潘石屹:可开拓商业地产城市四指标

2012-05-11 14:56:15 来源: 网易财经 举报
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2012年3月14日,SOHO中国在香港公布了2011年全年业绩。2011年,SOHO中国共实现营业额56.85亿元,净利润为38.92亿元,同比增长7%。同时SOHO中国的合同销售额达109亿元,同比下降69%。

网易财经:2011年,SOHO中国的销售额同比下降69%,是上市以来第一次没有完全销售目标。这是什么原因导致的?

潘石屹:确 实,从我们公司成立十几年的时间,我们上市这五、六年的时间,去年,就是2011年是我们遇到的银根最紧的一年,所以我们是第一次没有完成我们的销售计 划。可是这个背后就是说,当市场好的时候,我们就拼命销售,加大我们的销售力度;当市场好的时候,我们要进货,价格都比较高,跟我们抢的人也比较多,所以 进货适当地慢一点。你像前年,我们公司销售了238亿,我们的进货,采购的土地和采购的项目,进货不到60亿。去年的话,我们的销售不行,只有110多 亿,可是我们就是进的项目和土地花的钱是154亿。所以这个就是说,高的时候我们就出货,低的时候我们就进货。

网易财经:业绩下滑了,是不是说明SOHO中国在公司管理上出现了问题?

潘石屹:其 实这个管理上面是你要不断地调整的,就是没有一个一成不变的管理方式。你要随着市场的情况,银根的情况,市场的变化情况,随时来调整你的管理。如果说你不 调整这个管理,是一个僵死的,就认为你这个管理体制好,这样的管理体制一定会犯错误的。可是对SOHO中国来说,我觉得它的长项,最关键的是在于不断地能 够做出来创新的、与众不同的产品,我觉得这个是我们的核心竞争力。

网易财经:SOHO中国今年的销售目标是230亿,这是要把去年的实际完成额翻番了。那么靠什么来完成呢?

潘石屹:两 点,第一点就是去年我们的销售额低,除了市场银根紧这个原因以外,剩下的原因是我们自身的原因。我们在去年的八九月份才大量拿到预售许可证,就是在去年的 前半年,市场比较好的大部分时间,我们是没有东西可以销售的,这个实际上就是我们2011年比较尴尬的一年。今年的话,我们首先有接近300亿的销售额, 应该是超过300亿的销售额,在这300亿的销售额里面来完成230亿,我觉得是有可能的。另外我们看到就是说,作为办公楼和商业的市场,最基本的,我们 看到我们的客户,90%以上的客户,不是购买了房子自己用,而是购买了房子作为投资的产品,再租给别人。去年的四季度,北京写字楼的租金同比上涨了 50%,上海写字楼的租金同比上涨了17%,就是这样一种办公楼的高速上涨,实际上为我们公司的销售打下了一个很好的基础。

网易财经:这份业绩中也有提到,除了北京、上海这样的城市,SOHO中国不考虑在其它城市拓展项目。这是为什么?

潘石屹:这 个实际上是我们的一个商业判断,就是北京和上海是可以做商业地产的。我们一般是通过四个指标来看。第一个指标,就是看这个城市GDP总量够不够大,我们看 到北京、上海这两个城市,从GDP总量上来说是足够的大。第二个我们看就这个城市富裕不富裕,就是人均GDP高还是低,北京和上海一定是排在中国所有城市 里面前面的。第三个指标对于做商业地产特别重要的,就是我们看在这个城区面积,一平方公里的城区面积上面,能够拥有多少GDP,能够产生出来多少GDP。 这样的话,就反映出来这个城市的商业密度。这个指标的话,上海的指标要比北京的指标好,因为北京的城区面积是上海城区面积的三倍,换句话说,上海这个城市 相对来说是比较繁华的、比较繁荣的城市。第四个指标,我们要看的实际上是最重要的一个指标,就是我们做商业地产,这个城市能不能做,就是第三产业、服务业 占GDP的比重高还是低,这个指标北京是最高的,北京达到75%,就是在第一产业、第二产业、第三产业中,第三产业,就是依赖写字楼和商业发展这个产业, 占到了北京GDP的75%。所以我们通过这些指标来看的话,其它的一些省会城市比起北京和上海来说还差得多。

许崇智 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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