全国楼市整体明显复苏 调控存在倒退风险

网易财经7月18日讯 国家统计局今日发布5月份70个大中城市住宅销售价格显示，6月新建商品房和二手房价格环比上涨的城市数量都较5月份有大幅增加。新房价格环比上涨城市达25个，二手房价格上涨城市31个。房价环比上涨城市数量9个月以来首次超过下跌数量。

可以看出，6月房价延续了3月以来市场回暖的局面，市场人气持续升温，房企购地热情增加，北京甚至拍出来有史以来的单价新地王。很多购房者对后市的预期转好，甚至在部分“日光盘”的刺激下，个别地方出现了恐慌情绪。为此，温家宝总理特地在江苏调研时再次强调，坚持楼市调控不动摇，绝不让房价反弹。

同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，房价下跌的动力会逐步消失，未来房价有可能表现为降幅收窄，或微幅涨价。但是，就房产市场的“基本面”来讲，目前还不支持价格普遍反弹涨价。

但北京中原市场研究部总监张大伟认为，楼市整体已经出现明显复苏，其中一二线城市房价反弹超过其他城市，调控存在倒退风险。经济发展过分依赖房地产拉动，不仅是上半年增速下滑的原因，也将会影响下半年调控的力度。

房价环比上涨城市数量首次超过下跌数量

数据显示，与5月相比，70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有19个，持平的城市有20个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.1%。其中，北京、上海、广州三大城市全部环比上涨，深圳则环比下跌0.1%。在上涨的城市中，杭州以0.6%的涨幅居首。

二手房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有20个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.1%。但涨幅比上月有所扩大。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，上涨的城市有12个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.6%，涨幅比5月份回落的城市有8个。

北京中原市场研究部分析认为：从6月份的房价数据看，70个城市的新建商品住宅和二手房住宅的价格指数均出现了明显的变化。其中新建商品住宅指数，70个城市的平均值在从2011年10月后连续下调8个月后，再次出现了上涨，平均指数上涨了0.02，在6月份的平均房价指数为：100.02.停止了连续8个月的下跌，但同比跌幅在继续扩大。

二手房住宅价格指数，也停止了从2011年8月开始的连续10个月平均指数下调，环比平均上涨了0.09。在6月份的二手房住宅平均价格指数为100.09.

一二线城市房价反弹超过其他城市

在6月份的房价数据中，北京等城市的新房二手房价格均出现了明显的上涨，而且在本轮房价反弹过程中，一线城市和二线城市的上涨幅度明显超过其他城市。

北京中原市场研究部总监张大伟表示，影响本轮市场回暖的主要原因是超过40个城市的楼市微调和信贷的事实性松动，特别是信贷的松动在一二线城市表现的最明显，在这些城市中，6月大部分首套房可以执行85折的贷款优惠，这使得叠加降息，相当于购房者少支付近10%的房价。而且一二线城市的购房者因为对调控屡调屡涨的担忧更甚。

另外 ，一二线城市的限购政策严厉，在之前取得的降价效果比较明显，在市场出现整体复苏的情况下，价格回暖的步伐也比较快。很多项目和二手房业主都因为购房者上涨，快速减少了折扣上调了价格。再加上很多城市的外地户籍限制年限为1年期，调控一年后，符合购房资格的人数明显增加。

易居房地产研究院副院长杨红旭指出，整体来看，一线城市的同步性较强，2012年第一季度上海的楼市回暖最为显著，但最近3个月来，北京和深圳楼市的反弹力度要强于上海和广州。而与5月相比，二线城市6月的反弹力度反超一线城市。一方面，因为二线城市频现地方性政策微调，政策层的限购程度相对宽松；另一方面，二线城市的市场反应较一线城市略显滞后，随着一线城市连续数月的快速复苏， 二线城市的反弹力度也开始增强。

整体市场已经出现明显复苏

北京中原市场研究部统计数据显示，6月，全国主要的54个城市，月内成交量达到了22.9套，再次延续了3月来的市场复苏。上半年累计成交突破百万套，达到107万套，同比11年同期的95.4万套将上涨12%。环比11年下半年的96.5万套也上涨了超过10%。其中大部分城市均有上涨。5月-6月来，深圳、南京、杭州、上海再现“千人购房”、“漏夜排队”现象。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，今年上半年，十大典型城市商品住宅成交量略低于2011年上半年和2010年上半年，较市场繁荣期的2009年上半年大减39%，但相比2008年上半年仍大增34%。杨红旭预计，7~8月成交量仍保持高位，成交活跃态势还将延续，下半年正增长将成为常态，市场最低迷的时候已经过去，今年下半年的累计成交量将明显超过2010年和2011年同期水平。

根据国家统计局公布的数据，6月居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.2%，这一涨幅较市场预期的2.5%更低，并且低于两次降息后的金融机构一年期存款基准利率3.0%。专家表示，尽管物价的大幅回落主要是由于食品价格的下降引起，但经济回落导致需求下降也是不可忽视的因素。特别是房地产市场的调控引发的行业增速下降也起着关键作用。

对此，北京中原市场研究部认为，调控已经到了最关键的时期。调控的效用明显减小，政策的影响存在倒退的风险。而房价的止跌上涨也影响了政策的公信力，也使得购房者再现局部恐慌。

张大伟表示，经济发展过分依赖房地产拉动，不仅是上半年增速下滑的原因，也将会影响下半年调控的力度。超过40个城市的楼市事实微调，叠加信贷政策的微调，已经一定程度上事实微调了调控。楼市在下半年出现量价微涨已经成为大概率事件。调控周期性明显影响购房者对政策的信心，屡调屡涨的房价，使得在本轮调控后，面临着公信力的问题，错过这一轮转型的最好时机，房地产的理性回归将更难，调控将存在倒退风险。

北京中原市场研究部预计，房地产市场 5-6月的成交比较乐观，对价格的支撑作用也已经体现，下半年主要城市房价再跌的可能性接近于0。 7、8月淡季推盘量较小，预计成交量可能有所平稳。但全年成交量最高点在 9、10 、11月继续冲高的可能性非常大。在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右。但限购等政策依然约束市场过量放大，但是基本可以判断，全国主要市场的下半年市场总成交量将肯定超过上半年。

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