陈启宗:政府4万亿救了地产商

2012-08-09 12:16:52 来源: 网易财经 举报
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网易财经8月9日讯 今日,主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛开幕。陈启宗在会上做了题目为“摩天魔咒----中国经济与商业地产热”的主题演讲。陈启宗表示,正是政府推出的4万亿救了地产商,要不然恐怕2009年大部分的房地产商都已经破产。

陈启宗说,房地产商实在不应该靠地价的增长来赚钱,要不然就不再是投资,不过是投机而已,更不用说我们是一家营运公司。那么,地价的上涨应该是额外收益,我们应该以能力、经验来创造财富。既然这个行业有一个特性,地价是你不增加附加价值也能赚钱的,那你享受这个好处就是了。但是,我希望中国的房地产商能够在经验上、专业上有进步。

以下为文字实录:

陈启宗:谢谢,首先评论一下任志强所说的强奸论。我看,国家没有强奸房地产商,反而救了房地产商。所以,客气一点说,房地产商是犹抱琵琶半遮面,还好政府来了4万亿、10万亿,要不然恐怕2009年大部分的房地产商都已经破产了,当时是没有办法。

这个命题很特别,“平衡与发展  可持续的中国房地产”,“平衡”这个字大有问题,平衡是大家都应该追求的,但是以中国的国情来说,改革开放只有三十年左右的历史,真正在制度上的改革,不过是15-17年的历史,之前主要是意识形态的一些障碍。之后,大概94、95年之后,才可能真正在制度上有改革。我常常说,96年之前,中国连中央银行都没有,人民银行是96年左右是当时的朱熔基总理才设立的。所以,在那么短的一个历史过程里,要达致平衡根本是不可能的事。再说,中国之前的情况和现在的情况,那个落差恐怕是世界上其他任何一个国家都没有见过的,只有战争才能带来如此的落差。但是,中国能够在没有战争的情况下,能够从一种社会制度转到另外一种社会制度,带来一般老百姓生活的改进,我认为这是人类历史上非常了不起的事情。不过,在那么短的历史过程里,要达致平衡简直是不可能的。

你想想看,从政府分配房屋到现在市场占了相当大的份额,都是在短短十几二十年里完成的过程,从这个角度来看,不平衡是可以原谅的,也是可以理解的。当然,大家要尽量达致平衡,无论是在政策上,还是在各方面的努力,都是应该进行的。

今天,要讲中国经济和商业地产热,对于“热”字我觉得也有难度,有冷的时候,也就有热的时候,也就是说根本是一个周期的问题,房地产无论是商业,还是住宅,都不能够离开这个周期,就是说中国经济与商业地产热,中国经济恐怕也必须是在周期的大环境之下来看待商业房地产热的。

周期,对于做房地产的人来说,绝对不是一个新的事物。我还是先讲另外一件事吧,我看到任志强就会想起全世界的房地产商都是不被尊重的,你们知道这个事儿。在美国如此,在欧洲如此,在全球凡是做房地产的,都是不最被社会尊重的。所以,任志强绝对不是唯一不被社会尊重的,反而你是非常被社会尊重的。原因何在?有几个原因。

第一,房地产商一般都想赚快钱,加上行业可以借贷,可以用10元做100元的生意等等。那么,这些赚快钱的人,总是对社会上的这种人有一点意见。

另外,很多人以为做房地产的人没有专业知识,没有专业特长,有钱有地就能做房地产商。是,有钱有地就可以做房地产商,但你绝对不可能做一个负责任的房地产商,也不可能做一个被人尊敬的房地产商。但是,到现在为止,中国房地产市场不过二十年的历史,大家有很强的观感,房地产商不需要特别专业的知识。

再来一点,房地产的特性比较特别,什么都不做的话,也可以赚钱。因为,地价会涨,只要整体经济向好,作为房地产商,在土地上不盖什么也能赚钱,就很难保证社会上对房地产商没有意见。也可以说,因为这个特性,房地产是赌博性比较强的东西,投机成份也非常炽热,这也是被别人不尊重的原因。当然,无论是在海外,也包括在中国内地,很多房地产商的个人素养也不见得比别人好。所以,这方面也是房地产商不被人尊重。

