中房协副会长朱中一：实践证明限购效果明显

图：中国房地产业协会副会长朱中一

网易财经8月9日讯 今日，主题为“平衡与发展 可持续的中国房地产”的2012博鳌房地产论坛开幕。中国房地产业协会副会长朱中一在会上就房地产政策与形势谈了个人看。

朱中一表示，本轮调控，重点是抑制投机投资性需求，关键措施是限购、限贷。近两年来，尽管社会上对限购的议论一直没有停止，但实践证明，其效果是明显的。朱中一认为，限购政策本身还是比较温和的，对城镇居民家庭，限购的是第三套，对购买第二套的没有限制，但对支付能力不足的家庭，加上限贷，其改善型需求被抑制了。

朱中一最后表示，房地产是不动产，房地产市场是区域性市场；再加上房地产项目一般都有2-3年的开发周期，政策效应一般滞后。因此，无论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。

朱中一：尊敬的各位领导、各位专家，女士们、先生们：

大家好！

博鳌是观点碰撞的舞台，下面我根据会议主办方的要求，我就当前的房地产政策与形势谈点个人看法。下面主要讲四点意见：

一、本轮房地产调控针对性强、方向正确，已收到一定的效果。

2009年6月份以来，一些地方投机投资性购房因素增加，房价迅速回升并大幅上涨。面对严峻形势，国务院先后在2010年1月、4月和2011年1月分别出台了“国十一条”、“新国十条”和“新国八条”。随后，各地根据中央政府通知精神，也纷纷出台实施细则。从49个地级以上大中城市出台“限购令”，到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆启动房产税收改革试点，到各地加大保障性安居工程建设力度；从二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行3次加息、6次上调存款准备金率。在上述一系列政策措施的作用下，房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月，在70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比下降的城市也逐月增多，调控成效逐步显现。

本轮调控，重点是抑制投机投资性需求，关键措施是限购、限贷。近两年来，尽管社会上对限购的议论一直没有停止，但实践证明，其效果是明显的。邓小平先生曾有一句名言：计划与市场都是手段，是计划多一点，还是市场多一点，这不是社会主义与资本主义的根本区别。本人也认为，行政措施和经济措施都是手段，关键是看能否解决问题。何况，限购既是抑制投机投资的有效措施，还与一些大城市和热点城市的资源、能源的承载能力有关。如北京市，按规划，到2020年，常住人口为1800万人，而现在实际上已达到了2100万人；如不实行限购，还将助推人口的快速增长，这对一个特大城市经济社会与人口、资源、环境的协调发展肯定是不利的。本人还认为，限购政策本身还是比较温和的，对城镇居民家庭，限购的是第三套，对购买第二套的没有限制，但对支付能力不足的家庭，加上限贷，其改善型需求被抑制了。所以，如何满足支付能力不足又有改善性需求的家庭，还能防范金融风险，这确实需要研究。另外，对一些人士建议的尽量采用税收等方式进行调节，本人也有同感，但改进也有一个过程。这里，也希望媒体要加强对住房居住属性及合理消费、梯度消费观念的宣传，使大家认识到限购的合理性。

加大保障性安居工程的建设力度，是本轮调控的又一个重点。它既是解决中低收入家庭住房困难户的有效措施，也能在一定程度上冲抵商品房投资增速下降给相关行业带来的影响。2011年，保障性安居工程新开工1043万套，基本建成432万套。今年上半年，已开工470万套，基本建成260万套，均超过了全年计划开工的700万套和基本建成500万套的50%。尽管大规模保障性安居工程在总量、融资、准入、分配、退出及质量管理等方面尚有需要。研究完善的地方，但整体的效果还是明显的。

二、“稳增长”、“控房价”处于两难，中央政府坚持调控不放松。

今年以来，欧债危机持续蔓延，外需不足矛盾突出，我国GDP增长不确定因素增多。今年二季度，我国GDP增幅“破八”至7.6%，创12个季度以来的新低，稳增长已成了全社会关注的重要任务。但同时，一些城市从今年5月以来，随着商品房销售量的明显回升，新建住宅价格出现环比上涨。部分城市土地市场也再现高价地。在稳增长与地方财政的压力下，一些城市试图放松调控的愿望也时有露头。当前，“稳增长”与“控房价”处于两难，调控进入了关键期。

房地产业关联度高，带动力强，在1998年应对亚洲金融危机和2008年四季度后应对世界金融危机中发辉重要的作用。但同时，2009年6月后房价的一路走高，引发了越来越多的人对房地产业定位的思考。在总结了经验教训后，2010年4月，国务院在“新国八条”中，对房地产业主要是住房问题做了这样的定位：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高，上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”这是中央政府近两年来对住房和房地产业地位和作用所定的基调。当前，既要防止经济进一步下滑，又要坚持房地产调控不放松，这确实是一个难题。因为房产地业与相关产业的联系，与国民经济的联系是客观存在的。房地产业作为一种基础性的产业，应该与经济社会的发展、与相关产业的发展相协调，滞后了会影响相关产业与国民经济的发展，过度超前了，会形成泡沫，造成资源能源的浪费。我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控，促进经济转型发展的决心。

