万科业绩说明会实录全文

万科2010年年报发布媒体见面会

时间：2011年3月8日下午

地点：深圳万科中心

万科出席高管

郁亮：万科CEO

谭华杰：万科董事会秘书

肖莉：万科副总裁

实录内容：

业绩创新高 净负债率创4年来新低

谭华杰：2010年万科的业绩情况有这么几点值得关注的，一是销售额第一次超过1000亿，刷新了住宅企业在全世界的历史记录。第二，到年末的时候我们已经销售还没有结算的金额是820亿，这个相当于2010年结算量的1.6倍，也就是说2011年的业绩非常有保障。再从回报和盈利水平来看，我们2010年的净资产收益率和结算利润率回到历史最好水平，费用率降低到近年最低。从财务和资金情况来看，净负债率是2007年以来的最低，持有货币资金是378.2亿，而短期借款和一年内到期的长期借款合计167.8亿元，手持的现金超过一年内到期借款的汇率程度，也是近几年最好的一年。我们的客户满意度和员工敬业度在2010年的调查当中创造了历史的新高，在这里做一个介绍。

2010年万科销售金额1081.6亿，超过了美国最大公司在鼎盛时期的记录，万科过去三年的年增长是48%。因为装修房的比例这几年不断上升，从销售到结算的时间逐渐的拉长，所以我们结算的速度跟不上销售的速度，去年的结算面积是452万平米，比2009年有减少，与之对应的已收结算的计算大幅度上升，为未来的业绩创造坚实的基础。

我们知道2010年结算的主要是2009年销售的房子，而2009年结算的主要是2008年销售的房子，大家知道2008年市场处于调整期，所以去年的营业收入比2009年有所上升，同时也有市场回暖的因素，净利润增长37%，比营业收入增长快。去年全面摊薄的净资产收益率是16.48%，这是历史上最高的水平，之前的高点是2007年，16.45%，2010年的ROE比2009年上升了0.22个百分点，每股收益的增长是同样的。

因为2009年的结算反映2008年的销售，而2008年市场在调整期，价格和收益水平比较低，所以2009年的结算基数比较低，而2010年对应的是2009年市场回暖之后的销售，所以我们结算的毛利率回到了历史上比较正常的水平，接近30%的水平。另一方面，这里也有公司在提升产品的性价比、加强成本和管理上的努力，我们看一下情况。

2010年营销费用和管理费用除以销售收入的比例，管理费用率是1.7%，营销费用率是1.9%，比2009年有一定的下降，2009年比2008年下降更多。2010年的费用率水平是2007年以来的最低水平。在财务状况方面，我们的总资产负债率比2010年有所上升，大家可以看到报表，总资产负债率达到74%，因为总负债里面有700亿属于预收帐款，这不是真正意义上的债务，而是财务计成的负债，预收帐款逐步转化为公司的结转收入，把预收帐款剔除之后，我们的净负债率是2007年以来的较低水平。我们的货币资金对一年内到期借款的富余程度也是历史上最好的一年。

未来规避调控热点城市 行业资金链趋紧

谭华杰：在项目资源方面，2010年我们新买的土地对应的权益建筑面积是2215万平米，我们2010年继续坚持不拿地王的竞争策略，主动规避土地竞争过于激烈的热点城市，年底权益建筑面积是3640万平米，2010年的开工面积是1248万平米，实际上即使未来的开工没有增长，2010年年底的土地储备大概也是略少于三年的开工面积。

2011年对市场的基本展望，今年全国总体的住房供应较为充足，加上政策抑制了投资需求，所以今年的供需关系会向有利于购房者的转变。因为近期市场受春节季节性因素的影响较大，所以政策对市场的影响还要观察。行业可用的资金肯定会下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。再有从去年开始，国家在保障房方面的力度逐渐加大，新建的保障房会改变住宅的供应结构，也会改变整个行业未来的方向，我们非常看好保障房的供应，因为保障房供给是未来房地产行业获得比较好的发展环境的必要条件。

2011年万科的工作主要要点。首先是面对市场变化，在任何情况下坚持稳健经营、确保经营安全作为一个底线。第二，针对自住客户，主要提供相对来说中小户型和中低总价的房子。在开发策略上坚持不囤地、不捂盘的策略，在销售继续按照新开盘当月认购率60%以上的要求积极促进销售。坚持不当地王的谨慎投资策略，加强合作和战略纵深，我们会以深耕现有城市为主的方向。

郁亮：定价不是按成本 而是根据市场

网易财经：第一个问题是问郁亮，您相比去年瘦了很多原因是什么？有报道说万科的新增面积非常大，这样的市场环境下，万科的销售策略会不会非常激进？新的楼盘会不会有更多的折扣？您预计房价下降到多少会触及万科的利润点？

郁亮：瘦是为了拍照好看一点，我瘦了14斤，脸和肚子瘦下来拍照就好看了。

我接着回答下面的问题，近年来万科的定价策略都是积极定价策略，从来没有变过。在这个策略是以促进成交为主要目的，我们从去年开始有一个非常明确的指标，希望新推出的楼盘开盘一个月以内销售率达到60%。万科的策略一直是连贯的，我们未来同样也是如此。

万科确实去年开工量比较多，但去年开工量里面有很多去年已经进入销售了，不是说去年开工全部留在今年销售的。万科“三不”原则仍然延续，“不囤地、不捂盘、不当地王”。我们会根据这些原则，采取积极的销售策略。

至于说房价会不会下跌的问题，市场影响因素很多，很难做出精确的判断，就像股市的涨跌难以预知一样。我们还是坚持过去的政策，应对第一，预测第二。我们相信在市场上空间仍然是在的。

定价不是根据成本加利润定价的，在定价上我们根据市场可以接受的价格来卖。所谓接受的价格，要求一个月之内卖出60%，这是接受价格，是我们的标准，我们没有根据成本来定这件事情。