最后,成功的房地产商,大家看得见;失败的房地产商,没人管。大家对房地产业成功人士比较眼红,是现实,房地产商不被社会尊重更是现实。房地产商不得到社会尊敬,至少得到了钱,失败的房地产商最可怜,既不被社会尊重,又没有赚到钱,你最后是一无所有。

说到房地产的周期性问题,大家不要忘记一件事,房地产这个行业本身就是一个长周期的行业,难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期。刚才,有演讲者说两三年就可以盖起来,凡是两三年可以盖起来的都是垃圾,真正的周期不是两三年,应该是六七年才是正常的周期循环。所以,周期长的话,就有前期的维系在里面,就有热和冷的说法。

大家知道,恒隆公司在这方面被人认为比较能够抓住周期,希望大家从一个正面的角度来看,运作资产是长周期的资产,是周期性很长的一个行业,从另外一个角度来看这是非常好的一件事,这正是作为房地产商能够赚钱的好机会。现在,大经济都不太好,世界如此,中国也如此,对于一个好的房地产商来说是一个极好极好的机遇,不要浪费这个机遇。

房地产商实在不应该靠地价的增长来赚钱,要不然就不再是投资,不过是投机而已,更不用说我们是一家营运公司。那么,地价的上涨应该是额外收益,我们应该以能力、经验来创造财富。既然这个行业有一个特性,地价是你不增加附加价值也能赚钱的,那你享受这个好处就是了。但是,我希望中国的房地产商能够在经验上、专业上有进步。

最后,关于商业地产,我讲三个成功要素。

第一,必须有耐性。做房地产商,好多人都以为必须是一个很快很快的行业,必须对市场的脉搏把得很准,要很快很快。我不否认,有时候是要很快。但是,更多的时候千万不能快,要慢得不得了。你试试想,房地产的周期一定是倒“U”型的走势曲线,也就是说绝大部分的时候不是你买东西的时候,绝大部分的时候也不是最好的卖东西的时候。最好的买东西的时候,一般来说只有5%-7%的时间,最好卖东西的时候,也不过是5%-7%。作为一个房地产商,真正要动作快的时候,不超过5%的时间,一般来说10%的时间是你真正要做功的时候,90%的时间是你不做事的时候。要做一个好的房地产商,就要能够90%的时间不做事,你做事就很容易出错,就不能赚到最大的回报。因为,只有5%-7%的时间是最好买东西的时候,就是谷底;也只有5%-7%是最好卖东西的时候。所以,做商业地产周期更长。第一件事就是要有耐性,耐性表现在你什么都不做上面。所以,我告诉我的股东,他们给我很高的薪酬,不是要我做什么,而是要我不做什么,我的“没行动”,本身就是一个很大、很有意思的行动,我的不行动就是一个行动。

第二,专业房地产领域极度缺乏专业知识,这些专业知识不是单方面的,而是综合的知识,好多人以为做房地产就是财务安排而已,有些地方把房地产纳入到金融领域里,绝对是错误的。也有的人请一个好的建筑师,为你设计好就行了,那也是错的,一个好的房地产商必须有相当、全面综合的专业知识,需要时间来累积经验,也需要我们用谦卑来总结经验。

唯有具备以上三点要素,才能具备好的房地产企业文化。因为,经验在人的脑子里,企业文化非常重要。

说到房地产行业,去年,比较热。但到了今年,比较冷。基本上,民企商业房地产商退出了市场,主要是国营企业,中海、中粮、华润、保利等等,这些国营大企业还在商业领域里运作,作为香港房地产商,我的对手不是本地的民营企业,主要是国营企业。作为房地产商,应该好好地利用市场低潮来反省我们自己,增加我们的专业知识,在下一次好机会再来的时候,我们可以更好地利用那些机会。

长远来说,中国的房地产绝对是可持续的,机会绝对是有的,问题是,在机会来临的有生之年,你和我还在不在?

王蓬勃 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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