黄俊灿:房产行业将向复合型转变

2012-08-09 15:34:47 来源: 网易财经 举报
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网易财经8月9日讯 今日,主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛开幕。金地(集团)股份有限公司总裁黄俊灿做了题目为走向复合型地产时代的演讲。黄俊灿表示,住宅受到调控之后,将来行业可能更多的会向多元化、复合型地产时代做演变。

黄俊灿称,要看到行业持续发展将会面临很多挑战,经济增长速度在放缓,住宅行业的发展速度也应该会下调,政府的调控将会是一个常态。另外,价格的上升、毛利率的下降,都将成为未来的挑战。

从土地市场来看,适当地在升温。1-7月份,平均溢价率是10%多,溢价率不高。那么,还有一些土地流拍,在7月份没有一宗土地流拍,溢价率也在提高,行业波动变快,市场回暖,大家对市场的信心又有回升,都愿意出手拿地。

黄俊灿表示,短期回暖的动力,一是货币环境。因为,经济快速回落,这张GDP的图可以看出已经到达了2001年的数据,我觉得经济回落对行业来讲并不是一件好事,但是经济回落所带来的货币政策、宏观政策对于我们这样一个高度依赖资金的行业来讲是非常有帮助的。银行利息的下调,买房贷款成本的下调,这是有好处的。

另外,可以看到地方政府在不时地做一些小动作,希望在土地收入减少的情况下,对房地产行业有一些扶持。同时,也可以看到真正的住宅刚性需求经过差不多半年的观望和等待之后,也在出手了。

以下为演讲实录:

黄俊灿:各位同行、媒体朋友:

在这里分享一下对行业的看法,调控比较多,主要是针对住宅业务,地产的业务比较宽泛,有很多的业务值得我们做。但是,大部分同行做住宅比较多,住宅的钱也比较好挣。那么,住宅受到调控之后,将来行业可能更多的会向多元化、复合型地产时代做演变。接下来,我会把金地对市场短期和长期的看法和大家作一个简单的分享,也提提我们自己应对的看法。

短期是适度回暖,但我们觉得压力还是存在的。从这个图表上可以看到,金地进入了14个城市,我们做了一些统计,从2009、2010、2011年的总体情况来看,成交总量在逐渐下降。但是,从今年上半年的回暖情况来看,可以看到不同的城市其实有不同的市场表现,分化得比较厉害。比如,杭州在今年上半年的成交量已经超过了去年全年的成交量,有些城市复苏比较快。怎么样在下一轮找到应该要去的市场,对我们来讲显得特别重要。

金地对于每一个进入的市场都有一套系统,有23个指标来衡量每一个城市的地产情况,我们希望在后续能够通过这样一套体系给公司增加一些竞争力。

从土地市场来看,适当地在升温。1-7月份,平均溢价率是10%多,溢价率不高。那么,还有一些土地流拍,在7月份没有一宗土地流拍,溢价率也在提高,行业波动变快,市场回暖,大家对市场的信心又有回升,都愿意出手拿地。

短期回暖的动力,一是货币环境。因为,经济快速回落,这张GDP的图可以看出已经到达了2001年的数据,我觉得经济回落对行业来讲并不是一件好事,但是经济回落所带来的货币政策、宏观政策对于我们这样一个高度依赖资金的行业来讲是非常有帮助的。银行利息的下调,买房贷款成本的下调,这是有好处的。

另外,可以看到地方政府在不时地做一些小动作,希望在土地收入减少的情况下,对房地产行业有一些扶持。同时,也可以看到真正的住宅刚性需求经过差不多半年的观望和等待之后,也在出手了。

总体来看,今天像大家在会上说的一样,应该会是在平衡民生和增长之间做一些平衡,短期应该还是有一些机会。但是,也有非常多的压力。可以看到,去库存的压力还是非常大,6月末的库存在增加(国家统计局报告)。虽然,库存消化指标在下降,从12个月降到10个月。但是,可以预计到在今年下半年很多标杆房企推到市面上的量在增加。今年新开工率进一步下滑,说明大家手上都有比较多的货,也许大家对未来不是特别看好。

所以,短期来看,我们认为要优化产品结构,使库存去化得更好一些。那么,改善产品结构,在推向市场的产品中更多的推一些与首置、首改对路的产品,争取优化项目成本,当你的售价被政府限价的时候,肯定要优化原来不必要的成本,优结构、快增长、保利润是短期的一个经营策略。

长期是整个经济增长速度应该会趋于平缓,过去高速增长的经济应该会慢慢平缓,地产作为和宏观经济高度相关的一个行业,应该说也不能例外,我们认为它的长期增长将会放缓,过去粗犷式的野蛮增长会慢慢过去,带来的将是机械化的经营,过去拿到一块地就会挣钱的时代基本上会过去了。现在,如果不好好研究市场,不好好分析,不去提高产品竞争力的话,我们可能就会挣不到钱。

所以,长期来看,经济在转型,地产时代的盛宴从黄金时代进入了白银时代,还是经济中的一个非常重要的部分,是不可或缺的一个部分。但是,它所产生的作用,可能对经济的支持不会像过去那么大。

世界上的外围萧条也倒逼我们要转型,国家也会不断地把经济增长从固定资产投资方面转向其他产业升级,任何一个国家都不会把一个国家的竞争力、经济增长紧紧只建立在砖头和水泥上,一定要有自己的产业。所以,我们也要认识到这一点。在李副总理对未来经济的考虑中,第一点也是产业升级。我们要感到欣慰的是第二点,依然是城市化,地产行业虽说在转型过程中受到了阵痛,但我们觉得未来它还是有比较好的成长空间。

