网易财经4月3日讯 2012博鳌亚洲论坛1日-3日在海南博鳌举行,长江商学院副院长刘劲在“2012中国房地产大变革”主题会议上表示,房地产定价是非常复杂的一件事情,不能仅看房价和收入的比例。他说中国一个高增长的市场,在这种高增长市场里面,租金在高速增长,城市化在发展,人民收入在高速增长,在这种情况下,房价和收入比例不可能低,所以要强制压下来是非常困难的事情。
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主持人:刘院长怎么看房价?
刘劲:短期内大家都是在猜,因为这是完全政策主导的市场,决定房价的主要是政府,政府说多少大概就是多少。短期内很难讲。但是我觉得有一个很重要的长期的看法,中国整个房市,尤其是一二线城市过去超额回报的时期已经过去了,如果现在买房的话,你拿着房子有十年时间,这个回报跟以前是远远无法相比。我做了一个很简单的运算,整个房地产市场十年后回归到一个比较合理的状态,在这种状态下大概看到什么东西,房地产价格每年只是一个通胀的涨幅,比如4%、5%,租金和老百姓收入可能是一个高增长,比如9%、10%,这样过个十年后,我们国家房地产市场各种价格比率就回到合理的程度。但是这里面有一个很重要问题,价格本身不可能大幅增长,如果大幅增长的话,十年后房地产市场会跟今天完全一样,这个可能性不大。
主持人:你告诉我们未来房价每年涨4%、5%,是合理的?
刘劲:对。
主持人:这是一个学术看法还是一个现实呢?
刘劲:这是一个推论,你看全球地产市场,长期下来它的回报不是非常高的。你把美国发展史拿来看,地产回报只是比通胀稍微高一点,包括买曼哈顿这个岛,长期下来100、200年的收益也是比通胀稍微高一点点。从现在来看,这里面有一个假设,如果这个市场十年后能够回归到一个比较合理的状态,我觉得有两点,一个是租金要高速增长,另外就是房价本身不能高速增长。
主持人:租金回报率要提高,但是房价投机回报率要降低。
刘劲:对。房地产定价是非常复杂的一件事情,大家不能光看房价和收入的比例,有一个很重要的原因,我们国家和其他国家不一样,我们是一个高增长的市场,在这种高增长市场里面,租金在高速增长,城市化在发展,人民收入在高速增长,在这种情况下,房价和收入比例不可能低,就像我们买两个股票,一个是高增长、一个是低增长,高增长的公司市盈率一定会高,所以你要强制压下来是非常困难的事情。