网易《财经会客厅》专访黄怒波

第一节 中坤打造北欧旅游板块

2012年5月2日，黄怒波冰岛买地的事情传来好消息。据冰岛媒体报道，黄怒波与当地政府达成一致，将租借面积为300平方公里农场的70%，租期为40年。而据中坤方面的消息，租约并未正式签署，还有待于冰岛工业部的讨论。此前，冰岛政府曾驳回了黄怒波的买地申请。

网易财经：能给我们讲讲当初为什么选择到冰岛去买地？

黄怒波：在冰岛买地是我们希望能够实质走向国际化的一个步骤。我们在国内做了这么多年的布局，做了度假地产、旅游地产，最后发现，我们2020年有可能是世界上最大的旅游资源国。那在这个问题上，我们也需要布局。比如说，我们希望全世界的客户来中国度假，我们也希望中国成长起来的客户群跟着我们到我们的美国度假区、冰岛度假区去度假，这么个背景下我们再考虑国际化。第一步，我们做美国做了很多年，做得还不错。在（已做）美国的情况下，我们再选择一个冰岛。

为什么选择冰岛？因为冰岛代表一个北欧的社会，冰岛、丹麦、芬兰它们都是一个板块。这个板块总体上社会发展的形态还是很完善，法制还是很健全，再一个国民素质高，资源好。遇到金融危机，你看现在有可能最先恢复国家的，还是它们。人口也少，环境保护也好，最重要的文化差异大。当然对企业来说，还有一个重要因素，就是它的起步目前比较低，门槛低。不像你跑到法国去怎么做？法国、英国，它的市场发展得是世界上最成熟的，你这个时候去成本就很高了。所以，看了这么多条件以后，就选择到冰岛。

假如说能进去冰岛投资，我们就希望到丹麦、芬兰、挪威、瑞典，还有格陵兰岛，最后能够花十年打造成一个国际的度假板块，是这么一个战略。

网易财经：中坤在冰岛买地，一出手就是300平方公里。去年这个事情曾经被冰岛政府拒绝，这和面积大有没有关系？

黄怒波：这一个是跟面积有关系。当然了，主要是对中国人购买土地很警惕，这个我想有几个原因，一个还是冷战思维，比如说它对欧盟内部的人他们都不排斥，对欧盟以外的人，尤其对中国人，排斥性很大，我想这个是第一个。第二个这么大面积主要他没弄懂，因为300平方公里主要都是荒山、荒地，这几个拥有的老百姓他们没有划分哪块是谁的，哪块是谁的，只是说我们共同拥有这个，各占了多少股份，那卖的时候他不能卖最好的那块，最好的那块其实卖给我也值不了几个钱，也不到10平方公里，但是他说你要买都得买走，是这么一个情况。他卖给我，我拿到就有用了，我可以把300平方公里做一个国际的度假的山地公园，徒步啊、骑马啊、山地自行车啊、热气球啊，都可以。对我来说，度假的人到那么荒凉的地方干吗？就是体验荒凉，它就对我（来说）是一个很棒的（地方）。所以冰岛，尤其是欧洲，主要还是欧洲的人，美国人听不懂，北极太敏感了嘛，就想着中国人要派一个企业，他们原来在政府工作的人，到冰岛去买一块，他们以后占了用地了。这两个方面导致这么大的问题。

网易财经：冰岛买地这件事，给你和给中坤来了怎样的变化？

黄怒波：当然第一个变化原来也没想到，就是特别不喜欢被人关注嘛，但这个事情把我推向全世界了，那你不得不面对全世界要看着你怎么干，原来干好干坏是自己嘛。第二，你做企业还是要以做企业为主，现在（我）变成一个，面对媒体的新闻人，这个压力也蛮大的。但第二个好处就是说，你突然一下在全世界有名了，而且我觉得最大的好处就是，终于有机会向全世界解释，民营企业是怎么回事了，为什么我们是民营企业，为什么原来在中宣部干过，讲一下我们当年怎么有一个下海潮，就为以后民企走出去的发展空间做了一个前期想不到的解释的，舆论的铺垫吧。

第二节 中坤在美抄底

早在2004年，黄怒波就已经着手布局中坤在美国的发展。当时他曾用400万美元的原始资金撬动了3000万美元的贷款，在洛杉矶投资了一个2万平方米的商业中心项目。金融危机后，黄怒波再赴美国抄底，收购了位于田纳西州纳什维尔附近的一个牧场，准备建设旅游度假牧场。目前，中坤已在美国设立了子公司，总部设在洛杉矶市。

