华润：销售已超全年目标 将提高商业地产比重

华润公告显示，11月份，公司合约销售额为27.4亿元人民币，涉及销售面积24.7万平米，同比分别增长3.4%及4.7%，环比上月销售跌逾15%。今年1-11个月，公司累计合约销售额为301亿元人民币，签约面积254万平米，同比分别上升51%及29%。截至目前，销售额已超全年300亿元目标。

华润相关负责人称，未来将会进一步提升商业地产比重。事实上，自2004年作为持有物业的代表作深圳万象城落成之后，华润置地已陆续将其复制到杭州、南京等城市。进入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地。今年前11月，华润置地投资物业租金收入方面，实现租金收入24.8亿港元，按年增长57%；其中，集团旗下深圳华润中心首11个月的营业额达9.4亿港元，按年上升39%。

此外，公司还将进一步加大销售步伐，以尽早完成新五年计划。在今年6月25日，华润置地管理层曾宣布了5年计划，目标在5年后，公司销售额将达1000亿元，年净利润将达150亿元。

但现实问题是，华润置地需要强大的资金来支持其宏伟目标。华润置地主席王印曾对外表示，公司共有未付土地款130亿元，同时还需要支出150亿元的建安成本。财报显示，华润置地还有85亿港元的贷款将在一年内到期。因此有业内分析称，需要持续获得的低成本融资，或可以实现华润置地的"弯道超车"。

事实上，在本月8日，华润置地就发布了最新的融资公告，就3.8亿港元循环贷款与一家银行订立融资协议，该笔贷款期限为3年，但并没有透露融资成本。这也是华润置地今年下半年以来的第四笔融资。

9月30日，华润置地宣布与银行订立10亿港元循环贷款融资，还款日为2013年5月31日。8月4日，华润置地宣布，已于8月3日发行2016年到期的2.5亿美元优先票据，发售价99.252%，年利率4.625%。6月22日，华润置地从中银香港、中国银行(澳门)、交通银行、创兴银行、上海商业银行获得15亿港元三年期贷款。该贷款所有费用的最高价码为160个基点，融资有效期为三年。

据不完全统计，发行债券加上银行贷款，华润置地今年以来的融资规模已逾200亿港元。这一规模超过包括内地和香港的所有上市房企。

如此频密的大规模融资，华润置地的财务链条已经开始绷紧。今年年初时，华润置地的净负债比例仅有56.3%，到年中时，已上升为68.1%。有分析师预测到今年年底是，华润置地的净负债比例可能会到达76%。

为此，上述华润置地人士表示，公司的发展与财务安全问题一直是管理层非常重视的问题。会尽力达到短期的现金流安全，中长期发展战略安全。

“华润置地的内部财务管控对负债率和现金流都有上限规定。公司的发展会在谨慎的前提下进行，先考虑安全。”该人士说。

该人士表示，华润置地判断，刚需是当前在宏观调控下市场需求的主流，公司会提供以满足自主性刚需为主的住宅产品，用灵活的定价策略和正确的产品定位来促进销售。