周春生：房地产调控要改变思路

网易财经2月讯 网易财经《意见中国－－网易经济学家访谈录》栏目近日专访了长江商学院金融学教授周春生。他曾是美联储经济学家，对金融非常了解。他关心中国的经济改革，呼吁通过制度创新为市场增添活力。他如何评价房地产调控、金融改革和减税？

周春生教授指出，芜湖楼市新政是在一刀切式的楼市调控背景下的一种灵活应对现实问题的微调手段。而中国近几年的楼市调控政策并没有达到“让居者有其屋”这一目的。他说“：倒是我们各大城市的房租是节节升高。所以买房子的人没来买，是吧？这个没买房子，又要住房，想租房的人发现成本反倒升高了，所以从这个意义上来讲，我觉得我们这个房地产的这个调控的思路，还需要有待改进。”

周春生认为中小企业融资难是一个制度性的问题，十几年来没解决这个问题，体现了中国金融体制改革的严重滞后。应该下足够的决心去改革金融体制。

针对减税政策，周春生更偏爱于结构性减税，他说，政府花钱不如私人花钱有效率。然而周春生又指出 “所以结构性减税我认为不能只是口号，要真的落到实处，使得税收收入、财政收入的增长和GDP的增长应该匹配，而不是常年的保持一个更快的速度。”

经济改革会推动中国的经济增长。周春生说，改革要给企业增加活力，让市场机制发挥更重要的作用。而改革必然牵涉到利益问题的阻拦，这是领导层需要展现决心和智慧的。

房地产调控要改变思路

网易财经：今年我们看到芜湖出了房地产的新政，引起了大家的议论。您是怎么评价“芜湖新政”的？

周春生：中央政府在这两年下了很大的决心，调控房地产。

但是这种调控，一刀切的这种调控，也带来了这样那样的一系列的后果。首先我们看到的是尽管我们出台了严厉的调控措施，房价当然上涨的幅度确实是放缓了，从这个角度来看，这些调控措施确实起到了一定的作用。但是我们想的是说，我们想让房价降的目的是什么？

实际上是为了让老百姓能买得起房，能住得起房。所以房价降，我觉得只是一个手段或者中间目标，它不是一个最终的目的。那么从这一点来看，我发现这个实际上我们房地产调控，至少没有达到原来预期的那个效果，预期的这个最终目标，就是说价格实际上涨是放缓了，甚至在有很多城市出现了这个价格下降的情况，但是交易量大幅度的放缓，实际上意味着什么呢？房价下降以后，很多想买房、想住房的人，并没有能够实现他们的这个目标。

从另外一个角度来看，房地产的调控使得地方的土地财政受到了很大的影响。有些政府感觉到很难支撑，所以想法适当的做一些微调，就成了很多城市跃跃欲试的一个努力，包括除了我们讲的这个芜湖，其实北京呢也有类似的，包括对普通住宅进行的相对宽松的重新定义。我们大概有十几个、二十个城市都或多或少做了这方面的尝试。但是基本上犹抱琵琶半遮面的那种形式，因为中央政府的政策非常明确。

当然在中国目前的这个政治体制下，地方政府要想明目张胆地和中央政府作对也不是一件容易的事情，但是他们会变通，我们讲的所谓上有政策，下有对策，比如说芜湖就是，对于购买小户型的住宅，不只是免他的契税，而且政府还给予补贴等等。

网易财经：既然中央调控房价结果并不如预期，是不是它的目标本来就搞错了？这项目标是否本来是应该设置为让大家都能买得起房子，而不是说让房价要跌多少多少？

周春生：哎，我们讲居者有其屋，这个居者有其屋当然是包括自购的房，当然也包括租赁的房。在香港甚至在当前这个经济实力最强的美国，你在曼哈顿，很多华尔街的白领拿着很好的薪酬，也是租房的。我觉得这应该是我们调控的目的。