网易财经：中坤在美国也有不少项目，目前它们的运营状况怎么样？

黄怒波：在金融危机前，我们买了一块商业用地，全部规划好了，招商也差不多完成，做一个大型的商业中心，在洛杉矶。要开工的时候金融危机来了，这就得停下来，为什么？美国跟中国不一样，美国先得把商家全部招好，签完合同，我再开工。但是，商家都出问题了，那我不能像中国一样先盖起来再说，美国是不行的，就把这个Shopping Mall商业中心就停在那儿了。

那么后来再捡便宜，在美国田纳西买了个牧场，很大，将近1万亩土地吧。这个主要是想以后建造适合中国人的和美国本土人的、高端的、度假的地方，因为它靠近肯特基湖嘛，尤其它在世界乡村音乐的故乡纳斯威尔。这个买下来现在慢慢规划，不着急，我要等美国经济回升，因为是在最谷底的时候买的，它只要升到原来正常价格，我不投资也就赚了。

最近抄底买了一个办公楼，几万平米的一个办公楼吧，很棒这个。这个办公楼大概用了它的两折、三折的价格买下来的，就是你原来五千多万，我就一千万就买下来了，最近出租出去。现在美国是这样，你买它现在要破产的物业，比你建造要便宜，为什么呢？它已经到谷底了。你买了它以后，你就等着美国经济回来，你看现在在回升嘛。如果给三四年的时间回到它原来的一个正常点，这个投资就很成功了，所以在美国目前还是在靠不停地买。

网易财经：中坤在美国的布局，承载着怎样的长远目标呢？

黄怒波：其实就是想国际化的一个尝试，当然现在很多已经看到了成功。比如说，我们已经解决了金融资源在美国的国际化的问题。你在中国贷款多难呀，但是在美国银行，只要你有好的物业，像我们这个企业现在一般申请的话，还是能够拿得到贷款的，这就说明我们已经金融资源本土化了。第二个问题，我们就希望获得一个国际的视角。我们现在招聘的很多员工都是美国人，我们现在在美国招到我们在中国需要的人才。最近我在招酒店管理的人才，中坤在北京招聘，美国不会有人应聘，不会有人理你的，但是我美国的公司在那儿招聘，立刻就会收到好多美国人的简历，我们筛选以后，招到美国公司再派过来。这个就非常好地解决了人才过渡的问题，这还是很受益的。

第三节 普洱项目无资金压力

2012年3月，中坤集团与普洱市签订合作框架协议，拟在普洱开发占地60平方公里的旅游度假地。整个普洱项目，计划总投资规模将达到500亿元，建设时间长达十年之久，最终要打造出一个国际级的原生态休闲养生部落。

网易财经：中坤的普洱项目也是一个大手笔，为什么又选了普洱这个地方？

黄怒波：首先到云南也是被邀请去的，去了以后非常非常吃惊，觉得它有几条。第一，它是北回归线上全球最大的一片绿洲。第二，它的海拔平均高度在1000米左右，这是人类最适合生存的地方。第三，它的森林面积加植被几乎达到90%多，这个没有想到，富氧离子平均在20000个（每立方厘米）左右，你天安门广场多少？400不到，我的办公室量一下，可能300、400。再一个就是说，这个让我吃惊，中国如果说要找旅游的地方，度假的，一年四季没太大差别，都可以去的，就无季节性差别的度假地，只有普洱，包括西双版纳都不行。它夏天不超过30度，一到就下雨，冬天不低于十几度、二十度，一到那儿，稍微一冷就出太阳，所以它那儿的植物没有休眠期。最重要的，它资源保护下来了，旅游资源都没有乱改，没有破坏，环境没破坏，这个让我很吃惊。

那好，我去了一看，他们先看有千年的茶山，我看了已经就快疯掉。那古村子，我在村子里正走，突然发现这个道路被堵住，一看为什么？一个老母鸡趴在那儿。哎我说它趴在这儿，我还说你趴在道上干什么？原来这个老母鸡站起来，哇，底下六七个小鸡娃在它翅膀底下，哎呀那一刹那间，我眼泪差点儿就出来。就是说这种乡村的感觉，小时候的感觉全回来了，就是几十年的乡愁，就感觉到回到一种纯朴、原始，那么这是文化。

