2012中国房地产大变革 文字实录

2012博鳌亚洲论坛1日-3日在海南博鳌举行，今日下午16:30-18:00将在国际会议中心一层东屿宴会大厅A举行电视辩论，主题为“2012中国房地产大变革”。网易财经进行了全程文字直播。

主持人：各位尊敬的朋友、女士们、先生们，大家傍晚好！我们今天论坛的题目是叫做经济转型与地产定位。这是一个比较大的题目，因为现在整个宏观经济处于转型之中，这是不争的事实，但是转型的方向、目标、具体路径还在探讨中，但是对房地产来说，作为重要的支柱必然在转型中迎来自己的审视和思考。调控政策一年多来保持一个比较高压态势，房地产可以说是量价齐缩，我们今天在博鳌探讨未来房地产产业定位、价格定位、企业定位就成为一个非常热点的话题，首先我介绍一下各位嘉宾。

主持人：他们是来自中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立老师，来自于绿地集团董事长张玉良先生，首创置业董事长刘晓光先生，长江商学院副院长刘劲教授。今天在讨论一开场，先把难题抛给各位嘉宾，我给他们出了一道题目，各位嘉宾需要用一个定性的词汇、定量的数字描述一下他们眼中目前的中国房地产市场。各位嘉宾认为目前房地产市场当中最重要的因素或者您最关心的要素是哪个，用一个数字判断你所认为的房地产市场，用0-100形容究竟是多高的一个数字。首先有请郑新立老师。

郑新立：对于今年的房地产发展，我想讲这样几个观点，第一，房地产本身是一个商品，但是又是不是一个纯粹意义的商品。是带有某种公众产品性质的商品。因此房地产发展第一目标要实现我们党的十七大提出的实现住有其居。在这个前提下，通过商品的运作，使得房地产成为拉动经济增长一个持久不衰的支柱产业。第二个观点，房价要保持合理的水平，根据国际经验，房价收入比，也就是说一套标准的住房售价相当于该地区户均年收入的6倍左右可能是比较合理的。现在房价如果高于这个价格，应当通过调控降低它的价格，通过薄利多销来增加供给，鼓励人民购买，扩大房地产供给的规模和市场销售的规模来实现这个产业的健康可持续发展。第三个观点，调控房地产的手段是在地方政府，因此房地产价格稳定的主要责任也在地方政府，因为土地供给掌握在地方政府手里。土地供应的价格也是掌握在地方政府手里。

郑新立：我从供给的住房的土地价格里面少拿一点，这样价格就可以低一些，来满足群众购房的需求。所以要强化地方政府在稳定城镇居民住房价格方面的责任，要实行问责制。最后一条就是要建立保障性住房制度，保障性住房制度要完善三个制度。第一个就是先是保障住房的收入的标准要建立起来。保障性住房面的标准。保障性住房退出机制。这三个制度要建立起来，我们保障性住房才能形成一个良性循环。我就先简单讲这么四个观点。

主持人：您刚才讲了四个方面都很重要，你提到房地产跟经济有关系，另外房价标准你也提到了房价收入比的合理定价的原则，包括地方政府应该是被我们打板子的对象，这几个要害当中您最关注哪个要害？

郑新立：调控房价。

主持人：对于目前房地产打一个分的话，你打多少分？

郑新立：景气度70分。

主持人：下面我们有请张总谈谈您的看法。

张玉良：谢谢各位朋友、各位记者，关于今年地产的市场最关键的词我理解还是政策，政策决定了整个市场的状况以及它的走势，对于这个政策我个人期盼是什么呢？巩固成果，完善办法，公布调控的预期，这样可能会调控更成功，可能会更好。比如政策要进一步巩固成果，现在这个成果确实也来之不易，我觉得中央看到这一点，地方政府，包括企业都看到这一点。

