活佛,以前邀请我,我都没有参加,但是这一次我参加了,因为邀请我的人不同,是一些艺术家,写小说的,画画的。我参加这个班以后发现和我的想象是很相似的,西藏的活佛很年轻,并不是年纪很大,最重要的是他不仅是西藏的一个活佛,他还是一个北大哲学系毕业的毕业生,他站在宗教的角度来讲佛教。本来,佛教就是哲学。但是,佛教在世俗化的过程中已经变成了如何磕头,如何烧香,把在礼佛或拜佛过程中的行为模式作为了佛教本身,而这仅仅只是佛教的文化,而不是佛教的本质。那么,佛教作为哲学就是如何超越自己,如何回归自信,如何在这个过程中感受到快乐。在这个过程中,我们做了很多的交流,也做了其他方面的一些探索。但是,我想说的是,通过一种行的方式来进行修行,这和度假旅游有什么关系呢?个人认为,度假和旅游也是一次休闲,每次选择一次度假和旅游就是想选择一次超越,选择一次脱离,选择一次发现。

我明白,这个意思是非常重要的。我们拿了一块地,是做现实?还是做超越呢?现在,我们所做的旅游产品,可能还是一种现实。记得在前两年的时候,我有两个朋友还在飞机上,一个定的是亚龙湾红树林酒店,另一个定的是亚龙湾别墅里面。后来,他们想还是先去各自定的酒店看看吧。然后,他们分别到了酒店以后,定亚龙湾别墅的朋友马上说,你赶紧给宝全打电话吧,我住到他那边去。为什么?因为,他一打开房门就是看到了一群老鼠。

有时候,我们的旅游度假产品与城市没有什么区别。那么,以国家旅游区做以居住为主体的方式,值得反思,个人认为可能是对资源的浪费,而最终违背了度假的本质以后,可能价值在未来也很难体现,包括所有的投资者在不清楚的情况下,购买完这样的物业以后,随着中国房价市场的稳定,如果投机将来不存在的时候,它所花费的度假成本并不低。

度假也好,旅游也好,都是想把自己从社会中脱离开,所谓社会就是关系,关系就是社会,今天的一切,无论是薪资还是财富,都是在这种关系中形成的,不能脱离这些关系。如果脱离这些关系,我们的社会就不存在了。但是,基础的物质文明是我们在生存时必不可少的,这就决定了尽管我们想脱离也是做不到的,只能在某一个时刻或者说在某一个精神层面来做这种选择。

比如,电影。电影越来越好,它就是在一个特定的空间里面,用1-2个小时的时间让你生活在别处,让你去过一下别人的生活,让你去用这样一种间接的体验来体验另类的存在。

那么,探险也是一样。探险就是当你到达那样一种极其艰难与艰苦境地的时候,或者说当你站在接近顶峰、山顶的时候,或者说当你尽了你自身能力的时候,你向四面望去,让你不知道是在唐朝,还是在宋朝?当然,不用说,你远离了你的关系,你的冲突、竞争、利益等等。

在今天,我认为中国的很多地产商从传统地产向度假旅游或者商业地产转型的过程中,我想这样一种内在本质的营造,可能是我们应当要了解的,或者说当你了解了以后,我们的选择可能就会对,最终它才能真正地创造一种财富,或者说给我们的未来留下美好。那么,旅游度假的本质是什么?就是对现实的一次逃离和对生命的一次发现。

目前,中国正在全面地从观光休闲向度假休闲转型,这一点也是我今天要和大家共同讨论、分享的。现在,很多房企在转入旅游度假开发以后,大面积地圈地,大面积的投资。那么,我就在想,我们究竟是在做什么?或者说做什么产品?是做观光休闲?还是做度假休闲?我认为,这个主题也非常重要。因为,观光休闲的核心资源是人文资源,以门票经济为主体,以人头到达为主要效力体现。比如,兵马俑、杭州月庙,到达多少人,就卖多少票,这是一种主体。但是,现在大量的土地是做兵马俑吗?实际上,去年的大片土地都在做度假旅游区。那么,度假休闲的核心资源是什么?度假休闲的核心资源不是人文资源,是自然资源。那么,我想提示的是,也是国家旅游局统计的,一个度假休闲人群的消费是20个观光休闲人群的消费。如果我们拿到土地以后,对这一点不清楚的话,可能做出来的项目和我们最后的经济测算是会出现问题的,或者说是不能平衡的。

那么,度假休闲是什么?实际上是一种生活方式。目前,涉及到度假休闲人群需要的是会展,请您来开会,请您来吃,请您来玩。有很多国际电影节,包括上海电影节,会出现一种现象,把最佳影片、最佳导演颁发给国外了,最后来的不是导演,而是一个小小的工作人员,三个奖都是他一个人上去领,领得他自己都不好意思了。为什么?不是盖了一个会展中心、会议中心就会有会展和会议了,而要看供应和需求,你把需求的人群营造过来,供应才会产生。如果把吃喝玩乐做好成为度假目的地,它的条件就是当下的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐的顶级资源,一定是顶级资源。因为,只有达到这个条件的时候,人们才会选择在你这儿下了飞机三天五天不去其他地方,或者说偶尔去一下其他地方。如果你达不到这些条件,尽管有这么多的房间和这么多的建筑,供需也是不存在的。

当你把这些都做对了,就会有好的运营。运营,我认为和两个方面最相关,即资源和团队。今天,中国的旅游地产在运营过程中,我认为本质的选择、产品和规划是否正确?我觉得,在不久地将来要慢慢显现,可能还会有负面作为。当然,我们需要时间和代价使得我们净化。不是说你盖一个酒店就是商务酒店,盖一个中心就是商业中心,如果没有准确定位的时候,它的风险比住宅更大。商业资产不能被运营,就是垃圾,只要被运营,就会产生高额的运营费用,如果没有人来投资的时候,它就是一堆房子,它不是酒店,也不是商业中心,甚至于你拿它做仓库可能都觉得不太方便。

那么,做度假旅游,做商业地产,在定位、资源和运营方式上,如果这些问题不能解决的话,我觉得诸位还是要小心,谢谢。

王蓬勃 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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