后来，沈培平（普洱市委书记）说怒波，你要做我给你做一个大项目，说60平方公里。我一听脑子紧张一下，我怎么能做这么大一个项目呢？但是他带我一看我就理解了，靠近澜沧江机场2公里，是个丘陵地带，主要是茶园这些，美极了。那么后来我就同意了，我立刻决定，就是说以我做了这么多年旅游地产的经验来做这个，叫中国普洱休闲养生部落。

网易财经：这60平方公里具体要怎样规划呢？

黄怒波：这60平方公里里面，我其实只征1万亩的建设用地。这1万亩建设用地，分布到30个不同的山洼里，做30个度假酒店、度假村落。每个酒店的规模，包括它的度假会所20万平米，一共是600万平米。那么投资多少？我算了一下，500个亿。但是终归我把这个规划做好以后，我先投100个亿左右，投100万平。其它的给别的企业、度假品牌来认领，所以我的路演就是带着市委书记，全世界找度假品牌，让他们到普洱来，大概是这样。

网易财经：因为普洱项目的投资总规模是500个亿，所以目前有很多声音在质疑中坤到底有没有这样的资金实力。你会怎么回应呢？

黄怒波：其实投资10年嘛，按中坤目前看，一年也就投个10个亿，这个也不是不可以投的。其实一个项目做到后面的时候，它一定有它的杠杆效应，关键看你的规划能力，你的首期投资能力。

另外，我这么多年，手里已经积累了将近70万平方米的黄金地段的商业铺面。这些写字楼、物业持有，我没卖，那你想我有多强大的一个变现融资能力？一般的大的房地产企业没有能力拥有我这么多的。第二，在旅游地产度假村的别墅建设上，酒店建设上，我还有100多万平方的拥有。你想一想，一般的公司哪有这么大的拥有？原来舍不得卖，但我到现在有新的大的资源进来，我会就开始卖一些。那么可能卖也能卖个几十个亿回来吧，我卖个几万平米吧，10万平米。所以这个战略上也没有什么大的问题。

普洱的项目，我认为我自有资金有20%就够投进去，我的战略合作伙伴进来，像建设单位这些，再有20%-30%的社会融资，然后我们要盖一些别墅、会所卖掉做平衡资金，最后还有一些银行的资金跟进来，所以应该毫无问题。

网易财经：如果冰岛项目和普洱项目同时开工的话，中坤会不会面临很大的融资压力？

黄怒波：这个也不一定，企业做大了，每个地方的项目有它自己的一个融资的模式，都是封闭的。普洱我们有20个亿，这个项目应该干得很不错。冰岛其实你说投两个亿美金，也是个模式，现在当地的银行也都在谈，我们国内的银行也在谈，我也认为我可能有几千万美金就把这个项目就全部拉动了。投资周期挺长，冰岛我认为没有5年、10年也不可能，普洱也是10年。那你想，我在当年做企业的时候大家都说，你有那么多钱，战线太长。我们当年可能没有几千万做了多少项目？到现在这么大的一个资产的控制力、融资能力，做这个项目还是富富有余的。

网易财经：在融资渠道方面，会引入一些地产基金吗？

黄怒波：这个不排除，很多朋友在谈，建一个基金，但是我先把这个总体规划做出来，再考虑，不排除。但是无论如何，中坤自己投的要带头投，你不能拿别人的钱。我带头投了，别的人可能就跟进来了。

网易财经：刚才你也说了普洱项目要历时十年之久，这么长的时间具体是怎样规划的？

黄怒波：首先，做旅游的地产要先规划，一年内能把一个基本的概念规划，60平方公里做完就不错了。第一，有一个大自然保护的规划，这是“宪法”，你不能破坏环境。第二，有一个建设规划，你把地选好，我希望藏在山洼里，都变成当地的村子。第三，有高尔夫球的规划，这个要跟建设规划结合建，还有山地公园规划，还有房车营地的规划。那这些规划都是国际的、各个一流的企业、一流专家在做，要合成，他们要田野作业，要到现场一步步去走，60平方公里，这个做完出来，一年就很快。在国际上得3年-5年吧，中国嘛就都快，一年也很了不起。做完了（规划）之后，我的那个100万平方米的建设规划，从设计和概念，到最后出施工图，最少一年，因为请的国际的公司，两年了吧。开始建设期，得1-2年，2年建主体起来，然后装修再到试营业，又得差不多1-2年，你看4年吧。加前面6年了，这是我的项目。有的和我们的项目2年后才进来，你想是不是差不多这个周期10年？