在去年这个情况下如果限购，我相信肯定不是今天这个市场。要完善，我觉得现在我们对市场化调控当中，让人感觉计划经济的味道比较浓。尤其是对刚性需求，有些同志由于各种因素需要买房，现在全部限购，这个恐怕将来更好地抓住这个时机，我们现在很多具备条件了，应该用税收等各种经济手段使调控更完善、更好。公布预期，我觉得调控是要有目标，中央也讲了很多，很多观点都很正确。这次总理在记者招待会上也讲到房价收入比，我觉得可以公布这样一个数字，比如由国家有关部委、由各地城市政府公布一个他觉得这个阶段应该是怎样一个总体收入比的价格是合理的。这就是说政策决定我们地产市场。

张玉良：第二，我们对整个地产市场还是充满期望的，2月10日温总理请我们企业开座谈会，汇报中他说对房地产市场很有信心。我也非常有信心，这基于两条，第一，我们城市化还处于发展阶段，去年底还在50多，如果到65%，如果没有供应量，城市化怎么搞。第二，经济虽然放缓，但是还处于比较好的时期。从整个市场来看，我是看好的。另外还有一条，我们对住房制度基本国策，中央非常明确，用市场化为主体配置住，并不是回到计划经济开始分房了，不再买房。虽然不同时期可能市场化供应比例和保障性住房，政府管辖的范围的比例可能有差异，但是总体的以市场化配置资源这个政策没有改变。在这种情况下，我们对整个地产市场从长期来看还是看好的。

张玉良：第三，房价收入比的问题，我觉得这个概念是一个消费能力的问题，应该是一个重要的指标，可能是不是还有其他的附属指标，也可以研究。这个指标里面有几条可以考虑，这个收入口径是属于买房人群的口径。比如全中国70%人要买房，30%人保障房用房，70%人口的收入与你这个房价的比。收入不是我们过去简单讲的工资单，其他收入也多了，经营性收入、岗位以外的收入、财产性收入等等，这些收入我觉得它是一个实实在在的消费能力的收入。所以它的收入的比跟房价的比，分子上的数值应该要明确它的概念。

另外一个，房价调到合理的范围，我理解是现在房价下跌15%到20%，这是一种思考。另外一种，收入每年刚性增长，我相信老百姓收入每年刚性增长这是不容置疑。收入如果每年增长，房价在下调，这是一种形态。另外一种，收入在增长，房价不对，两三年后收入比也发生很大变化。还有一种，收入不停增长，可能房价也略微增长。这四种情况都构成了总理讲到的合理回归。我在想比如现在大家都觉得北京上海这种城市的房价确实偏高，但是看看沈阳、成都，他们房价收入比，沈阳据我所知房价就4000、5000元，合理的正常收入，说它的房价收入比高恐怕就要研究研究。还有一个，我们要回归到合理的房价，它是需要一段时间，并不是今天要回归，明天就回归到了。有一条，我觉得现在一些城市的房价过高，这是不争的事实。我们做企业的也是认为太高了。当然这个太高的因素是各方面因素造成的。

张玉良：对企业来讲，我们为什么对这个市场有信心呢？关键是不是符合政策导向。经济结构调整的商务办公，我相信市场很好。去年光商务地产就增长了近200亿收入。

主持人：张总一直在讲信心，讲很理想化的一面，可能你本身是比较乐观的人。所以还是要给我们一个定量的数字。

张玉良：我比较乐观，如果按照100分来算的话，70分我是赞同的。你经济调整好，你会比去年增长更快。政策微调当中，我相信我们也期盼对自主型改善型住房，期盼有一些政策方面微调来增加内需，特别是刚性消费内需对国家保障拉动作用。

主持人：下面我们有请刘总谈谈您的看法。

刘晓光：我想讲三个问题，第一，今年的关键词，限购、降价、并购和去库存化。整个房地产围绕这些关键词进行。

第二，我们还是关心中国的房地产下一步发展模式。现在有人说双轨制，有人说三轨制。如果明确了发展模式后，商品房还是要按照商品经济规律来办，保障房要真正的保障起来。集资房坚决要杜绝。将来产生很多很多问题。

第三个问题我想说，降房价不是一个很简单的事，我们要有，综合性的、地价、税费、资金成本、开发商利润的合理性，舆论导向，还有原材料的变动，光从一个角度讲降价是不可能的事情，一定要从一个综合性系统解决这个问题。

