中国房地产市场走势预测实录

2011-01-12 18:01:56 来源: 网易财经 举报
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主持人:尊敬的各位嘉宾、朋友们大家下午好。我们今天请来了几位重量级的嘉宾,先允许我为大家介绍一下,他们是来自国家发改委中国宏观经济学会秘书长王建老师、国务院参事陈全生先生、华远地产董事长任志强先生、北京天则经济研究所学术委员会主席张曙光、耶鲁大学管理学院金融学教授陈志武先生。同时还有我们本场论坛主持人李国平先生。有请李总和我们各位老师上台,马上开始我们第二场的圆桌对话。第二场的圆桌对话主题是2011年中国房地产市场走势预判。

李国平:今天非常荣幸能够受邀来主持这么一个对话,刚才很有感慨,任总在下面跟大明星是一样的,也是那么多年看到任总的变化,从以前所未的人民公敌到大众偶像,其背后反映什么样的市场问题和市场看法。今天的论坛讨论是房地产,求解房地产的困局。今天格局都是各位老师,除了任总是房地产行业,我们有发改委经济学会秘书长,有国务院参事,有耶鲁经济学教授,有天则的主席。实际我觉得这个论坛非常有意思,住建副部长提出六大房地产问题,需求、流动性、刚需、政府对土地的依赖。就仅仅房地产本身来看可能看不懂,今天格局非常好,我们可以在这么一个有关政策,有管宏观运作,经济学教授,也有我们任总这样房地产行业的人士代表,我们共同来抢劫一下我们房地产的问题。

今天实际上对整个去年一年房地产大家怎么看,从政策、宏观调控上、目前的结局上怎么看待这样的问题,另外一个就是对明年怎么看,关键词无非就是这几个,宏观调控政策还会不会出,今年为什么会这样,重庆的房产税会怎么样,货币、利率这些会有什么样的影响,然后明年怎么看。

我想今天发现这个论坛时间特别长,以前主持论坛一般半个小时,今天是一个多小时,我想一定可以给各位更多畅所欲言的时间。

咱们就一一到来,首先先从陈参事这边,陈参事是国务院参事,实际上现在政府也是在风口浪尖上,我想现在对于去年整个一年的房地产调控最后的结果,其实大家只看到了开头,结果多多少少有点意外,这个过程您是怎么看,您认为形成这样最后的局面主要的原因是哪些?

陈全生:很高兴来参加网易经济学家年会,我还是惯例,我是国务院参事,国务院参事以个人身份参加政府,所以本人所讲的内容完全代表个人,不代表政府,讲的正确是集体智慧之结晶,讲的错误是个人才疏学浅。我之所以到这来,一个感谢网易提供这个机会,二也想到这来说两句话。前一段在北大一个论坛上讲,要分清楚有房住和有住房,这是两个完全不同的,有房住是有房住,有住房是有住房。我们是把这两个混同起来,所以就带来了房地产调控政策的种种问题或者是调控不到位。我说这个话之后有媒体给我加了一点,陈参事说老百姓只需有房住,不需有住房,回我了。我什么时候讲过这个话了?然后我还找,我找不着头,都是各地转载,各个网页转载,找不到是谁,儿子打电话说,爸爸有人在QQ上发出要几万块钱买你人头,我说这有点太过分了。

有房住和有住房是不同的,现在同等起来是不同的。现在政府提出来市场管商品房,政府管保障房,这句话大家都认为是对的。是吗?不对,这句话既不全面,也不准确。所谓不全面,市场不仅仅要管商品房,还要管租赁房,不仅要管商品房买卖还要管租赁放的租赁。政府管保障房,管什么保障房呢?你有钱买大房,没钱买小房。小房买不起,拿钱租大房,大房租不起租小房,小房租不起,政府提供廉价租金的廉租房,廉价租金付不起,政府让你免费居住。中国现在是社会主义初级阶段,政府有能力、有责任保证人人有房住,但是没有能力,没有财力保证家家拥有自己的住房。不仅是中国现在目前,发达国家怎么样?我们是三千到四千人均GDP,发达国家三万到四万,高福利国家五万到六万,瑞士瑞典芬兰挪威,一样不可能让家家都有住房,我们现在让大家都有住房,这是不行的,做不到。政府管那些租不起房哪些人的保障房。你买不起房就租房,好象我们买车,你有钱买汽车,多钱买好点车,没有多钱买差一点车,车买不起买自行车,自行车买不起政府提供公共汽车。尽管现在没有自行车市场,中国怎么解决交通问题,房地产市场,没有自行车市场,没有租赁房市场,这是不行。我就讲了这段话,有人说陈参事说老百姓只需有房住,不需有住房,我不知道该怎么说。

就是要建立健全中国的租赁市场,让大家都去买房,现在我们20多岁的孩子一结婚就买房,买了房带来什么问题?正好是421结构结合在一起,爷爷奶奶姥姥老爷都拿出钱帮助孙子买房,爸爸妈妈拿出钱买房,20多岁有房不得了了,再过20年。他们有了20多年的工作经验,再努力一下,再奋斗一把一定会出成果无论是自然科学成果,社会科学成果,再努力一把就行了,他们那时候手里有三四五套房,他们还努力、奋斗吗?还有成果吗?我们让家都要房的政策一定会毁了我们一批自己的孩子,一定会有一批八旗子弟,不仅毁了孩子,那时候的房价一定大跌,每人手里有三四套,是不对,真正导致中国房地产大起大落。

