网易财经8月9日讯 今日，主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛开幕。首都创业集团总经理刘晓光在会上做了题目为“我们如何过冬？对房地产形势的思考”的主题演讲。刘晓光表示，当前，宏观调控形势还是很严峻，调控政策依旧严格。经济下滑的时候，依然会出现新的调整政策，关键看市场的稳定性。
刘晓光表示，传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮，从战略层面来讲，要推动大城市圈的新生项目，一、二级联动的开发方式要坚持，要坚持综合性的发展，而并非单一的发展，要引入大量的产业服务机制和产业内容，全面整合包括经济、商业、民生、社会、人文等等。
刘晓光称，未来几个月的市场应该是一个趋于稳定的市场，而不是一个真正大拐点的出现，可能持续到明年的3、4月份，我们的企业要做到优化结构、加速周转、加速去库存化、创新发展模式、创新融资模式、合理储备土地、强化服务，使我们能够度过这一段比较艰难的时刻。
以下为演讲实录：
今年的形势我就不说了，大家都知道，很严峻。那么，从另一方面来讲，在政策压力下，也有些好的方面，比如房地产行业转型步伐加快，以综合开发业开发的多种业态形式的变化，在行业内部分化的趋势也比较明显，过去过于扁平化、过于分化的行业结构开始得到改变。当然，宏观调控形势还是很严峻，调控政策依旧严格。
十八大即将召开，下一步地产行业将会遇到什么样的挑战呢？简单概括一下。
首先，政策体系下的挑战，可能会出现暴风周，可能会出现阴云，也可能有灿烂的阳光。在这里讲几个问题，第一个问题是中国房地产发展的模型到底是什么？现在，我觉得还没有最后确定。过去是分配房，后来走到了商品房制度，这两年是所谓的双轨制，或者是所谓的三轨制，保障房、商品房，加上少量的集资房。下一步是什么模式？双轨制？保障房怎么保障起来？商品房怎么商品起来？这个还要看明年3、4月份新的制度体系和政治体系，我想这也不是危言耸听，也可能在经济下滑的时候，还会出现新的调整政策，关键看市场的稳定性了。
第二，前一段有人传很多股票下跌了很多，有人说要取消预售了。当然，这也是行政手段最严厉的一个东西了。但是，我想暂时不会。为什么？因为，我们的经营环境、经营制度还不能支撑取消预售的条件，那将是整个系统的振荡，那将是影响方方面面的情况。
第三，制度因素还在制约着政策环境调控体系的挑战性。大家知道，有GDP的需要，有卖地的冲动，有企业盈利的需要，还有老百姓购买房屋做投资的冲动，还有中国经济的下滑，包括保增长和通胀的问题该怎么解决？等等，我就不多说了，因为时间有限。
让我们思考一个问题，也就是说在未来五年中，我们可能还面临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战，谁也逃不开，我们只能面对。
第二大挑战是金融生态环境的挑战。今年以来，各种融资途径都出现了艰难，通过资本之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是有很高的挑战，银行没有松口，下一步会不会松？会是什么样的金融环境？对于企业来讲，还是一个很大的挑战。现在以追求短期回报的信托资金为主，期限短，要求回报率高，粗犷的盈利方式风险肯定很大。
在发达国家，开发商与投资商是分开的，有长期的养老金等资金的支撑，资金间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。那么，我们会遇到一个什么样的金融环境？我想，开完十八大以后，可能也不会很快地放资金。那么，这就有两个问题了。一个方面是，我们需要核心型的基金发展，这种基金可能区别于投资型基金，是以长期为房地产业服务的，在未来五年中，预售、贷款、证券、信托、基金、保险公司租赁等渠道，可能还要打组合牌，当然私募也是一种大的方向。
但是，不管怎么样，金融生态环境对我们来讲仍然是一个很大的挑战，不要祈求在明年3、4月份就会有很大的变化，我想不会的。
第三大挑战是开发模式的挑战。我们的行业可能要走优化升级的必经之路，目前的企业到底采取什么样的开发模式？这个问题很关键，我简单地说一说吧。中国房地产未来模式的创新可能是企业的核心竞争力，大家知道城市化率还要再提高，作为首创提出要改变视野立脚点，我们的视野不在于地产，而在于城市；不在于开发，而在于整体运营。我有很多的观点，由于时间关系就不多说了。
我认为，传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮，从战略层面来讲，要推动大城市圈的新生项目，一、二级联动的开发方式要坚持，要坚持综合性的发展，而并非单一的发展，要引入大量的产业服务机制和产业内容，全面整合包括经济、商业、民生、社会、人文等等。
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王晓易_NE0011