回顾一下05年以前情况。任志强讲了收入水平年均增长9%，房价增长水平3%，后来为什么房价一下就起来了，实际上跟土地改革8.31大限有重大关系，好地方一平米4000元，现在北京市2万元，价格能不变动吗？我的观点是可能要综合性解决合理房价问题，它与人民群众收入相匹配，与开发商适当合理利润相匹配，还要与地价、与资金成本、与税费相匹配，要不然还是空的。

主持人：刘总还是提到一个核心问题，前面三位对房价基本标准还是一致的，就是房价收入比的问题，他们认为是一个重要问题，请你给房地产商打一个分。

刘晓光：3到8月份是最困难的事情，8月份会平稳，变成至少80多分。我觉得它会趋于平稳。

刘劲：我打分的话，大概就是30分。为什么这么讲呢？大家讲房地产市场这个打分，现在在当前的限购政策情况下，房地产商想开发地产，融不到资，现在很多很大的地产商在市场上融资成本已经到了20%左右一年的利息，这是非常高的资金成本。在这种情况下，供给有很大限制。

从需求上讲，显然就是限购政策，很多需要买房的人没有办法买。市场上很大程度上被关闭了，我觉得是关闭了70%。想买房的人是不是能够买到房子，想造房子的人是不是能够造房子，现在这个情况下，这两个方面都有一些问题。所以我是给地产市场不及格的。像今年这个市场如果拖五六年的话，整个地产市场就崩溃了。地产市场调控一定是一个暂时性的措施，迟早是要放松的，原因也是因为现在是30分，我们要弄及格的话，一定要调控。

回到地产市场，为什么打30分，我关注的是平衡的问题。房地产市场它是一个市场，市场要平衡，这是两个非常重要的关键词。咱们现在中国地产里面有很多怪象，比如房价对收入比很高，但同时租金对收入比又不是很高。租金对房价比也不是很高，实际上非常低。为什么出现这种怪象呢？

主持人：您觉得现在这个时间点，您最关心的房地产的要素是什么？讲一个就可以了。

刘劲：市场和平衡。目前是一个政策的市场，这个政策的市场是一个暂时的市场，将来一定要回到市场里面去，这就需要一个平衡状态。平衡状态到底是一种什么状态是我们最关心的问题。

主持人：刚才是一个规定动作，下面是自由表现环节。第一个话题，对在座各位记者来说，关于房价涨还是跌。未来房价如何演绎，会不会跌，会跌多少，各位给出一个明确判断，因为在座记者都需要您这个话语作明天的标题，我们都是标题党。

郑新立：价格虚高的局面会得到抑制，房价会趋于合理，然后在薄利多销这个条件下来实现房地产市场的繁荣。

主持人：能不能预测一下房价会不会跌？会跌多少？

郑新立：我算不出来，对不起。

主持人：张总，你肯定算得出来。

张玉良：我每天在卖房子，我非常赞同教授的说法，总理也说得非常正确，一些城市房价过高，主要是两部分地区。一部分地区像我们一线城市，现在它的房价我也认为太高。

第二，前两年上涨过快的一些城市地区，虽然也不是省会城市，但是两年之内翻那么多确实不正常。这些城市我认为合理回归是应该，而且完全有可能。消费者也是很聪明。这段时间从去年4季度以来，其实很多城市这个房价都有回归，只是回归的高低。对一些本来就比较低，城市化进程也比较快，经济的支撑也比较强，收入也不低，这些城市价格要下降恐怕也不太现实。现在为什么不动呢？主要是我们调控预期没有告知，如果调控预期告知，我相信成交量很快会上来。

主持人：调控预期是什么概念？

张玉良：要巩固成果要公布预期，你的调控预期是什么样的。在这种情况下，市场很快会上来。当然主要是自主型的为主。对投资型的，要替代现在的限购政策出来后，才能到这个市场。我是持这样一个观点。