现在真正的特别需要住房的人是农民工,我们现在都给城里小白领,城市里的孩子解决住房问题,农民工什么时候上过政策?农民工2.5亿,1.3亿离土离乡,1.2亿离土不离乡,以初中文化为主,以已婚为主,已婚以分居为主,异地分居可以理解,同地也分居,出现问题就是家庭的功能残缺不全。家庭功能三项,一赡养老人,农村的空巢家庭孤独老人比城里多。我们知道有一句话386170部队,38妇女,61小孩,70老人。孤寡老人谁来养,家庭赡养老人职能残全。教养子女功能,留存大量留守儿童,带到城里打工这些孩子上学难。第三功能就是夫妻生活功能,没有共同夫妻生活功能。20-30岁的青年农民工家庭没有夫妻生活,夫妻生活是刚性需求,不让有,就出问题。一夜情、婚外恋,所以大家看我不讲哪个媒体讲,农民工家庭三多,一离婚率增加,比以前增加了很多。二,红杏出墙增多,三,亲子鉴定增多。

大家别笑,这种状况给中国农村社会集体这个最小的细胞的影响不是几年、十几年、几十年,这件事不解决,中国的和谐社会会受影响,这是我想说的。

李国平:第一轮我们希望每个嘉宾亮亮观点。陈参事讲的非常好,从房地产讲到一些农村的社会的现象和社会的结构。刚才提了一个问题,房地产的问题陈参事的观点大家不能都去买房,都去买房的结构和格局一定也是现在房地产的一个问题,我是这样理解的。

接下来我们把发言转到王建先生。我在网上做了一些功课,王秘书长提到很多关于目前的城市化跟房地产一些关系,我们今天讨论嘉宾发言任何问题,一个自己的观点最终我们回到到目前的房地产的看法以及到未来房地产的看法,实际上最近比较热的,咱们这不是一个电视台,跨入2011年之后有一件事情就是挺窝心,就是关于拆迁冲突的一些东西,这已经上升到很高的关注度,应该说也有很多的知识分子把这件事情有了一个扩大化或者是提升化的地步,是不是拆出一个新中国。新中国能不能拆得出来,就变成一个反拆的现象。拆一定要做的,怎么拆是我们一个问题,我想请王秘书长由您的角度和观点谈谈这方面一些看法。我们目前的政府在拆迁的过程中,获得土地收益这是房地产一个引擎,也是一个问题,也是造成目前房地产一个问题,您怎么看,如何破解困局?

王建:城市化是一个大主题,中国前30年就是城市化滞后,改革以后这30年还是城市化滞后。要想解决这个问题就是要有一个城市化的高潮,我相信未来20年中国一定会出现城市化高潮。如果是城市化高潮出现了我们得建多少城市,现在的600多座城市已经占了很多土地了,但是实实在在的按照我们现在的统计只有6亿人口,未来我们的城市化的人口高峰在2030年出现的时候,我们可能有15亿人口。现在再加上大概是1.8亿人口的话,我们再把应该城市化的这些农民工都请到城市里,我们得搞一个多大的新的城市建设的一个摊子呢?肯定土地是不够的,中国是大国,像日本、韩国这些小国家他们吃世界饭可以,中国15亿人口,世界真是养不起。

为了保证18亿亩耕地红线不能碰,我们只有提高现在的土地使用效率,一方面中国存在着土地供应紧张,导致房价上涨,食品攀升,一方面我们在城市建设当中存在严重浪费,我在上海的杨浦区看过那个地方是限高,容积率给到4,房子到7层不准盖。日本的国家跟我们的人均资源条件差不多的,他们像东京容积率是2,但是上海现在平均下来不到0.9,北京大概是0.35。我们这样一个浪费使用土地在中国的国情下是绝对不允许的。说到拆迁,未来得城市建设必然有一个取向,伴随大规模城市化高潮来临的时候,一定城市化的土地使用率容积率大幅提高的过程,这是一个拆迁过程。这个拆迁是一个势不可当的趋势,我认为现在城市里面市中心建造5层左右甚至十层以下当以后再过十年可能都看不到了。

关键的问题是怎么拆?怎么才能够充分补偿老百姓的利益,不要把钱全装到政府的口袋和开发商的口袋,这是我们在政策当中要考虑的问题。

李国平:王秘书长提到非常有意思的问题,我们现在可能热心事件对于政府所谓公信力的问题,大家还是一个博弈,不是老百姓不愿意拆,不愿意这么便宜被你拆,这是很重要的。王秘书长讲很重要的问题,我不是不愿意补的高,我是补高了之后很可能后面根本无办法运作。中南海边上有很多有待拆迁,拆不动。实际上我们自己在给自己绑手脚,我们拆了之后有更高的收益,我们自己降低了容积率之后,我们做房地产行业最大的问题就是为什么那么低的土地使用效率,为什么问王秘书长,你们是发改委,现在规委是出政策的,他不会听我们的,但是如果你们从发改委的角度我们如何今后,我们实际上现在自己在绑住自己的手脚,很多没有必要的容积率搞得很低,楼面的成本提高了,我们对老百姓的拆迁补偿不了,所以这个变成一个死结。王秘书长给了我们一个回答,我们也希望你们能够给房地产行业以后带来这是双赢的效应。