针对一些地方可能借口稳增长而放松调控的现象，温家宝总理7月7日在常州视察时再次强调，必须坚定不移地做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，并强调要加强市场监管。对地方出台变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性及时制止纠正。同时，要求抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。之后，国土资源部、住房与城乡建设部也及时出台了“关于进一步严格房地产用地管理，巩固房地产市场调控成果的紧急通知”。国务院从7月下旬开始，也派出8个督查组，对16个省市贯彻落实调控措施的情况开展专项督查。本人相信，随着国家加大对各项调控政策措施的监督检查和约谈问责等措施的到位，我国的房地市场总体上仍会朝着调控预期的方向发展的。

三、展望未来，房地产市场既充满了机遇，又面临着诸多挑战

“十二五”时期乃至2020年以前或更长一段时间，仍是我国房地产业发展的重要机遇期。随着工业化、城镇化的持续发展及国民经济持续稳定增长的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的继续推进，我国“十二五”时期住宅产业的规模肯定要大于“十一五”时期的规模；再加上商业地产、旅游地产和产业园区地产的发展，我国房地产业在2020年以前肯定仍有较大的发展空间。对此，大家务必要充满信心。但同时我们也要清醒地看到，我国的房地产业在未来发展中也面临着诸多挑战。主要的挑战有四个方面：（一）城镇资源、能源和环境条件的制约与城镇人口继续增加的矛盾将在较长时间存在，解决的办法，一是将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，二是大力发展省地节能环保型项目，提高住宅产业现代化。（二）我国人口基数大，流动人口多，解决他们的就业和居住问题难度很大。适当放宽住房保障收入门槛和稳妥推进户籍制度改革将成为必然趋势。（三）我国人口老龄化步伐加快。如何建立起以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑的老年人宜居环境体系，也是我们已经面对并将日趋严竣的民生问题。（四）商业地产、旅游地产、产业园区地产等投入大，回报时间长；再加上这些业态在招商、运营、管理等方面又有其各自的特点，因此，大家在看到这些业态市场前景的同时，务必也要高度重视其风险与挑战。

四、利用当前调控的有利时间，抓紧建立中长期制度，促进房地产市场的长期平稳健康发展

房地产是不动产，房地产市场是区域性市场；再加上房地产项目一般都有2-3年的开发周期，政策效应一般滞后。因此，无论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。

目前，房地产市场总体平稳、调控成果正在进一步显现；各级政府在加大保障房建设，加强和改善房地产市场调控方面也积累了一定的经验。要抓紧利用当前的有利时机，在坚持现行调控政策、巩固调控成果的基础上，妥善处理好市场供应与政府保障的关系，合理划分中央与地方的责任，抓紧建立中长期制度。

按照2012年度的工作计划，住建部在6月底前已基本完成了40个重点城市个人住房信息系统联网工作；在此基础上，继续加大推进力度，到2013年，将形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。2012年，国务院有关部门和各地还将加快编制城镇住房发展规划，以明确“十二五”时期我国城镇住房发展的指导思想、基本原则和发展目标，明确城镇住房发展的主要任务和政策保障措施。全国城镇住房发展“十二五”规划，我们协会前两年组织一批专家做过一些基础性研究。我们觉得，规划在政策保障措施中，自然涉及到中长期制度的建设，包括进一步完善土地的供应制度和出让制度；稳步推行房地产税改革，增加持有环节税负，减轻流转环节税负；进一步健全差别化的信贷政策，完善住房公积金制度，推进房地产金融产品创新，拓宽保障性住房和房地产融资渠道；保证推进住宅产业化的经济政策和技术政策；以及进一步加强理论研究和顶层设计，完善双轨制的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。我们相信，规划的编制与实施，对稳定市场预期、完善住房制度顶层设计、加强和改善房地产市场调控，促进房地产业发展方式的转型和房地产市场平稳健康发展都具有重要的作用。

房地产界的各位同仁，新闻界的各位朋友，目前的房地产市场调控确实处于关键时期。本人希望房地产界的各位同仁要识大体、顾大局，顺应政府调控政策，理性规划企业发展，坚持以合理价格销售。希望新闻界的各位朋友，要积极做好舆论的宣传工作，正确引导房地产行业的健康发展。

我们相信并期待，随着我国住房制度改革的不断深化、相关制度的配套和大家的共同努力，市场必将逐渐规范，保障必将逐步到位，房地产业的相关业态也将日趋配套完善，百姓的“住有所居”和房地产市场平稳健康发展的愿望，也必定能逐步实现。