主持人：您觉得上海房价未来会怎么走？

张玉良：大概稳中有点降吧。我估计大概降很多可能性不大，很多因素都放在那里。刚才教授没有给一个数，我自己认为10到20就已经到顶峰了，大概这个空间是可以的。从去年四季度降价后，兴起很大的风波，送花圈、堵大门等等过激行为，当然这些行为也可以理解，因为消费者很不容易挣一些钱，一夜之间就跌下去了，哪能承受。但是从维护一个社会和谐稳定来看，如果过多的不稳定，这个政策也要评估。我们出台一个政策要评估它的社会稳定性。所以我想也应该要考虑。

主持人：还有一个现象，北京跟上海刚性需求有所爆发，很多人问现在是不是刚需买房的时候，他们觉得刚需可以抄底了，你怎么看？

张玉良：刚性需求集中在一些交通比较便捷的地方，还有一些产业园区，品质比较好，楼价比较低，马上就被买光了。大家认为这是抄底，其实不是，其实是心态已经到了。大家都觉得这个没有利润的房子，你说能持久吗？中央调控房地产有一条很重要的，要使这个行业持续稳定发展。你说企业天天在亏损，能持续吗？不能持续。所以他是心态到了。

主持人：刘总给我们判断一下房价走势，特别是北京房价。

刘晓光：房价走势我同意张总的观点，不同的城市确实不一样。比如有些二线城市价格比较低，不但下降不了，可能还略有上升，有些三四线城市可能也是这样。一线城市核心地段很难下降，因为基本上没有新的楼盘。核心城市的边缘是要下降的，原来我的判断是下降15%左右。三四线城市情况确实不一样，一线城市黄金的地方，特别是位置好的地方，他还是很稳定的。特大城市的情况不一样，特别是核心地段核心的资源基本上没有了。像北京三环内你见不到项目了，北京四环内也很少有项目了，这样的核心区域还是很稳定的。所以我说价格问题在中国来讲也是比较复杂，不同城市、不同情况、不同特点、不同降幅。

主持人：刘院长怎么看房价？

刘劲：短期内大家都是在猜，因为这是完全政策主导的市场，决定房价的主要是政府，政府说多少大概就是多少。短期内很难讲。但是我觉得有一个很重要的长期的看法，中国整个房市，尤其是一二线城市过去超额回报的时期已经过去了，如果现在买房的话，你拿着房子有十年时间，这个回报跟以前是远远无法相比。我做了一个很简单的运算，整个房地产市场十年后回归到一个比较合理的状态，在这种状态下大概看到什么东西，房地产价格每年只是一个通胀的涨幅，比如4%、5%，租金和老百姓收入可能是一个高增长，比如9%、10%，这样过个十年后，我们国家房地产市场各种价格比率就回到合理的程度。但是这里面有一个很重要问题，价格本身不可能大幅增长，如果大幅增长的话，十年后房地产市场会跟今天完全一样，这个可能性不大。

主持人：你告诉我们未来房价每年涨4%、5%，是合理的？

刘劲：对。

主持人：这是一个学术看法还是一个现实呢？

刘劲：这是一个推论，你看全球地产市场，长期下来它的回报不是非常高的。你把美国发展史拿来看，地产回报只是比通胀稍微高一点，包括买曼哈顿这个岛，长期下来100、200年的收益也是比通胀稍微高一点点。从现在来看，这里面有一个假设，如果这个市场十年后能够回归到一个比较合理的状态，我觉得有两点，一个是租金要高速增长，另外就是房价本身不能高速增长。

主持人：租金回报率要提高，但是房价投机回报率要降低。

刘劲：对。房地产定价是非常复杂的一件事情，大家不能光看房价和收入的比例，有一个很重要的原因，我们国家和其他国家不一样，我们是一个高增长的市场，在这种高增长市场里面，租金在高速增长，城市化在发展，人民收入在高速增长，在这种情况下，房价和收入比例不可能低，就像我们买两个股票，一个是高增长、一个是低增长，高增长的公司市盈率一定会高，所以你要强制压下来是非常困难的事情。

