保利上海楼盘最高降60万 遭老业主投诉维权

过去的两天，在上海近郊保利叶语几百平见方的售楼处里，悲喜剧同时上演。几百名老业主举着横幅围攻售楼处，场面几近失控，而在售楼处另一角，开发商同期推出的300套房源，却又遭到排队抢购。

开发商保利地产近日推出的大幅降价优惠举措，使得保利上海叶语楼盘的总价水平，在短短几个月的时间内，缩水了30-60万元。保利此举也因此被上海楼市业内人士解读为，保利降价“抢跑”上海楼市意味浓厚。

据了解，这一幕不仅仅发生在上海。今年元旦至今，保利地产在全国40多个主要城市联合推出大型促销活动，涉及100余个在售项目，共2万套房源，在武汉等地也陆续出现了“房闹”和“捡漏”并存的现象。

售楼处里的“喜怒哀愁”

“降价潮”如同洪水般吞噬全国大部分楼市的间隙，紧随的“打砸售楼处”事件再度上演，这一次的主角换成了保利地产和它的业主们。

网友小陈，就自称是保利上海楼盘“击鼓传花”游戏中，倒霉的最后接手者之一。

“去年7月份单价2万元/平方米买的毛坯两房，在短短的几个月后，还没交房就已经缩水了40万元。”小陈说，一则降价短信，让自己的房奴时间瞬间比别人拉长了好几年，这让他很不甘心。

上周六，他向网易财经爆料称，像他一样受不了降价带来打击的几百名保利叶语老业主，正聚集在售楼处跟开发商讨说法，场面几近失控。

网易财经随后以“购房者”身份前往该售楼处了解情况，只见已被砸坏的沙盘前围着近十个保安以及两个自称“新来的”售楼员，一言不发的对着七嘴八舌讨要说法的老业主，而开发商代表一直没有露面。

据了解，此次前来维权的老业主，多是在去年3月至10月购入保利叶语项目，当时的毛坯房源均价为19000—21000元/平方米，而网易财经从现场了解到的新价格是，即将开盘的房型包括84平方米至125平方米的两房和三房，折后单价15000元/平方米.言下之意，此次的降价幅度高达每平方米4000元-6000元左右，接近于打了71-78折，总价水平下跌30-60万元。

这个价格却让很多新购房者兴奋不已。住在莘庄地铁附近的小唐、小吴夫妻毫不掩饰自己的“捡漏”心理。他们在莘庄已经入手了一套小户型房源，在男生小唐名下，因为还没领结婚证，女生小吴趁便宜还可以再买一套。

“老业主闹事以来，保利叶语的售楼处就算关门了，我们两个留在这，不过是为小唐、小吴这样新客户带带路而已。”上述销售人员小王介绍称，迫于老业主的压力，保利叶语售楼处一班人马已经将阵地转移至姊妹楼盘保利叶上海。保利叶语与保利叶上海之间，每五分钟就有一班往返班车，接送看样板房的购房者，而每一班车都被挤满。

“目前有优惠活动，才开这个价格。”小王说，看中的，想买房的要抓紧来拿房号，到开盘的时候可以优先选房。2万元领个房号，不然就排不上队了。据他介绍，本次一共推出300套房源，号码已经卖到420多号了。“项目还没定具体开盘时间，有可能下周的哪天，有可能就今夜，等短信通知吧。”

而对于开发商如何解决老业主在售楼处讨说法一事，小王称，这是上头的事情，我们不好说，“不过业主要求补差价和退房的可能性比较小。”网易财经试图就此事连线保利地产董事长宋广菊以及保利叶语销售负责人孟涛，对方的电话始终无人接听。

精心安排的打折促销

值得注意的是，按照上文的每平方米4000元-6000元左右的降幅，保利叶语此次相当于给购房者打了71-78折的大折扣。按照上海市相关规定，实际销售价格最多只能上下浮动20%，过大的折扣很难在审批上过关。

中海降价楼盘被房管局叫停销售就是一个很好的前例。去年10月22日，浦东中海御景熙岸因推出接近7折的团购促销活动，引发老业主不满，他们将中海上海分公司围堵得水泄不通，并逼迫上海有关房管单位叫停了中海楼盘的预售备案登记。

“这个担心，多余了。”保利叶语销售部门杨经理称，本次采取了购房送精装修等形式：首先，与一家网商合作推出2万元办卡总价可抵10万元的优惠，这样房源折后单价在17000元/平方米，降幅不超过20%，过得了“审批关”；另外，交房标准从毛坯升级为精装，装修标准在2000元/平方米。如此算来，保利叶语此次的降价幅度才达到每平方米4000元-6000元。