接下来陈教授这边,陈教授写了很多很多的文章来讨论我们的国内的无论是税收、金融,今年我来之前也在微博上,我是微博新手,我说有这么一个论坛,有很多网友提很多问题,说要问陈教授,2011年可能是大家认为是一个资金年,传闻很多。可能我们今年贷款增量还是会增加,会比去年增加,又说年初的时候很可能贷款已经开始放松,但是银行又说银根很紧。企业来讲现在还是紧的景象。从国际化的角度欧美是怎么回事,跟我们中国现在目前的形势,资金会不会进来。去年情况来看,外来资金对房地产的投入,开发投资还是有一定的增量,这些情况怎么看待,让陈教授给我们解读一下,从去年或者是今年情况来看,国外的金融市场跟中国的房地产市场有什么样的关系?有去年年底刚刚上市北京的代理公司跟我有,昨天大涨17%,一下子又回来了。国外的金融市场跟中国的房地产市场有什么样的关系?

陈志武:关于房地产的走势我尽量少说这样的话题,非得要说的话我的理解是这样的,今年有一些因素对今年的房地产价格的走势不利,也有一些有利的。不利的是实际上大家看到去年地方政府土地出让资金收入大概是2.7万亿,比去年增长了70、80%,今年新上市房地产项目应该说比去年增长不少,今年应该说增长概率不是抬高的。今年房价上涨的空间不会那么高。

去年A股市场下跌16-17%,我的理解会把很多有钱的家庭、个人、企业的投资取向慢慢从A股市场多少转移一点到香港和海外投资市场。因为2010年美国股市有的指数涨的16-17%,SMP500也是涨了10%多,相对而言中国的A股市场跌了16-17%,去年中国股市跟国际股市相比较带来的反差会让大家对海外投资的兴趣跟以前相比会上升不少,就我个人不管是对有钱还是做基金经理理财的专业人士接触的话,我总体感觉到从去年下半年到现在对海外投资的兴趣上升了很多。这方面来说也会大家把房地产看的是唯房地产不可的投资选择的倾向也会有一些调整,这对2010年房价的上涨也会有一点的负面的,我不想列太多的因素。

另外一个方面来看,正面因素就是通货膨胀现在压力越来越大,官方数字11月份CPI跟同期比上涨5.1、5.2,但是我个人觉得这个数字跟我们在现实中看到的情况是差别很大的。所以说通胀的压力我的理解最后会让普遍的对金融资产看好、喜欢的程度会构成一些打击。与此同时,在我们更多看淡看轻或者是不相信金融资产保值升值的金融同时,不让把更多往实物资产,房地产又是传统的历来对中国人来说前几年我做了一些研究,中国200、300年以前开始,到现在有钱的家庭他们以什么样的方式把他们的财富保存下来,发现大多数的家庭就是买土地、买房子是最主要的大概占到一般的家庭财富60、70%左右。这个角度来说,无论是中国、意大利还是其他国家都喜欢实物资产。所以说房价压力上涨的时候,对房子的投资需求,因为压力上升而上升,之所以有通货膨胀就是流动性太多,这么多钱有些往境外投,总体上变成更多对房产投资的需求。我觉得可能权衡之下,另外一方面陈参事也说到一个观点我非常的认同,中国的做父母、爷爷奶奶千万不要去为你的孙子或者是才几岁的儿子就买了房子,这方面由此带来的负面影响太多。第一,你不要自作多情,以为你喜欢的房子就是儿子、孙子也喜欢的孩子房子,他或许就到外国读书不愿意回来,你留个房子在江苏、南昌、北京,他觉得就是立志不在北京生活,这边的空气污染太多,你自作多情,他长大之后可能这个房子本身我知道北京房子维护很差,清华大学边上那个华清家园的房子我比较熟悉,现在这个房子维护很糟糕,现在房价也到了4、5万的价格,你花4、5万一平米帮你的儿子、孙子买一个房子在那,他长大觉得你怎么给他设计一个圈套让他的生活不仅仅没有自由,必须把他放到那个地方,不要做这样的事。做父母、爷爷奶奶的人更多把钱做为自己的养老、投资,安排你自己的生活。不要给你的儿子、孙子买房子,我非常相信洛克菲勒19世纪末期给他儿子写的一封信,很有名的天下没有免费的午餐一封家书,意思就是用一句话综合,他说就是你想害一个人最好的方式就是给他一双拐杖,因为你免费给他送一双拐杖以后,他就会觉得不用白不用,让他本来可以自己好好走路,结果用上拐杖犯而不知道怎么走路了。