网易财经：十年看远，既然中坤是个打头阵的，那目前来讲，有没有企业来找你表达合作意向的？

黄怒波：来谈的很多，名字我不便透露。当然要把他们不同的产业放进来，产业组合放进来，像医疗康复这些东西。但是现在太早，我必须用一年的时间先把这个大的规划做完。而且我不光是个打头阵的，我是个总策划者，我还是个一级开发商，这么多的功能。

网易财经：既然想找你合作的人这么多，那么从你这边来讲，有没有最希望那一类的企业来找你？

黄怒波：当然有。第一，我希望是医疗康复健康的，比如说我可能做基因康复，这个可以透露，跟华大基因汪健，我们俩，他也去（普洱）了。我们俩很兴奋，说我们是不是能做世界上第一个基因康复基地。目前法律还没到那一步，但是民企就是这样，你不能等着法律到了那一步才开始做，那好我们现在就开始策划一个大的，我们建也得建5年吧，那时候可能法律条件都成熟了。第二，我们可能还和别的人在谈他的医疗设备、医疗制造业，他是世界先进的，那我们是把别的医院资源加进来，我们把这种叫旅游体检呀，叫这种康复放过来。第三，我希望要的就是这种大的教育体系，比如说我跟俞敏洪就聊，我说我给你盖个新东方吧，就一个园林式的、田园式的，你带孩子们来这儿学外语，在茶园里学，多好啊。就是说这种体验式的，像这样的我希望进来。当然了，还希望我们自己打造的大型的演艺部落。这个普洱的文化太好了，少数民族，阿佤族、拉祜族、傣族，这么多的族，6个吧，主要的少数民族，原生态保护得非常好。我想有一个梦想，就是打造成另外一种拉斯维加斯，就是原生态的文化的、文艺的表演展示，这些我喜欢。当然了，高尔夫是必备的。高尔夫这个概念不成立，这个项目就有很大的困难。

第四节 宏村经验已成中坤模式

安徽宏村，是中坤经营的又一个旅游项目。宏村位于安徽黄山的西南麓，距黟县县城11公里，是一座有着九百年历史的古村落。1997年，黄怒波投资400万元，对当时的无名小村进行文化保护和旅游开发。中坤进入宏村后，邀请清华大学和同济大学的古建专家共同研究保护规划，而后又投资千万元帮助宏村进行复原建设。2000年，宏村正式被评为世界文化遗产。但是，也有反对声音批评中坤，说它提高了票价，破坏了当地的环境。

网易财经：宏村项目为中坤积累了很多经验，那么中坤后来的项目都复制了宏村模式吗？

黄怒波：我实际上后来用的都是这种模式，包括冰岛。我走到哪儿都组团，要风景，要自然环境。我不会去城市里，我都跑到那个原始一点、自然一点的风光里。这个里面第一，我要一个酒店；第二，我要度假别墅，会员制也好，卖也好，平衡资金使用；第三，我要有它的度假内容，比如禅修啊，还有刚才讲的徒步啊，骑马旅行啊，这些东西要加进来。第四,要文化，就是我要有大型的演艺系统演出。所以中坤已经构成这么一个组团的模式。这个收入构成就是，第一门票收入，第二宾馆收入，第三你户外的收入，第四，比如说文艺演出的收入。最关键的是以后，我这个度假村越来越好的时候，我自己留的那些别墅，以后做房地产平衡资金的，值就升上来了。比如黄山，我现在决定卖，当年卖可能就不到1万，现在卖也许2万、3万。为什么？整个这个区域的文化品质和它的升值的品质全都上来了，这是中坤一个很大的模式。所以到冰岛也是这么建，到普洱也是这么建。

网易财经：对于宏村项目，外界有一些关于环保方面的质疑，说中坤提高票价，还破坏了当地的环境。那么你怎么回应呢？

黄怒波：我没听到这个，为什么呢？宏村我保护得很好，它是个世界文化遗产，对宏村的监督可不是一般的媒体、老百姓。联合国年年它有一套指标在监督，这么多年没有听到过对它的批评。他说的质疑不是我，是外围。我的核心区，只要我的范围都没问题。但是外围就迅速地被小饭馆、小商就弄坏了，而且水呢全都排到这个湖里面，污染，小饭馆，这个不是我的能力了。所以他要质疑我就问，当年我要不去，宏村不就没了吗？你怎么不质疑呢？当然质疑还是对的，总体让人看着你干，总比你自己肆无忌惮要好得多。

