黄怒波：旅游地产最核心的是文化

一般来说，国内旅游地产可分为两类，一类是依托天然的旅游资源运营的房地产开发建设，中坤集团的安徽宏村项目和正在规划中的普洱项目皆属此类；另外一种则是人造景区、景点来配套住宅、酒店和社区的房地产开发，上海的新天地、深圳的世界之窗和华侨城则是这一类的代表。

网易财经：你认为做好旅游地产最核心的因素是什么？

黄怒波：最重要的是，你有没有一套把这个战略变成现实的这么一个文化。比如说，我想做一个世界顶级的中国普洱休闲养生部落，挺好吧这个战略？但你当中对文化的认识怎么样？比如说，很可能把场院都推掉了，你建高尔夫了，这属于破坏了原生态的文化。很简单，你把老百姓的村子全都迁走了，你盖房子了，原来的佤族文化呢？都没有了，所以这个文化特别特别重要。就是旅游地产跟住宅还不一样，住宅当然也不是说不要文化，旅游地产的核心是这个老板有没有，我绝不相信一个挖煤的他能做旅游地产，一定一定做不了。

网易财经：旅游地产最理想的盈利模式是什么呢？

黄怒波：最理想的模式，就是说在资金得到平衡的前提下，你利用跟国家经济正向成长的这个空间，你的土地资源，你的景区资源，你的酒店资源，文化资源都在升值，从长期的回报当中你获益，这是一个未来的（模式）。比如说宏村，下一步它转到长期的物业收入了，我的度假人群来得越来越多，这个收入越来越高，门票也高，酒店收入也高，这是一部分。但最大的是越来越火越来越稀缺，它变得稀缺了，大家都来关注了，你的别墅的价格，你的酒店的价值全都上来了。

网易财经：旅游地产中，有一个海南模式，你怎么评价这个模式？

黄怒波：我很不看好海南，我觉得它就是一个房地产，就是没有大规划，跟原住民没关系。所以三亚为什么出现这么多的宰客呢？凭什么不宰呢？你把最好的地都圈走了，你盖的宾馆把沙滩都占了，你一卖房价几千、上万，你叫我外面这些小摊小贩原住民，我拿什么呀？你把人都带来了，把物价拉得那么高，我原住民怎么生活呀？我可不得宰客嘛。所以这就是一个规划上的大的一个失误，所以我对海南这个模式不看好，现在的很多问题，它也很难解决掉。

那么普洱我就希望避开这个问题，接受它的教训，从一进去规划起，就是应该想到10年后，它是应该得到保护的。比如说，我把整个普洱的旅游要整合，整合起来主要的景区我要做，就给它规范，目标是把门票降下来，防止恶性竞争，降低进入的门槛。再一个，我要做一些大型的房车营地，这是特许经营。整个普洱到越南、缅甸、老挝，那你这么去做的话，这么大的三个规划，整个普洱市在中国来说，会是一个非常亲和力，非常友好型，非常有文化的一个旅游度假地。就不像每年三亚那么野蛮的投诉那么宰客，那个是非常不友好的。所以我觉得我这个模式应该说，如果成功的话，应该说对中国的这个旅游地产，或者中国旅游经济转型具有巨大的示范效应。

网易财经：也有一种声音说，国内的旅游地产商的开发模式就是一种圈地，你怎么看这样的声音？

黄怒波：这是个多样化社会，总得有质疑，你干得再怎么也得有不同，这个要习惯。第一首先假设这个存在，那么引起警惕，不要变成上山下乡运动，形成一种圈地运动，这个要引起相关部门的高度重视。但第二个这个说法也有它的片面性。你要做旅游景区，做旅游地产，你首先就得占有资源，你不占有资源，你怎么能做几十年的长线投资呢？但是问题是这样，你占有资源的一个背景是什么，你需要长期获得一个发展的战略空间，你就会用心打造它。为什么只有民企才有战略，有企业家呢？因为民企想的都是几十年的事，国企为什么不呢？国企明天一纸调令就走了，谁往三年以后去想呢？所以他们找的都是垄断的、暴利的，所以这个观点从两面看。当然了也不值得争论，反正他说他的，这个投资的规律就是这样，没资源谁去呀？

网易财经：现在旅游地产非常兴旺，会不会出现各种企业一拥而上的局面？

黄怒波：很可能，这是最大的问题。大家都看万达做这么大，梦想着我有一天跟着它。一看中坤拿这么好的资源，觉得我也应该试一试，这个都有可能。尤其现在的民企跟过去不一样，都做房地产、做钢铁、挖煤挣了点钱了，过去投个1个亿觉得多，现在随便一投都10个亿、20个亿，你像我们都已经到了500个亿，是吧？这个应该讲，它的投资转型能力快，投资能力强，破坏能力也强，这是个大问题。