所以从这个意义上来说我个人觉得中国做父母、爷爷奶奶往往把爱变成了害,给自己的子女本来让他们应该自食其力,靠自己的双手养活自己,养活老婆、丈夫或者是孩子,不要以为爱的方式就是买很多房子。也许这个观念2011年也会有所转变,也会对房地产需求有一些负面影响,总体来说可能今年房产市场共济会增加,需求可能增加一点,不像前几年增加那么多,两者平衡一下今年也许会涨一点、跌一点,我很想听听任总的判断。

李国平:陈教授是金玉良言,我认为忠言逆耳,不一定很多人能听得进你这样的话。前几年你跟年轻人说让他买房,他将信将疑,现在你不让他买房他几乎跟你拼命。我们把话题到任总那边,任总去年很风光,年度人物,粉丝数以百万,今天下面扔一个东西可能是蛋糕,不会是鞋。这个挺有意思,什么在发生变化,任总的观点没有变,文章还是那么长,说的还是那么直,政府也没变,调控政策也没变,年轻人也还在,骂他那些人今天可能是赞他的一些人。以前你让他买房,他绝对骂人,今天你不让他买房他跟你拼命。从市场第一线人发现,一边做刚需,一边买房年龄27岁,这是刚需吗,大家已经开始慌不择路了。任总一直讲说房地产要有一个分开的东西,更多人愿意听任总讲,想听听您的感言,谈谈现在的市场。

任志强:在座的几位都是我的老师,我们也都是好朋友。陈参事说他现在被别人骂,我觉得你上微博就没人骂你,你别听媒体说,你自己说,大家知道你自己说什么就没人骂。陈教授刚开始也是被人骂,说微博的时候自己说什么,跟媒体说的是两回事,就没有人骂了。

毛主席当时说驴子上山有两两种办法,一种是前面用胡罗卜,一个是后面用大棒子。中国现在的政策调控就是基本上有大棒子,没有胡罗卜。牵牛走要牵牛鼻子,我们现在不是牵牛鼻子,而是牵牛腿帮助它走,现在有一些问题。中国政府调控什么?整房价都是错误,要调整我们住房制度一些根本问。农民工住房问题怎么解决,农民工进城住房问题怎么解决,低收入家庭住房怎么解决,中等收入以上住房怎么解决,到现在我们没有住宅房。

刚才国平说中国政府没变,我觉得中国政府改变挺多,原来说买不起房你就租房,没人听,现在总理说了,现在政府告诉你买不起房子别买了,过去政府说买不起房子我给你优惠,经济适用房、限价房还得买,不建租赁房,经济资源配置到年土地出让金,减低各种经济费用,也让你买。现在开始说建租赁房,买不起就租,过去不给你生产自行车的权利,陈参事说你让大家去租房子没地租,所以出现差别。

农民的问题,我也不太同意陈参事说的,农民工进城了,不在要在城里解决住房问题,我们的土地是户籍配置,计划管理,他们在农村有一套宅基地,就是别墅在农村呢。我们看看布什,老布什、小布什在城里都没有房子,他农村有一个大庄园。美国农民是因为他的农村房子可以变现进城,我们的问题就是农村的房子不能变现进城,有宅基地没用,因为他舍不得家里的承包地和宅基地。中国宏观政策应该调控这个,老是解决中国农民工问题,这是长远问题还是短期问题,如果是土地配置是按户籍配置没有农村的土地,那就是启用商品房,应该让商品房更高。我个人觉得总理从来没有想让商品房价格低,政府口袋里钱不能少拿,开发商和市场可以少拿。别的地房价高,你现在这块就等于谁买这房子就是房地产增值,并不是表示说我们要把房子降下来。我们减过所有交易环节和生产环节税费吗,我们所有保有环节税收要占到地方财政收入5-8%。生产环节要到14%,土地部门的2.7万的土地收入折算过来相当于房价的48%。三头加起来政府拿走70%多,政府还得维持房价稳定性。我从来没有觉得政府希望房价低,我们保障房住房解决谁的问题,中低收入家庭的人我没房子,我得住公租房。说明你政策稀里糊涂,我只管租不起小房的人才给你廉租房,我们政策不清楚,所以列在保障房范围之内,没有市场范围之内。

任志强:公租房占10%,但是在美国等发达国家占32%左右的比例,还有保障系统。

陈全生:这个就全国而言发达国家特大城市到不了,1/3自由,2/3租赁。

任志强:中央政府应该调控什么,绝不是调控房价,而是告诉你怎么解决住房问题。货币、税收、投资、土地等等建设部一个也管不了,都是房地产以外的,他是推卸责任。最主要就是要解决制度问题,我们呼吁多少年要建立住宅法,没有,如果没有住宅法的话我觉得永远解决不了牵牛鼻子的问题。长期脱离农村宅基地的农民,怎么解决宅基地的住房问题和城里住房问题,怎么办不知道,没有制度,就出现了稀里糊涂的问题。