对于地产企业来讲,从2009年到2011年,住宅均价增长速度在下降,建安成本在上升,居民地价未来也有可能是上升。那么,总体来看,未来的利润空间会下滑,行业的毛利率往下走肯定是一个趋势,调控将是一个常态,房价是处于在高位盘整的一个状态。确实,我也认为现在的房价比较高,去国外看欧洲、美国的一线城市,他们的房价和我们的一线城市房价比,确实会感觉到别人的房子物有所值。所以,现在有非常多的中国资金到美国买房,也有一定的原因在这里。

所以,我们要看到行业持续发展将会面临很多挑战,经济增长速度在放缓,住宅行业的发展速度也应该会下调,政府的调控将会是一个常态。另外,价格的上升、毛利率的下降,都将成为未来的挑战。

地产行业要在上游、中游、下游来进行应对。比如,在上游要充分发挥金融平台,拓展融资渠道,在股本融资、创新项目合作、创新型基金管理方面,一起做一些动作。现在,我也看到越来越多的大企业都开始在合作了。刚才,星河湾也谈到和雅居乐在合作,将来可能会看到越来越多的一线房企的合作机会也会越来越多。另外,基金模式在地产业务中也会越来越多,今天我也看到有非常多的地产基金行业内的朋友们来到了这里,一会儿也想听听大家的高论。

中游,开发业务,大部分集中在住宅产品上,未来像商业地产、旅游地产、养老地产,包括一些配合国家产业升级转型的高新园区的开发,这些业务我们都应该去考虑,我们能够建一些房子,但应该给这些房子赋予更多的服务,赋予更多的内涵。这样的话,我们的价值,我们的利润空间才有可能得到延展,中游要把开发业务做一些多元化。

下游,对客户需求做一些拓展。比如,金地公司成立到现在开发超过了3000万平方米的住宅,这么多人住在我们的社区里,物业公司为他们服务,我们还能做一些什么?能不能在社区网购、社区家政、社区租房、二手房买卖方面做一些事情?包括社区活动,现在我们遍布全国在几十个城市有开发,能不能组织某一些城市的住户到另外一个城市去参加活动?组织对口的主题活动?等等,这些问题都在思考,开发商能不能为住户提供云服务,将全国的资源做一些整合。

所以,金地公司首先会把住宅业务做好,一梯两翼,通过商业地产使得我们的收入结构有一些调整,能够平抑波动。现在,我们的地产开发主要以自有资金为主,现在去国外看很多都是自有资金加上其他愿意投到这个行业的资金,再加上银行的贷款。所以,未来我们这个行业,开发商会从投资管理去将风险分化,越来越多的行业基金在不断地成长,将来他们会去做更多的投资管理。

金地公司在2006年就成立了稳盛投资平台,专门做地产投资基金,在这家基金里头,金地真正出的钱非常少,我们对自己有比较高的要求,希望最多不超过10%的共同投资,其他的钱全部是外面愿意投到项目上来的,甚至有些基金一分钱都不出,全部是帮别人管理投资。从现在来看,我们管理的资产规模差不多接近30亿人民币,估计到今年年底有希望做到50亿人民币。

现在,我们在股权投资方面有一支境外美元基金,同时在境内做了两个人民币基金。那么,在债权基金方面,今年由于地产调控资金比较紧张,很多同行找到我们的基金管理公司,我们也帮大家融了不少资,现在已经投了两三个项目,还有几个项目可能也会继续做。

这里有一些投资案例,由于时间关系就不讲了。

人民币的债权基金主要是投向非金地的业务,有一些项目从银行贷款比较困难,我们就帮他去融资,把钱给他。因为,我们对这些项目判断比较清楚,项目的抵押率也比较低,如果开发公司或地产公司最后还不起钱的话,我们处理起来也比较容易,我们和金融机构不一样,我们有处置资产的能力。

再讲讲商业地产,可以看到商业地产的发展空间还是很大的,未来经济增长之后,大家都愿意去商店做更多的消费,可以看到中国平均人均商业面积只有0.6平方米,而发达国家是我们的好几倍,这里面蕴藏着巨大的机会,也存在着巨大的陷井。商业地产公司和住宅不一样,当你做一个商业地产项目的时候,如果没做好,项目可能就死掉了,钱打水漂了,住宅不一样,就算没有卖好,资金也可以回笼。但是,商业地产不一样。对于金地来说,做商业地产,可能做针对这个城市的中高端购物中心。同时,对于能够和住宅业务协同的社区大商业,我们也会着重考虑。三、四线城市的商业机会,我们会比较慎重。

案例:深圳金地大百汇、北京·金地广场,将在今年9月份开业。绍兴·金地橙街,18万平米的商业配套。

商业地产确实需要耐心经营,我们做商业地产到商业地产项目有产出,应该还要过几年,大量的商业集中在2014年开业,到时候才能给我们带来商业的租金收入。今天,我们很羡慕恒隆地产,陈先生在10几年前,在我们挣住宅地产的钱挣得不亦乐乎的时候,人家就已经做商业地产了。所以,我们要在做好住宅业务的同时,不断地在商业地产方面做延展,希望在这方面做一些尝试。

观点就和大家分享到这里,有不对的地方希望会后能够和大家进行交流,希望大家指正,谢谢。

王蓬勃 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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