碧桂园：率先降价冲量 突击海外市场

国内房地产市场冷风冷雨，但近来碧桂园（02007，HK）董事长杨国强却做起了海外房产的买卖。23日，该公司公布以每股1马币的价格认购合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd，合计55股新股，收购完成后，碧桂园将持有合营公司55%的股权。

据悉，合营公司拥有马来西亚雪兰莪州的多块土地，拟开发住宅物业配以商业物业。碧桂园内部人士透露，其实马来西亚地块高层早已实地调研过，这些区域地价比起国内更为合理。这一举动并不意味着不看好国内市场。

尽管这仅是碧桂园资本市场一个小小举动，但背后无疑雄厚资本支持。相比粤派其他房企，碧桂园今年销售可谓逆势走强。2011年首11个月，集团共实现合同销售金额约394亿元，合同销售建筑面积约627万平方米，同比分别增长约29%及12%。此外，截至2011年11月30日，集团尚有约36亿元已认购待签约金额。

若计算上认购签约金额，碧桂园销售额可达420亿元，距离年初定制430亿元的目标相差不远。上半年辉立证券陈耕认为，碧桂园在广东的城郊市场有强大的销售能力，且在省外市场加大拓展力度，但政策性风险降低了销售的能见度，430亿的销售目标略显进取，预计2011的销售目标约380亿元。

然而事实上，碧桂园表现超预期，但跟其今年楼盘项目率先降价不无关系。今年4月份，广州增城成为国内首个限价的地区，要求4月1日后领取预售证的楼盘，依照规定全部限价，且3个月内销售的价格不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格，即7385元/平方米。

然而，该区域碧桂园项目楼盘单价不少房源接近万元/平方米，且推货量庞大。进入5月，位于该区域的广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期约9000元/平方米总体下降约15%，引起市场抢购。此后碧桂园清远以及肇庆等项目相继下调上千元。

由碧桂园珠三角楼盘引发的降价大潮，席卷了碧桂园南京等其他地区项目，至此碧桂园上半年业绩相比其他房企，可谓是在逆势下跑赢大盘。2011年半年报显示，碧桂园收入达156亿元，净利润为29亿元，同比增长约62.8%，净利润水平超过央企保利地产、招商地产和金地集团，逼近龙头万科。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，是其降价率先抢占了市场先机 ，加上其项目位于二三线城市居多，限购、限贷等政策影响不大。在推盘时序及策略上优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”。

此外值得注意是，为了扩展产品线，营造新的利润点，今年7月份碧桂园更是首次涉足旅游地产项目，占据惠州一线海岸线开发，别墅、公寓等产品相继入市，单价过万。而11月份，该项目促销折扣高达85折，有数据显示，单盘销售额接近40亿元。

张宏伟认为，中高端的产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。

截至2011年11月30日碧桂园已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积约为5524万平方米。