主持人：提到房价判断，刚才刘院长提到了一点，关于政策的预期。之所以十几年来，之前每次房价调整之后都是再上涨，这次大家似乎觉得房价会平稳起来，原因就是非常强力的调控政策。提到强力调控政策就不得不提到限购令。我跟很多学界和业界都探讨，他们都觉得未来房地产政策肯定会调整，原因很简单，限购政策是一个行政措施，不可能长期执行的。问题是房地产政策到底要不要调整，如何调整，特别是限购令政策将来要不要退出、怎么退出、以及退出后怎么变的问题，首先有请郑主任，怎么看未来的调控政策的变化？限购令这个非常强硬的措施你觉得有变化的可能吗？

郑新立：限购是在特殊情况下采取的特殊措施，随着房价回归正常，我们还是要用市场来调节房地产的供求。整个房地产因为各个城市确实不一样，一线城市、二线城市、三线城市，二三线城市房价大体还是合理的。

目前房价不合理的，我看就集中在四五个城市，房价奇高，这些城市房价过高，恐怕也有很多原因。其中一个重要原因就不是本地的居民来购房。另外还有一个，不是居住性的购房，而是投资性的购房。将来即使房价收入比能够作为一个参考性的指标，不同城市的房价可能还是有所差别的。这样有利于引导我们就业结构的调整。

我想我们将来城市化的发展千万不要再搞那些1000、2000万人的超大城市，各种城市病都来了。我们重点是要发展中小城市和小城镇，他们的房价比较低，引导更多的人到这里工作，就是通过城市结构的调整来解决大城市就业机会多、生活成本高，中小城市就业机会少、生活成本低这个矛盾，比如搞城市群，增加中小城市和小城镇就业的机会等等，配合这样一些大的政策的调整，使全国房地产政策趋向合理。

比如将来商品房还是可以放开的，基本的低收入人群通过保障房问题解决了，多数人还是要通过市场购房。每个人都能获得一个跟自己收入水平相应的住房，这部分价格就不要限制了，有钱的，人家住的宽一点，条件不断地改善。

主持人：你预期这种政策调整在什么时候会开始实质性展开呢？

郑新立：现在最重要问题是现有的已经出台的房地产调控政策的落实问题。国务院出台了很多政策，没有落实到位。第一步就是要落实到位，落实到位了，房价就到位了，房价到位了，政策就改变了。

主持人：没有落实到位的政策是指哪几个？

郑新立：比如前几年出台了关于稳定城市房价的这种政策，其中对土地供给就有一些政策，增加保障房土地供给等等，像这些政策没有得到很好的落实。所以现在推高房价主要原因还是土地的价格过高，土地成本占到整个房价里面很大的比例。所以控制好土地的价格可能就找到了控制房价的钥匙。

主持人：提到房价判断，刚才刘院长提到了一点，关于政策的预期。之所以十几年来，之前每次房价调整之后都是再上涨，这次大家似乎觉得房价会平稳起来，原因就是非常强力的调控政策。提到强力调控政策就不得不提到限购令。我跟很多学界和业界都探讨，他们都觉得未来房地产政策肯定会调整，原因很简单，限购政策是一个行政措施，不可能长期执行的。问题是房地产政策到底要不要调整，如何调整，特别是限购令政策将来要不要退出、怎么退出、以及退出后怎么变的问题，首先有请郑主任，怎么看未来的调控政策的变化？限购令这个非常强硬的措施你觉得有变化的可能吗？

郑新立：限购是在特殊情况下采取的特殊措施，随着房价回归正常，我们还是要用市场来调节房地产的供求。整个房地产因为各个城市确实不一样，一线城市、二线城市、三线城市，二三线城市房价大体还是合理的。

目前房价不合理的，我看就集中在四五个城市，房价奇高，这些城市房价过高，恐怕也有很多原因。其中一个重要原因就不是本地的居民来购房。另外还有一个，不是居住性的购房，而是投资性的购房。将来即使房价收入比能够作为一个参考性的指标，不同城市的房价可能还是有所差别的。这样有利于引导我们就业结构的调整。