你可以看到，我们房价确实是在下降，但是这种下降几乎没有什么交易量，也就是说，那些想买房的人，出于种种原因：持币待购、观望。还是最终我们房地产的这个调控，实施了这么长时间，你可以看到，从量上就可以看到就是说，OK，我们要实现这个居者有其屋的理想，并没有近很多。而且反过来，倒是我们各大城市的房租是节节升高。所以买房子的人没来买，是吧？这个没买房子，又要住房，想租房的人发现成本反倒升高了，所以从这个意义上来讲，我觉得我们这个房地产的这个调控的思路，还需要有待改进。

其实我并不是非常赞成简单的采取一个行政性的手段，限购，或者非常严厉的控制这个房地产的开发。

但从另外一个角度来看，也要让大家都能买得起房，这个房价合理的回落，而且大家有购买的意愿，那么适当的增加供给，适当的供给并不是一件坏事。我们现在呢，在限制需求的同时，其实我们也限制了供给。所以尽管房价上涨的这个因为持币待购的人多了，房价上涨的速度放慢了，有些地方甚至出现了房价回落的这个情况，但是我们的供应实际上是减少了。

现在就是说你限制了供应这块，就是房地产的开发，当然了，就对地方的财源产生了重要的影响。尽管我并不赞同这个土地财政，而且我们以前的房地产价格过快的上涨，也跟土地财政有关系，但是总得有一个解决的办法，就是说让地方政府他们的财政收支能够有一个平衡。

网易财经：您其实也是不支持中央的一刀切的宏观调控。如果是地方根据自己的情况，适当地放松房地产调控，包括芜实行减税的政策，这样是不是其实是比较好的、是有益于房地产市场的呢？

周春生：从芜湖采取的一些措施上来看，我觉得应该从两个方面去看，一个，它有一定的积极意义，因为你实行房地产调控的很重要的目的，是为了让老百姓，特别是中等收入，或者中等偏下收入的这些老百姓能够买得起房，特别是像我们所谓的满足自住要求的小户型的住宅。那么芜湖市政府的新政里面就包括了对这一块的一个价格补贴，每平米补贴多少钱，另外一个就是在税收上的一个补贴，就是说可以免征契税，从这个意义上来讲，芜湖市政府是在帮助这个老百姓能够买得起房，这样看来也有一点的道理。

网易财经：这个政策值不值得全国借鉴推广呢？

周春生：但是我觉得这里面也有另外一方面，我刚才讲的是一方面，另一方面是什么呢？这个政府的补贴，如果能够这个大大地刺激，如果产生重要的影响，刺激了这个所谓的刚性需求，那这种补贴究竟补贴了谁？表面上看，是补贴了购房者，但经济问题往往是很复杂的。我们有一个概念就叫做“转移支付”对吧？你补贴了这个购房者，从最后通过转移就补贴了开发商，因为需求上升了以后，开发商就可能通过加价的形式，比如说你一平米补贴一百块钱，那么房子一平米加价一百块钱，两百块钱，实际上是一个很容易的事情，所以这个所谓的新政究竟能达到一个什么样的效果，我觉得还有待观察。

我们很多这样的，就是比如说，我们为了鼓励出口，可能会政府说，我补贴出口企业，补贴出口企业的结果是补贴了谁？可能是补贴了境外的客户，因为我有这块补贴了，我为了让我的产品更有竞争力，我的价格会低一点，比如说我们从国外进口汽车，政府要收较高的关税，这个收谁的税呢？好象收的是这个经销商的，进口企业的，但实际上收的是谁的？

网易财经：购买者的。

  周春生：哎，收的是消费者的。这个我们税收里面有直接税，有间接税，有转移支付等等等等，这一系列都很错综复杂的关系。

网易财经：综合这些因素，您认为短期中国房地产的走势有可能会是怎么样的？

周春生：好象最近有一篇报道，二月份，就是说一月份还是什么时候，这个全国七十个大中城市房价集体停涨，都没涨。那么各地纷纷出台新政来看，我认为就是说，第一房地产这个大幅度的这个下降的可能性在减小，因为各地政府已经表现出难以承受的这种态势，对吧。

第二呢，当然中央政府在短时间内，我觉得，特别是在我们十八大之前，应该不会对房地产的政策有太大的这个放松，所以呢，今年我觉得这个房价，大家也不要预期会有太大幅度的上涨。