第五节 中坤的世界度假品牌理想

网易财经：在普洱项目之后，中坤接下来还有计划做其它项目吗？

黄怒波：不会，这个不会，一个人不可能把什么都做完。我希望通过普洱的这么一个项目开发，带动更多的企业战略转型，都转到度假地产、旅游地产行业上来，也到其它的城市去做。但是中坤对我来说，可能我企业家的生涯就结束了，商人生涯吧，因为我还有好多文人的东西还没有完成。我希望给我5年内吧，能给一个慢慢退出的一个机会。

网易财经：中坤完整的全球度假产业是个什么样子？

黄怒波：我希望是这样，10年内中坤变成一个在全球度假产业里面有分量的一个企业，中国企业。那么它的一个特点，拥有大量的景区资源，大量的酒店资源，还有大量的文化资源，还有大量的客户群，俱乐部制。我希望，它最大的特点是一个国际的、网络化的。它的消费人群是双向的，互动的，不是单一的。比如，我那些景区中国人都可以去，但美国人也可以来，冰岛人也可以来，是互换的这样。这样的规模下来，我希望10年内在国际的度假板块里面，有中国的品牌，这个在国际度假板块里目前看，如果我努力，可能就是中坤，因为别的企业我知道可能还没有这么一个大的扩张的计划。

网易财经：目前，中坤海外市场的收入占公司整体营收多大的比例？

黄怒波：海外收入会很低，因为国际上不像中国，这个门票原来不许涨价，说每三年才能涨一次，每次不能超过30%，结果就变成你不得不涨了，而且中国人太多，又富起来太快，所以你这个门票收入老直线上升。但在国际上不行，国际上门票你就忘掉它吧，但是作为旅游度假来说，它不可能让你有暴利。所以这个主要是平衡我的一个板块的需要，更多的可能就是，能够加入我的企业度假俱乐部里面来，他可选择的产品很多。当然了，像美国是特殊一点，或者说冰岛特殊一点，因为现在买的地、租的地都是低谷，最便宜的时候，如果它经济10年内能回升到它的一个高点，那在这个意义上，我所有的投资在国际上的，就应该都升值不少，也应该回收了。

网易财经：你预期，这些海外项目的投资回报率大概会是多少？

黄怒波：如果按买下来的算，假如说能升值的话，美国是这样，买土地这么多年有个测算，就这么多年的它有个曲线收入，一般是美国土地是到5%—6%，所以现在为什么很多人还是买土地呢？它是没有往下掉过。像田纳西的土地我们会有这么一个增值。像写字楼这些，我认为升值率按照我预期的几年后，它每年应该还是应该10%-20%的一个升值。

网易财经：无论是冰岛项目也好，还是美国项目也好，通过中坤的国际化轨迹，你怎么看中国旅游地产公司走出去的大趋势？

黄怒波：你知道现在中国民营企业发展了，有两条原因不得不出去。第一个原因现在这几年的，因为它的不改革，国进民退嘛。就是国企普遍进入到了社会各个能竞争的领域，都进来了。国企很厉害，他都是“长子”，一进来就把这些“私生子”这些什么“混血儿”就给挤得没有出路了。因为金融危机以后带来的一系列的调控，已经生存得很艰难了，再加上劳动力成本，原材料成本上涨，这个民企就很艰难了生存的，这个需要向外找一个空间。第二个原因，中国经济毕竟是发展了，这么多年发展得很好。中国民营企业都成长了，而且经历过这么多年的打磨，都有它的生命力了，这个时候必然的跟中国经济一样，它就开始有一个国际的视角。你看大家都普遍意识到，我这个产业一定在国际上，要么要市场，要么要份额。

网易财经：那么作为一个已经走出去的民企，中坤有没有什么经验可以和大家分享？

黄怒波：当然第一你确实需要一个投资战略，你不要简单就说，我出去就是要像在中国一样，暴发户一样，买一个矿，就乱挖乱采，挣一大笔钱。在国际上很难很难，在非洲可能还可以，你在美国、北欧肯定不行。就是说你这个企业到了这一步，需要战略布局了，那你就走出去。第二个，你可能确实需要有耐心，因为在国际上做事情，不像在中国，你说地方政府天天逼着你干，在那个地方它有一套它的规律，投资期会比较漫长。第三个，就是你需要有团队，你没有团队不行，这个团队你靠空降的团队也不行，你还得靠本土团队。所以，中国企业走出去，一般从交学费到找到窍门，上了轨道，我认为得四五年。当然最后一个就是说，中国企业要善于利用中国的国家影响力，跟当地的社区要搞好关系。比如说，你要参与他的公益事业，因为你现在走到哪儿大家就说你是中国人，不像过去那么鄙视了，他会带着怀疑、害怕，觉得你强大这么一个态度，你要跟社区搞好关系，就是参与到他的社会公益当中去，总体这么多吧。