与一些楼盘房价直接大幅跳水的降价方式不同，此次保利叶语采取的这种组合式的策略，显然是下了心思的。“这样做既能避免过分刺激前期高价购房的老业主，又免去因为跳价幅度超过20%需重新备案的过程。”德佑地产研究主任陆骑麟分析称。

事实上，近期悄然打出降价旗号的项目并不在少数。据网易财经了解，位于上海嘉定南翔的路劲翡丽湾亦开始祭起降价大旗，均价最低10500元/平米，降幅较开盘之初的14000-15000元/平方米已经接近40%。无独有偶，去年曾因降价而早前企业主围堵售楼处的中海御景熙岸再次沉不住气了。消息称，中海御景熙岸再次降价，目前87平米的房源折后总价135万，换言之，目前该盘均价为15500元/平米，降价幅度超10%。此外，上海本土开发商大华集团的多个楼盘也传出降价销售的消息。

但上述降价楼盘大多为小批量推盘或尾盘销售，主要清理一些前期遗留下的位置、楼层不佳房源。而像保利叶语这样一次推出近300套房源，价格大幅下调的却几乎没有。

照此来看，保利地产是龙年上海楼市中真正意义上首个大规模降价的开发商，出现大幅调价的，恰恰是其旗下的拳头项目，去年上海新房市场销售冠军--保利叶语。网上房地产显示，这个位于宝山顾村的项目在去年共计成交房源超过1500套。

保利此举也因此被上海楼市业内人士解读为，保利降价“抢跑”上海楼市意味浓厚。上海中原地产研究总监宋会雍就认为，这反映出开发商对市场未来走向的判断，很可能在为下一个市场周期做准备。

扼喉的楼市调控

这一幕不仅仅发生在上海。

今年元旦至今，保利地产在全国40多个主要城市联合推出大型促销活动，涉及100余个在售项目，共2万套房源，拉开了2012年房企率先降价的序幕。保利地产相关解释称，这也是保利地产史上规模最大的营销举措，此举意欲在其他地产商冬眠期间抢夺“返乡客”需求，不过照目前统计来看，却收效甚微，难挽楼市颓势。

2月8日，保利地产公告称，今年1月公司实现签约面积12.50万平方米，同比下降74.69%；实现签约金额15.11亿元，同比下降69.35%。这也是去年8月以来，保利地产的销售面积和销售金额连续6个月同比下降，并且今年1月下降幅度达到了6个月来的最高值。

根据保利地产发布的2011年业绩来看，其营业收入和净利润分别为约470亿元与约65亿元，同比增长31.02%和32.39%。虽然仍然保持了较高的增长速度，但增速却明显回落，其2011年营业收入、营业利润、净利润的增速，分别回落了25、7.93、7.41个百分点。东方证券研报认为，保利地产2011年净利润额低于预测数约5%。

事实上，作为老牌央企，先天和后天优势均十分显著的保利地产，也不得不面临“史上最强调控”带来的种种难题。除了业绩上增速减缓的外，巨额经营现金赤字和高净负债率也是眼下保利地产的两大制肘。

在过去十年的行业景气中，保利分到了一杯羹，但是激进的风格却埋下了祸根，尤其是在2010年深度调控以来。据相关统计分析，保利地产在过去的7-8年间扩张速度较快，其中2003年至2011年三季度，保利地产累计赚取利润170亿，同期经营性净现金累计-537亿，存货累计增加了1457亿。近8年中，保利地产总负债已累计达1004亿元。

而在调控加深、市场交易量持续下跌的2011年，保利地产的存货量也大幅增加，其随之将承担的经营现金亏空也朝一个巨额数据奔去，而这个数据仅在去年第三个季度末就已经达到了66.7亿元。

“面对现金压力，保利仍然沿袭过去8年的运营模式，靠外部融资来缓解现金压力。”国信证券分析称，截至去年3季度末，保利的净资产负债率约为81%，其中借款和债券在总资产中的占比达30%，预收账款占比达41%。换句话说，保利依旧在借用银行、债权人和客户的钱在赚钱。

此外，保利地产已在去年11月宣布募资净额为96亿元的增发计划流产，而根据贝塔策略工作室的模型计算，一旦2012年的长期借贷无法延期，而销售资金无法顺畅回笼，保利地产将会遭遇相当于总资产10%的资金缺口。

如果行业冬天出人意料地漫长，在高周转支撑下进行高杠杆高增速的保利地产是否可保无虞则是个很大的未知数。因此不难判断，上述债务和财务压力，极有可能是保利公司眼下加快周转和销售的主要因素。

事实上，还有诸多迹象显示，以往被称为“激进”的保利，已有收敛，在市场的改变下，其也在顺应和调整。与去年同期相比，保利目前拿地步伐正持续放缓。