说说明年的市场,陈教授非常很对,去年投资增长,去年销售没出数据,我们估计去年和前年的数字持平,9.3-9.5亿平方米。销售额早已经超过去年,11月份超过去年,12月份大概会增长10-15%。去年大家都大丰收,政府2.7亿,增长70.4%的土地收益,总的开工面积30多亿平方米,大丰收。去年宏观调控创造一个大丰收的局面。我们没看到眼里的宏观调控让这个局面变得不好,我们也没有看到说哪跌下来哪摔到,哪出现问题,没有,只能说如果不调控,可能去年11、12亿的高增长的销售,因为调控所以有9亿多。如果你们看一看竣工面积和销售面积比例会发现这个差额更大,而不是缩小。说明他的需求关系是在恶化,而不是在改善。竣工我们到10月份只竣工4亿多平方米,到十月底我们卖了8亿多平方米房子,你1:2了,说明供给严重不足。去年增加供给会在今年变成需求,进入销售阶段,今年销售会增加,开工会减少。去年土地增加33%,但是今年:不知道土地政策会不会保持一个持续增长,即使持续增长也得看开发商有没没钱买土地,政制造饥渴症,我年底拿出土地,完成指标,同时让地价高高的,这是我们政府有意制造一种局面,所以我们土地收益是大幅度增长。上半年北京不到300亿,下半年到1300亿,一共是1600多亿,土地供应不平衡。即使按8亿的财政收入算,政府都笑开花了。

今年我们觉得投资可能增幅得下降一半,环比增幅会持续下降,去年价格环比月平均0.5%,前年是5-6%,环比去年会大幅度上升,去年同比价格增长从高峰12.8,下降到12月份6%多,持续下降的过程。今年增幅不会有这么高,同比增幅幅度下降,环比增幅达幅度上升。大家肯定是低价开盘,稍微涨一点就是涨价趋势。新开盘的不显示降价,而是升价。我如果开盘价低了稍微开一点就是涨价趋势。去年我卖1.8万,政府不让我卖,让我卖1.5万,我卖到1.6万就是涨价指数,分析价格,外行人看不太懂,但是我们长期经验可以分析出来,明年不乐观,总的销售量一定会比去年多,我们认为突破10亿多。价格总水平,绝对值下降,环比水平是上升的。去年物价这么涨的情况下,我们维持不动,就表示绝对价格是下降的。我们对宏观政策看不乐观,因为他们一定会用更强力的办法去打压或者是限制。但是这些强力打压和限制办法大部分就是行政命令办法。限价、限购,我认为市场经济不应该限制任意一个财产权利和人的使用权利。但是你可以根据需要提高财产使用的价格,我们现在不提高使用价格,限制你使用权利,廉价贷款可以贷给国有企业、央企,政府机构,不能贷给老百姓。但是我反对,宁愿你的价格统一提高,我所有人都可以贷到,谁有本事发挥最高效益谁就去贷。不能全力丧失让所谓廉价转让给某些利益集团,这可能是最不好的措施。

今年我们并不担心房地产市场会出现崩盘或者是其他的问题,现金流也不会出现问题,现在1:1.83,有80%多的资金富于量。今年总量会比去年多,增幅大幅度下降,不表示市场整个供求关系会发生巨大改变。

从目前判断来看我们不知道中央会出什么更加恶劣的政策,我们知道任何政策都无法限制市场实际需求的爆发,不要以为老百姓手里没钱或者是没有刚性需求,按年龄计算满足23岁年龄最高峰,我们说结婚年龄是在2015年,如果25岁结婚和26岁结婚要延续2020年,我们不担心在短期之内因为宏观经济发生变化或者是宏观经济政策发生变化而导致刚性需求减弱,不可能。但是你想让他们都租房子,得供应那么多房子租,没房子租还得买。要想人们从没有房子结不了婚,变成租房子也可以结婚,得从小学教育开始。房子不成为障碍,没有房子也可以谈恋爱、结婚,否则一下子改变了,从丈母娘到他那都改变不了。总理去年年底才说,这话说十年才可以改变这种现状,谢谢。

李国平:任总是很好的发言者,很逻辑把几个方面都讲了。有一个问题没有讲,刚才你也提到可能我们政府是一个最好的操盘手,现在很多政策还是限制的,前面几位讲的很清楚,房地产是一个结构化的问题,把结构调好了,怎么调?你限制没有用,得提高他的使用价值。房产税就是平衡资源,另外增加使用结构。实际上现在的传言很搞笑,真正按照现在传言方法出来,这是羽毛落地。所谓最大的利空会变成一个所谓的利好,我觉得任总可以谈谈你对房地产税目前想谈吗?

任志强:应该是陈教授,他比较了解房地产税。我们刚做一个报告,准备24、25号发布,世界各国各种税收对比情况。一个是生产环节税,一个是持有环节税,各种税制发生变化对各个国家税收制度的对比,详细说不了了。我个人觉得中国根本不存在取得收取房产税的基础,因为中国的普惠制度决定了老百姓住房问题没有解决,发展中的阶段根本不应该对财产征税,解决好了征税,很多人没有房子住。如果用房地产税解决房价问题,从各国情况来看逻辑上推理上和实际上都是错误的。房地产税根本解决不了房价问题。房产税可以影响人们的消费行为,持有成本增加的时候严重供不应求,大家还买,基本上供求平衡,大家就不会过度投资性购买,他影响消费行为。间接通过消费行为调节市场的供求关系,随着供求关系变化而影响到价值。但是供求关系在中国我看十年之内解决不了供求关系问题,供求关系占主导地位的时候,房产税起不到抑制房地产价格的问题。很多人不了解什么是房地产税,他们认为收房地产税要收开发商的,其实一定是收消费者的。赞成收物业税的人都以为是收开发商,他才投赞成票,其实一定是这刀砍到自己头上。尤其是中国政府和美国政府、和其他发达国家政府不一样,大部分的国家政府房地产就是以支定收,我今天花多少钱我收多少钱,由议会举手表决同意我给你交这个钱。中国这个房产税增了20、30、40%,他满足不了支出,他永远以增长来提高他的财政支出,他提高利率,要么就是涨房价,他只会推高房价,不会降低房价。