我想我们将来城市化的发展千万不要再搞那些1000、2000万人的超大城市，各种城市病都来了。我们重点是要发展中小城市和小城镇，他们的房价比较低，引导更多的人到这里工作，就是通过城市结构的调整来解决大城市就业机会多、生活成本高，中小城市就业机会少、生活成本低这个矛盾，比如搞城市群，增加中小城市和小城镇就业的机会等等，配合这样一些大的政策的调整，使全国房地产政策趋向合理。

比如将来商品房还是可以放开的，基本的低收入人群通过保障房问题解决了，多数人还是要通过市场购房。每个人都能获得一个跟自己收入水平相应的住房，这部分价格就不要限制了，有钱的，人家住的宽一点，条件不断地改善。

主持人：你预期这种政策调整在什么时候会开始实质性展开呢？

郑新立：现在最重要问题是现有的已经出台的房地产调控政策的落实问题。国务院出台了很多政策，没有落实到位。第一步就是要落实到位，落实到位了，房价就到位了，房价到位了，政策就改变了。

主持人：没有落实到位的政策是指哪几个？

郑新立：比如前几年出台了关于稳定城市房价的这种政策，其中对土地供给就有一些政策，增加保障房土地供给等等，像这些政策没有得到很好的落实。所以现在推高房价主要原因还是土地的价格过高，土地成本占到整个房价里面很大的比例。所以控制好土地的价格可能就找到了控制房价的钥匙。

主持人：我们听一下企业界张总的看法。

张玉良：非常赞同教授的判断和观点，也非常赞同马主持这个观点，从调控限购来看，确实是特殊情况下采取的特殊政策。因为那个时候没有更好的政策短期内把房价调控好。这个政策下来后，在短期内是取得效果的。这个政策的改变，我也很赞成教授的说法，什么时候推出，我觉得是应该有一个更加市场化的政策出台，那个政策不出来，短期内也确实不能退出。

我可以想象，如果限购政策一退出，中国房价会成为什么样子。在市场化政策没有到位之前，真的不能退出。比如我们抑制投资、投机，你经济手段到位了，保证城市的正常需求、合理需求就可以完成。

第二，这些政策除了要继续坚定不移执行，其实也有一些走过头的。比如今年1、2月份国家很多部委出台了对自住需求正方向落实，比如原来首套房，政策规定是鼓励的，其实我们是不支持的，从银行角度看，不给贷款，增加利息，提高成数等等，但是这些在今年年初，用总理的话说，政策从年初就应该开始微调。有些政策也是执行的过紧了。把合理的需求也带过去了。另外自住需求当中有政策，我相信对我们现在自住需求也有很多抑制。像这些政策随着时间推移，随着房价有效控制的前提下，这些微调会出现，而且我觉得应该会出现。因为我们的内需，尤其需要消费型内需，这个是非常重要的消费内需。这些政策微调也是应该的。我相信在未来有前提的情况下，会得到一些微调。

主持人：你觉得政策优化可能性还是有的，在您看来，我们政策将来要进一步优化的话，您觉得最重要的一项措施会是什么呢？

张玉良：两个方面，一条就是对投资投机现在要抑制的，它的市场化到位。

第二，对现在已经明确城市化需要内需，也需要确实支持合理消费的政策，我觉得都会到位。比如你刚到这个城市，落入保障系统，如果房价合理有效控制前提下，它会对这些政策逐渐缩减，比如原来5年，现在3年，原来3年，我可能2年。政策也要符合市场、符合需求。

主持人：刘总这边怎么看待未来政策调整优化？

刘晓光：第一个，限购反正今年改不了了。

第二，微调可能会有。你比如刚才提出来首套房首付的比例，利息是不是能够再优惠一点，另外对于普通商品房，总理讲还是支持发展。

但是以后恐怕限购的政策作为行政性的政策恐怕要被一些经济调控政策代替。通过利率、通过税这些经济政策来代替。刚才我说了一个结论，今年肯定是不可以了。下一步政策，最好还多用一些手段，比如税。税不一定光要往高了调，可能往低了调。