第六节 旅游地产需立法规划

近年来，旅游地产的发展日益兴旺。从旅游业的角度看，旅游地产是以旅游资源为核心的房地产开发经营；而从房地产的角度来看，旅游地产是以房地产为核心的旅游资源经营。所以有别于传统的住宅项目，旅游地产通常融旅游、休闲、度假、居住为一体，具有极高的投资价值。目前国内主营旅游地产、且规模较大的房地产公司有深圳的华侨城集团、王健林的万达集团和黄怒波的中坤集团。

网易财经：现在有这样一个评价，说中国旅游地产行业，第一梯队是华侨城和万达，第二梯队是中坤。你怎么看目前这样一个行业布局呢？

黄怒波：呵呵，挺好的。我也没想什么梯队不梯队，但是如果照这么说我也不反对。因为万达确实做得很好，而且健林他的魄力很大，他一做什么，一下就把它推到极致，这个我认为中国也很少有人再能够模仿他了。华侨城因为我不太了解，因为它是国企嘛，它有好多独特的资源。那么如果划梯队，我觉得我在第二、第三都有可能，因为中坤有自己一套的模式，主要是我没有什么野心，我也没想到做到哪儿去，只是这一个项目被喝了酒答应了，我就做好它，那个我也做好。但目前我就发现我得有个度，我就把冰岛做好，把普洱做好，一个人一辈子也了不起了。我准备用10年时间把它做好。

网易财经：中国旅游地产这个行业格局，未来三五年之内会发生变化吗？

黄怒波：很难，第一会有越来越多的队伍加入进来，很多会加入进来。我好多原来的朋友找我，原来做钢铁的，做别的，现在都想往这个行业走。就是这10年内，这几年内，这个旅游地产或者是转型到这方面的人会越来越多。

但是形成很大的竞争能力也挺难的，因为我跟你讲了，想布局下来没有10年不可能，因为中坤每一个项目做了这么多年，谁也逃不过去，万达做了20年，对吧，它是一步步走过来的。所以以后形成的格局就可能在文化、旅游地产里面能走向世界品牌的是万达，健林，这应该没问题。华侨城有它自己独特的东西，但那个模式往下怎么走我不敢说。中坤会走到一个国际的度假板块上，如果成功的话，我想一定是一个自己的，别人也无法复制。今典它有一套模式，因为保全现在主要卖他的度假卡嘛，这个在中国是个挑战，但是他做的酒店很多，这种模式如果假如说成功了，也是别人没法儿替代的。所以总体看这么多，其它的，我希望可能再过10年，距离就拉得更远了，这些行业里该挺出来的，会站得很高，它就不是被超越的，我想是这个格局。

网易财经：比起住宅和写字楼，国内的旅游地产发展的速度就显得比较慢了，这种差异的根本原因是什么呢？

黄怒波：因为前两年旅游地产是个鸡肋，所以我开始做的时候大家也都没人抢，没人关注。为什么？因为那有一块大肥肉在那儿，就是住宅市场，暴利。所有的狼都在那儿呢，没人管这个鸡骨头。但是现在那块肥肉没了，你只有再找鸡骨头，找鸡肋，现在它就不是鸡肋了。因为它在国民经济当中以后的分量变了，它又变成另外一块大肥肉。所以我认为呢，这个过去不能讲瓶颈，过去问题就是暴利在那儿，这个地方是平均的利润，现在这个地方以后可能利润空间增长得很大，但暴利当然不可能了，我想这是一个重要的。当然了，因为做这个行业，大家都比较陌生，你看中坤打拼这么多年，找出自己一个模式，你看王健林也找出一个自己的模式，张宝全也找出自己的模式，这是经过打拼过来的。每一个人进入到这个行业里都会要适应这个找出模式的一个过程。