对于房地产税来说我们有一个问题跟国际上不一样,人家土地是固定成本,对他收税相当于地租。中国是已经把地收走了,收走地租,在地租上加税有没有这个道理。逻辑上说不通,房价组成人家是成本,我们是租金,土地出让金现在核算完了之后大概占48%左右,一半以上是租金,既然以租金为标准,现在商业是以房屋出租收益12%的税率收你,所以说逻辑上说也不对。所有国家后收税,前面降低门槛,把税、土地使用费用降低,美国、英国、香港等等,还要降低个人所得税,就是告诉你解决住房问题的思路就是先解决门槛让你有房住,无论是租还是买。我们中国没有解决前期让大家很轻易让你有房住,他是把门槛弄的高高,后面还给你加税,就是强盗,掠夺没有任何道理。现在重庆出台可能的消费税,我不认为是房地产税,他是面积超过多大计算的,这是吓唬人。全国算起来城镇住房里头类似符合他们的标准的房子只有2、3%,为了这2、3%分布在全国各个地方。为什么政府喜欢收土地出让金,对开发商收的。他收房地产税的对所有住房的人收的,它的收回成本针对对每一个房子的征收、评估,那个收税成本多高啊。我们的中国政府不如老农民,知道牛牵牛鼻子,不是抬着牛腿上山,他上不了山。这个简单的问题被我们中国搞复杂化了,我们不符合社会主义满足人们基本生活条件一种税收,肯定是一种最终会被我写的昙花一现的税收政策,像我们过去曾经有的宴席税一样。

李国平:我们对房地产税就走得瞧。接下来是张教授,我看了张教授一些话题,你也在关心一些投资效率,有一点很清楚,我们现在房地产问题是政府本身财政对土地依赖,2.7万亿,肯定是1亿多是赚的净利润,我们拿10%出来放保障房建设都不足。赚钱去哪了?肯定是投资效率问题,或者是去了一些不应该去的地方。我想张老师一直也在关注这些问题,这些问题的顾忌在哪或者是以后改善的可能性怎么样,它对房地产或者是去年的解释或者是未来得预测给大家做一些解读?

张曙光:我觉得刚才几位讲的都很好,房地产的问题咱们稍微长远一点看,大概房地产发展了十年,政府调控了十年,越调控房地产越乱。所以你可以看到,但是在中国又只有政府有这个办法来解决这些问题,所以你可以看到他有办法,而现在出的办法都是一些馊主意,所以这个问题恐怕解决不了。确实从政府来看,房地产本身不光是不同的结构,就从地区来说也是不一样的,没有一个统一的东西。一线、二线、三线城市差异很大,城市和农村差异很大。但是为什么会是这样的结果,未来得状况我觉得也是一样。

我不去讲具体问题了,咱们看政府在房地产问题上的态度。他为什么那么出政策,为什么不去用该用的办法,而用一些行政的办法在那个地方去限购、限价什么东西弄一套东西,为什么?我觉得很清楚,咱们这个体制里边大家可以看,自从94年税制改革以后,中央的收入在不断增长,而事权又在下,事权和财权是分离的。实现这样一个强政府、负中央,穷老百姓的局面你可以看一看,在这个里面这些人、这些政府的行为,比如说地方政府既然我的钱少,我干的事多我就得有钱。钱从哪来?大家都说地方财政、土地财政,今年的情况更清楚,你想想2.7万亿,今年总共是7.7万亿,2.7万亿占30%,但是2.7万亿主要是地方的,中央没有,那地方政府的收入一半。那咱们看看不到4万亿,这是2.7万亿,它相当于地方税收后的这个比例。既然是这样的比例,我地方干是不干,我就要从房地产商捞钱,一是从土地捞钱,二是开发商从你那征税,三是房地产买卖我再征税,反正从房地产上咱们光说土地出让金,你把中国房地产有关的税收加起来占地方多少?