现在为什么房价高呢？我们算了一笔帐，比如在北京，有些地方的地价占整个成本将近50%，加上税费又是20%左右，那可能是70%，这个价格与成本之比，不是跟房价之比。如果我们把地价降下来、把税费降下来、把资金成本降下来，开发商的合理利润是看得到的。因为很多上市公司净资产收益率也就10%、13%、14%，这个老百姓也可以算出来。关键是最重要因素你不动，当然价格很难下来。

如果大家买房，算帐也很好算，比如某一个城市的地价成本到底每平米多少钱，税费构成到底怎么样，建安成本差不多的，加上开发商合理利润，那就是应该你买房的点了。关键在这些问题上还是要改革。

我就不太赞成土地的拍卖制度。价高者得，肯定拍的越高，他会把成本都摊进去，应该将来琢磨一个影子价格，就是一级土地开发的时候，有一个合理利润，不能暴利。二级企业开发的过程中也给他一个合理的利润，围绕这个他会换算出一个房价又会折出一个地价，这样就不是价高者得。这涉及到改革的问题。

主持人：你提到开发商合理利润，比如土地价格降下来、税费降下来后，开发商愿意主动让利吗？毕竟大家说开发商血液不太道德。

刘晓光：单做一个地产项目可能是暴利，但是大公司做房地产开发中，年净资产回报率达到13%、12%就很好了。

主持人：就是还是有竞争的，我们有时候觉得开发商处于非常强势的市场地位。

刘晓光：可能是说他的利润是100%，暴利，我觉得达到11%、12%净资产收益率就是很好的公司了。

刘晓光：第一个，限购反正今年改不了了。

第二，微调可能会有。你比如刚才提出来首套房首付的比例，利息是不是能够再优惠一点，另外对于普通商品房，总理讲还是支持发展。

但是以后恐怕限购的政策作为行政性的政策恐怕要被一些经济调控政策代替。通过利率、通过税这些经济政策来代替。刚才我说了一个结论，今年肯定是不可以了。下一步政策，最好还多用一些手段，比如税。税不一定光要往高了调，可能往低了调。

现在为什么房价高呢？我们算了一笔帐，比如在北京，有些地方的地价占整个成本将近50%，加上税费又是20%左右，那可能是70%，这个价格与成本之比，不是跟房价之比。如果我们把地价降下来、把税费降下来、把资金成本降下来，开发商的合理利润是看得到的。因为很多上市公司净资产收益率也就10%、13%、14%，这个老百姓也可以算出来。关键是最重要因素你不动，当然价格很难下来。

如果大家买房，算帐也很好算，比如某一个城市的地价成本到底每平米多少钱，税费构成到底怎么样，建安成本差不多的，加上开发商合理利润，那就是应该你买房的点了。关键在这些问题上还是要改革。

我就不太赞成土地的拍卖制度。价高者得，肯定拍的越高，他会把成本都摊进去，应该将来琢磨一个影子价格，就是一级土地开发的时候，有一个合理利润，不能暴利。二级企业开发的过程中也给他一个合理的利润，围绕这个他会换算出一个房价又会折出一个地价，这样就不是价高者得。这涉及到改革的问题。

主持人：你提到开发商合理利润，比如土地价格降下来、税费降下来后，开发商愿意主动让利吗？毕竟大家说开发商血液不太道德。

刘晓光：单做一个地产项目可能是暴利，但是大公司做房地产开发中，年净资产回报率达到13%、12%就很好了。

主持人：就是还是有竞争的，我们有时候觉得开发商处于非常强势的市场地位。

刘晓光：可能是说他的利润是100%，暴利，我觉得达到11%、12%净资产收益率就是很好的公司了。

主持人：我还是强调市场调控的基本职能，作为企业来说，在某种程度上很难去改变，尽管我们呼吁政策进一步优化，但是作为企业很难改变既定的政策环境和市场环境。所以很多人在思考，我们今天论题是经济转型和地产定位。对于地产企业来说，也需要找到自己定位的要害。接下来我们听一下关于这个话题的看法，企业界老总可以谈一下在这个政策环境下，地产应该怎么发展？两位专家可以给我们一个建议，如果我们调控政策保持一个高压态势，至少一年不变的话，企业如何来去应对这样的问题，请郑主任先谈谈。