网易财经：那旅游地产发展里可能遭遇的瓶颈是什么呢？

黄怒波：当然如果说到这个瓶颈，现在还是最好的希望提倡立法。比如说对旅游地产要制定它的投资的规划条例，为什么？你如果做不好，又变成一次上山下乡运动，就简单的变成到旅游景区圈地，盖别墅，卖别墅，这个可就把什么环境都破坏掉了，所以对这个方面赶快要制定相关的规则。比如说你可以有别墅，但是比例是多大，你跟你的宾馆配套，景区是怎么保护，所有的环保条件什么样，这个要赶快制定。

第七节 旅游地产最核心的是文化

一般来说，国内旅游地产可分为两类，一类是依托天然的旅游资源运营的房地产开发建设，中坤集团的安徽宏村项目和正在规划中的普洱项目皆属此类；另外一种则是人造景区、景点来配套住宅、酒店和社区的房地产开发，上海的新天地、深圳的世界之窗和华侨城则是这一类的代表。

网易财经：你认为做好旅游地产最核心的因素是什么？

黄怒波：最重要的是，你有没有一套把这个战略变成现实的这么一个文化。比如说，我想做一个世界顶级的中国普洱休闲养生部落，挺好吧这个战略？但你当中对文化的认识怎么样？比如说，很可能把场院都推掉了，你建高尔夫了，这属于破坏了原生态的文化。很简单，你把老百姓的村子全都迁走了，你盖房子了，原来的佤族文化呢？都没有了，所以这个文化特别特别重要。就是旅游地产跟住宅还不一样，住宅当然也不是说不要文化，旅游地产的核心是这个老板有没有，我绝不相信一个挖煤的他能做旅游地产，一定一定做不了。

网易财经：旅游地产最理想的盈利模式是什么呢？

黄怒波：最理想的模式，就是说在资金得到平衡的前提下，你利用跟国家经济正向成长的这个空间，你的土地资源，你的景区资源，你的酒店资源，文化资源都在升值，从长期的回报当中你获益，这是一个未来的（模式）。比如说宏村，下一步它转到长期的物业收入了，我的度假人群来得越来越多，这个收入越来越高，门票也高，酒店收入也高，这是一部分。但最大的是越来越火越来越稀缺，它变得稀缺了，大家都来关注了，你的别墅的价格，你的酒店的价值全都上来了。

网易财经：旅游地产中，有一个海南模式，你怎么评价这个模式？

黄怒波：我很不看好海南，我觉得它就是一个房地产，就是没有大规划，跟原住民没关系。所以三亚为什么出现这么多的宰客呢？凭什么不宰呢？你把最好的地都圈走了，你盖的宾馆把沙滩都占了，你一卖房价几千、上万，你叫我外面这些小摊小贩原住民，我拿什么呀？你把人都带来了，把物价拉得那么高，我原住民怎么生活呀？我可不得宰客嘛。所以这就是一个规划上的大的一个失误，所以我对海南这个模式不看好，现在的很多问题，它也很难解决掉。

那么普洱我就希望避开这个问题，接受它的教训，从一进去规划起，就是应该想到10年后，它是应该得到保护的。比如说，我把整个普洱的旅游要整合，整合起来主要的景区我要做，就给它规范，目标是把门票降下来，防止恶性竞争，降低进入的门槛。再一个，我要做一些大型的房车营地，这是特许经营。整个普洱到越南、缅甸、老挝，那你这么去做的话，这么大的三个规划，整个普洱市在中国来说，会是一个非常亲和力，非常友好型，非常有文化的一个旅游度假地。就不像每年三亚那么野蛮的投诉那么宰客，那个是非常不友好的。所以我觉得我这个模式应该说，如果成功的话，应该说对中国的这个旅游地产，或者中国旅游经济转型具有巨大的示范效应。

网易财经：也有一种声音说，国内的旅游地产商的开发模式就是一种圈地，你怎么看这样的声音？

黄怒波：这是个多样化社会，总得有质疑，你干得再怎么也得有不同，这个要习惯。第一首先假设这个存在，那么引起警惕，不要变成上山下乡运动，形成一种圈地运动，这个要引起相关部门的高度重视。但第二个这个说法也有它的片面性。你要做旅游景区，做旅游地产，你首先就得占有资源，你不占有资源，你怎么能做几十年的长线投资呢？但是问题是这样，你占有资源的一个背景是什么，你需要长期获得一个发展的战略空间，你就会用心打造它。为什么只有民企才有战略，有企业家呢？因为民企想的都是几十年的事，国企为什么不呢？国企明天一纸调令就走了，谁往三年以后去想呢？所以他们找的都是垄断的、暴利的，所以这个观点从两面看。当然了也不值得争论，反正他说他的，这个投资的规律就是这样，没资源谁去呀？