所以从这个情况来看,政府说要降房价,与虎谋皮,我觉得地方政府能让他降吗,去年是1.5万亿土地出让金,今年变成2.7万亿,明年是多少,我不敢说明年会少,取决于你土地的供应,更取决月土地的价值。这个情况下地方政府不会让房价降下,哪个地方的房地产开发好,哪个地方的地价涨的快,哪个地方的官会升上去。中央政府真的想要房价下来吗?不见得,今年有可能超过10%的增长,大家想想要保增长,靠什么?咱们现在靠投资,出口的状况今年是恢复性增长,靠投资,投资今年增长20%左右。那么房地产36%,大家想一想,中国政府要保增长靠什么?靠投资、靠房地产,房地产十年的发展成为支柱产业,这是非常清楚的事情。中央政府要保增长,不会让房价下来。另外一方面他又要来调控,为什么调控?因为房价涨的太快,老百姓受不了,老百姓叫,老百姓不满,所以出台了你可以看今年五花八门各种各样的政策出台了多少,但是出台的结果为什么是这样的状况。我觉得这完全是在中国现在没有任何人可以使房价,开发商说没有这个权利和能耐,老百姓更没有这个办法,只有政府,那么中央政府、地方政府是这么一个状况,房地产今年的情况我也非常清楚。

现在可以看到拆迁的问题,征地的问题,这些大城市已经相对规范一点,好一点,老百姓闹得凶给农民多一些。但是现在的问题在底下,到了县、乡镇,老子就是土皇上,老子就是法理,我说什么算什么,那么征,我觉得老百姓更苦。最近这个事情闹起来,就是他维权。当然至于当地怎么使咱不知道,这不重要。但是为什么政府解释那些,人家不相信。但是问题说明现在土地的问题已经尖锐到底下,而到底下可以说更是胡来,没有任何优势。

所以中国的房地产问题还在政府没有约束,还在政府既然没有约束他想出什么招就是什么招,管这个招能不能解决问题,我出了这个招,给老百姓报纸上一炒,老百姓觉得好象似乎有办法,其实那些办法都不是办法。房地产的问题本身有他的规律,你政府该干的事情干你的事情。咱们看这些问题政府是这样的,我的房子,咱们说供给和需求。刚才说了廉租房、公租房,政府计算是城市人口,并不把进城这些已经要落户常住人口考虑在内。你想想这个需求考虑在内,你要满足多少,拿出多大一笔钱来。

再看供给,咱们现在说了为什么中央的房地产企业,地方的房地产企业也去炒地皮,房价,为什么这些国有企业,房地产企业不去做保障房、公租房的建设,国有企业你承担政府职能,你为什么去赚钱。咱们现在弄一些糊弄老百姓的事情,央企里面非主要的企业退出来,也没退几个。你可以看房价为什么涨,那些老总们都有钱,所以他在那个地方炒,就炒上去了。

所以我倒觉得问题就在于政府并不做他自己该做的事情,而做他不该做的事情,他不应该从房地产捞钱,而是应该解决保障房的问题。现在说政府要解决,还有一个问题,现在解决城里面人的廉租房的问题,实际上从农民拿出钱补这部分的人。真正有多少是绝房户,现在经济适用房的住户不是该住的人。这也是财富转移的过程。这是很值得考虑的事情。

如果我们前三十年在工业化的问题上取得了成功,走了一条外延工业化的路子,懂得发展是硬道理,这个建立在前30年计划经济失败的基础之上,懂得这个道理。但是我们没有懂得另外一个道理,在城市化中间解决平等的道理,我们懂得平等也是硬道理。两个硬道理,我们知道一个硬道理,这个硬道理不做,总是从歧视性,剥夺性政策上想解决这个问题我觉得很难。

所以要解决这个问题恐怕我觉得政府要明白一个平等是硬道理,要让每一个人都能够有发展的机会,也就是有房住,不是有住房,让每一个人都能有房住,这是政府要考虑的事情。让每一个人能够发展,让每一个人能够安居乐业,政府应该解决这样的问题,而不是政府拿大量的投资大量干这样的事情,现在事情是明着的。

所以要解决这个问题,就房地产谈房地产谈不清,需要从政府的行为、校正上解决这样的问题,谢谢。

李国平:我建议大家为张老师讲的平等也是硬道理再做一次鼓掌。张老师也是一针见血,政府是最大的开发商,如果说房地产开发商第一名不是万科,是政府。北京1600亿土地收益,也是地产,你也是有硬收益。万科造那么多房子也不是千亿。张老师讲非常关键就是政府本身是资源调配的角色,是管理市场的角色,实际上现在也成利益体当中很大的一部分,这是很大的问题。

大家说的非常好,我想下面是我们的提问时间,我们只给三个提问。

提问:我提问给陈参事和任总,广州上个月陈参事做一个讲座的时候讲到住房问题,你认为方法应该加大土地的供应量,我这边想问就是地方政府没有动力去降低他的价格,包括做更大的土地供应,您怎么看这个问题。

陈全生:这个问题有两个事说清楚,刚才说都是政府如何有钱的事情,有两个路径依赖我们现在研究房地产的同志没有研究。第一个就是大家都要买房这个路径依赖从住房体制改革以后,我们那个时候是把福利房、房改房全部卖了,以卖为主。等到房改房、福利房卖没了,商品房出来了还以卖为主这就不行了,沿着这个路径依赖来走。有些学者说的中国的传统是就得有房有家,没房就没家,这种东西这是不对的,不仅不对,也不符合实际,更远的不说,他说传统的历史,上百年、上千年。从1900年到现在中国老百姓都是以租赁房子为主,50年、49年之前广大劳动人民没房,租房,照样结婚生子。49年往后一直到房改房开始,98年进行住房制度改革,不是租赁的房子,照样结婚生子。就是有房才可以成家这不对,历史中国人的传统观念,这是一个传统的路径依赖。