郑新立：我90年代考察了国外房地产，到了日本、新加坡、德国、荷兰、香港。在上一轮房地产改革中研究国外的经验，总的一个看法，我们在房地产市场发展的模式上，要更多的借鉴德国和新加坡的经验，千万不能学日本和香港的路子。日本和香港制造了大量的房地产泡沫，最后日本这个苦果一直吃到现在，还没有回到70年代以前那个水平。相反德国通过稳定了房地产的价格，从而稳定了整个市场的价格，这样也就实现了整个经济的稳定。现在去德国看看它的房价，跟50年前差不多，经济发展非常稳定。所以房地产市场绝不能成为第二个股市，如果那样走的话，我们经济大好形势有可能被断送，日本可能就是我们的前车之鉴。

主持人：房地产如果从6000点跌到2300点，我估计在座各位可能会鼓掌。在您看来，这种格局转变的话，对企业有什么要求？

郑新立：在德国和荷兰我去看了后，它的房地产市场发展非常稳定。他们这些国家整个全社会投资50%是房地产，只有房地产市场是不断地提升，比如原来住平房，现在收入怎么了，要住一个单元房，单元房之后要住一个独栋的房子，独栋之后，我前面要加一个花园。水平又高了，后面还要加一个游泳池。随着收入水平提高、消费水平提高，房地产是一个持久不衰地拉动国民经济支柱产业，但是千万不能把价格搞得像股票那样炒作，如果那样炒作，就把经济发展引到邪路去了。

主持人：现在很多开发商都在想提高去化率，你觉得要怎么做呢？

张玉良：提高去化率的核心是提高性价比，不是说这个房价旁边5000元，我卖4000元就可以卖掉，你可能4000元也卖不掉，你的性价比不行。同样的产品，你的附加值提高，你不降价也可以卖掉。因为你增加了其他的服务功能、产品功能等等。

主持人：绿地有没有降价促销计划？

张玉良：我们去年7月份就降过，第一波我们降了10%、15%。我们最高楼盘也降了25%左右，当然也有楼盘被闹的，但是比其他公司好点。

主持人：现在还闹吗？

张玉良：现在没有了。我们有一个楼盘降的比较多一点，当然比旁边楼盘降的少，我们也承受了大量要解释、要说服、要关爱业主的工作。

主持人：民政局的工作你们都替他们担了。刘总这边。

刘晓光：作为企业两个方面，一个方面是降价、去库存、并购。围绕这个，企业要有对策。如果一个企业不能适应市场，那它肯定就死的很快了。在这个时候谁适应市场快，谁可能能活得好一些。

主持人：前面有一个预测，说这半年房地产商可能要倒闭30%多，你觉得这个数字准吗？

刘晓光：绝对数字我说不准，但是大量并购肯定会出现。很多中小企业没有死，为什么没有死呢？他可能把这个项目卖给别人了，别人进来追加投资了，他可能又活了。第一条就是应该适应市场，价格是很关键的问题。

主持人：降价很关键还是降价很关键？

刘晓光：价格的变动。有的需要降，有的不降。但是同等商品情况下，人家降，你不降，你不就倒霉吗。第二条，要改变过去的开发模式，过去是大面积拿地，大笔融资，去竞价、竞拍，大规模生产住宅，这个模式可能要转变了。实际上就涉及到一个企业转型问题，怎么把房地产跟产业融合起来，比如我们现在做的地铁上盖地产，比如物流地产、比如商业地产，奥特莱斯的地产，把它融合起来。我觉得在中国下一步更有前途的是新的城市中心，它不是在城市核心地带，在城市边上，但是产业要输进去，他能够安排就业、能够提供税收，也能够缓解城市交通。李克强副总理昨天讲的中国城镇化是下一步拉动内需的关键，实际上他已经给出了一个信号。还有一条，我们也在思考，地产商可能重资产运作了，可能要轻资产运作。有的是靠我们输出一些管理和技术，有的是靠把金融和地产融合的更紧一些。可能要多方面考虑这个问题。有的可能靠提供优质的服务。再走过去重资产的路，再走老的模型，可能会有很大问题。