网易财经：现在旅游地产非常兴旺，会不会出现各种企业一拥而上的局面？

黄怒波：很可能，这是最大的问题。大家都看万达做这么大，梦想着我有一天跟着它。一看中坤拿这么好的资源，觉得我也应该试一试，这个都有可能。尤其现在的民企跟过去不一样，都做房地产、做钢铁、挖煤挣了点钱了，过去投个1个亿觉得多，现在随便一投都10个亿、20个亿，你像我们都已经到了500个亿，是吧？这个应该讲，它的投资转型能力快，投资能力强，破坏能力也强，这是个大问题。

第八节 商业地产要做电商不能做的

除了经营旅游地产外，中坤集团的另一大业务支柱便是商业地产了。区别于住宅地产，商业地产主要是指用于零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产，主要形式有购物中心、大卖场、商业街和写字楼。黄怒波的标志性商业地产项目当属北京大钟寺广场。整个项目建筑面积达43万平方米，其中包括了21万平方米的主题商业区域，2.7万平方米的五星级酒店和3万平方米的酒店式公寓。

网易财经：中坤的北京大钟寺广场项目，当时受奥运会的影响发展很慢，那么现在它的发展状况是什么样？

黄怒波：这个项目不光受北京奥运会的影响，跟我们也有关系。因为我们一下操盘这么大的项目，没有想到后来投资成本迅速上升。你知道后来所有的都贵了嘛，当时以为投个8个亿，10个亿，现在实际投了50个亿，那对我们这个企业就是个挑战了。当然了，中国企业都是从小长大，你看万达也有过它的教训嘛，我们也一样，哪做过43万平方米呀，很多人都是小马拉大车，就这么干下来的，所以这个应该说对中坤来说确实值得总结。但反过来，它确实也积累了它的经验。

网易财经：你说过，商业地产最大的敌人就是电子商务，所以商业地产要进行改革。那你觉得，商业地产应该怎样改？

黄怒波：第一，珍贵的土地不要再盖大卖场了，那个一定会被电商杀掉的，而应该考虑做城市的生活休闲中心，多做一些体验型的、文化型的，比如说，电影院呀，像大型的秀、剧场呀，小话剧场啊，酒吧呀，儿童的，还有教育产业，教育培训产业。就变成，人们拿网上不能替代的东西，你来就满足这些，变成我讲的人们的第二生活空间，这个革命一定会到来。

网易财经：目前住宅市场受到限购政策的影响，有很多房地产开发商看好商业地产。你认为会出现大量开发商涌入商业地产的局面？

黄怒波：第一，这个商业地产跟住宅市场完全不一样，一个商业地产你需要持有，这个持有是个漫长的过程，建设、招商，漫长，没有六、七年的准备你做不了。第二，它这个商业地产跟住宅还不一样，每个城市都有商业网点规划，不是像住宅，你想哪一块地一拍你就能买下来，就能盖的问题，它不在那商业网点规划里，你投了也没有用，商家进不来。所以这个想发展，都热情高，想做起来挺难的，而且我不相信10年内有个大批量的开发。再一个，我讲的过程很长，对上市公司肯定是挑战，一投商业地产，你得持有，立刻每年的利润指标就下来。我不太认为这个商业地产的开发潮能有多大的一个速度到来，和有多大的一个危害。当然我总觉得中国的商业面积，商业地产人均面积实际上是大大的欠账的，你还要看到城市化的速度还得往上上，你说你商铺，现在看过剩，但是你看过5年它就不过剩，为什么？城市用地没有了，但人口上来了，这个问题要这么战略的看。

网易财经：未来的三五年内商业地产最大的发展空间在哪里？

黄怒波：我觉得最大的空间还是在一个城市的规划的结合部去做，我讲的人们的第二生活空间。以后的城市发展，大城市都会组团式的，不会像这种摊大饼式的了。所以你找到一个组团式的，在那个中心建造一个适合人们做第二生活空间的，这是可能最佳的一个战略影响。但是不能越盖越大，盖得吓人。我跑到岳阳一个市，说一个什么澳门的人投资，在那个城市盖90万平米的一个商场。我说这不胡闹嘛，北京43万平米已经够大的了，你商家都不一定招得满，没那么多商品啊，都重复店面，90万？中国的商人反正胆子越来越大了。