第二个路径依赖就是70年,为什么弄70年,中国99年、100年,50年,半个世纪,60年一个甲子,动不动用70年,从哪来这个事情?不知道,最后查出来从深圳来的,深圳从香港来的,香港拿过来了,我们就开始用,因为那时候不敢写租赁的办法。因为那时候说办特区就是办租界,还有这种说法。那时候深圳的领导都不太敢写土地租赁办法,但是又不能让港商白用这个土地,没办法就说香港有一个70年的办法,拿过来一用觉得好用。为什么好用。一用等于一届政府5年,用了70年,用了后面13届政府的钱,14个开放城市马上都用,浦东新区用,全国都用,用了后面13届政府的钱,94年搞税制改革是必要的,中央原来是三七开,中央这么大国家就是三的收入,管这个关系不行的。朱镕基同志下了大决心,非常艰苦谈判,把这个倒过来,倒的太狠了,倒三七,四六,现在是5.5:4.5。省级财政消防中央拿了6:4,地县乡没有钱,它的事权没有减少,财权减少了,他不得不卖地,他一卖地把后面13届政府的钱拿到手当然愿意,这个制度依赖是从香港过来的,把这个东西弄清楚。

弄清楚以后我们怎么改,我倒是同意这个观点,现在老是弄房价而不是搞体制改革,实际上我们现在房地产当中改革问题是第一问题,比如你土地管理用全世界通用的用途管理还是所有制管理,我们现在依然是所有制管理。我们的土地管理又是国土资源部,建设部,城市规划,土地规划、交通规划是三个部门,这些真的涉及到改革问题,怎么把这些在这些角度认真去改革,而不是弄房价。弄房价我自己刚才说的房价怎么样,反正我认为大批建廉租房,解决不了房价问题。为什么?因为廉租房不解决商品房市场的供求关系,它根本不进入商品市场。不仅如买卖市场,只租不卖,是低收入人群租,他也没有能力买房子,他怎么会影响房价,建再多影响不了房价。建经济适用房一样的道理,我从98年到09年的数字无论是从投资规模占全部住宅规模,销售面积占全部住宅销售面积,竣工面积占全部竣工面积比重没超过5%。就凭5%的经济适用房、限价房就想改变95%的房地产市场,这是不可能的。你得把这两个路径依赖清楚才可以解决这个问题。

提问:关于户籍制度,现在很多城市户口你要落户必须有房,否则你的小孩教育,社会保障无法解决,这个问题怎么看?

任志强:你去修改宪法就行了。

提问:我问一下张曙光老师讲的,归结到土地制度问题上,土地制度方向未来对应什么方向上?刚才提到70年,将来有没有一个明确的时间表,将来会是什么样?

张曙光:土地制度我最近几年做了三四年的研究,我觉得在农地这一块现在已经开始走出个路子来,就是把承包权利、物权做实,实际上咱们可以看为什么农地这一块公社化是所有权、使用权、经营权、收益权合一都是集体的。经营权成了承包户,规模很小,承包户的劳动权、经营权在一起。现在出现土地流转之后三权分离,所有权、承包权、经营权分离。一旦这个分离之后大规模经营就可能出现,一些合作的东西就可能出现。而同时把承包权作为物权做实,把经营权流转出去之后都得给承包户,集体拿一点,总体水平根据各地不一样,有的大概四五百块钱,有的一千多块钱,这个根据市场情况,我觉得这个路子走出来了。就是产权细分,承包实际上已经私有化了。

问题在于建设用地这一块,其实建设用地也可以参照去做,为什么那块能做成,这块做不成,关键那一块面积很大,那一块的价值不高,政府弄那一块没有多少利益,关键的建设用地这块的利益太大,政府一抓到手利益就很多。如果要改,其实参照那一块也能交易,主要的收益能够给农民,而不是政府拿走,这样就可以。现在不管是重庆还是成都这个做法里面首先是动了,这是好事情,但是动里面有很大的问题。咱们看农地那一块的流转所有产权主体在那交易。现在这块的交易不是,就拿指标交易来看,一个很简单道理,有指标是远郊农民,需要指标是近郊农民,因为征地要征近郊农民,近郊用地完了,就剩那块地了。但是远郊农民通过政府的集中上楼,现在惠村,这是很大的问题。把农村赶上楼了,把很多村都撤了,然后政府把这个指标拿过去,成都去年是8万块钱一亩,拿走之后把这个指标给了开发商,开发商在这征地,是用政府交易来完成市场交易,根本就是扭曲的东西。他交易,你去征他税就完了,你这样拿。

但是这个问题不那么容易,因为利益太大,利益才左右了政府的一些行为,左右了很多事情,很多政府实施不了,就是利益集团在这里作祟,谢谢。

提问:由于时间的关系,感谢各位嘉宾精彩发言,也感谢各位参会者,论坛到此结束,谢谢到底。

张涛 本文来源:网易财经 责任编辑:王晓易_NE0011
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