财税改革与房地产健康发展论坛实录

会场B—论坛四：求解房地产困局

主持人：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，还有我们媒体的朋友们，大家下午好。这里是由网易房产频道和网易财经频道共同主办的网易经济学家年会之房地产论坛，我是网易房地产频道主持人江卉。我们今天的议题是求解房地产困局，因此我们也是邀请到了政府的代表、学者和我们的企业一起来探讨2011年中国房地产的走势问题，那么首先请允许我为大家介绍今天到场的各位贵宾，他们是中国入市首席谈判代表原外经贸副部长G20集团研究中心秘书长龙永图先生、万通集团董事局主席冯仑先生、首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光先生、中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生、北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩先生，这个论坛的主持人是中国房地产协会副会长陈国强先生。同时在场还有诸位房地产企业代表还有媒体的朋友们，感谢你们一直以来对网易房产和网易财经的支持，欢迎你们的到来。

接下来进入第一场圆桌论坛，主题是财税改革与房地产健康发展。立刻请上我们的各位嘉宾，有请龙永图先生、冯仑先生、刘晓光先生、孟晓苏先生、董藩老师以及陈国强老师，有请诸位。

陈国强：非常高兴今天客串主持，我们平常讨论房地产在房价问题上花了太多时间，今天我们探讨的主题和我们平常有差别，聚焦从财税改革的角度求解房地产如何走出去的困局。房价实际上是房地产当中最表层的问题，房价背后有很多土地问题，房地产金融问题，住房保障制度的问题，今天我们探讨的财税制度同样都是房价背后这将影响和决定房价走势，影响市场需求的一些制度层面的问题。所以我们今天从财税改革这么一个特殊的视角来观察、来探讨房地产未来市场的变化，未来得走向，我觉得这个特别有意义。

最近大家可能都关注到了前几天重庆市在召开两会期间，重庆市政府提出近期要开始试点房地产税。当然我们谈房地产的财税问题实际上会涉及非常多的内容，应该说今天我们台上台下的嘉宾，我们的听众可能很关心的一个话题就是和房地产税相关的话题。

谈到房地产税，我们知道有人把它称为影响楼市的核武器，也有人断言说房地产税可能会是昙花一现的结果，有人把房地产税，指望房地产税能够成为降房价的灵丹妙药，那么房地产税有可能会成为压迫房价的最后一根稻草。同样也有人把房地产税调侃为是看上去美，其实是一只纸老虎。到底房地产税对我们楼市会带来一些什么样的影响？房地产税对我们千家万户是不是都有切身的关系。我想我们今天有这么一个特殊的场合，我们可以专门探讨探讨针对房地产税我们展开一些讨论。

实际上我们房地产税在很多城市已经有很多年了，理论学术界也讨论很多年，今天它的脚步已经临近了，尽管跟房地产税相关的传言非常多，有些人对房地产税也期待很高，另外的确和房地产税相关的有很多疑点。我们今天想请我们台上几位嘉宾给我们答疑解惑，我们围绕大家关心的问题听听各位嘉宾他们的观点和见解。

首先一个问题我想请我们台上的几位嘉宾，你们各位对于房地产税，是否赞成房地产税的出台？认同的理由是什么？先请龙部长给我们开个头。

龙永图：我感到房地产税的问题可能还是要从中国房地产改革和发展出现一些新的重大政策性的变化来谈起，我觉得大家也必须关注一个重要的事情，年前中央经济工作会议上明确提出房地产改革和发展的一个总体思路，就是按照中国的国情把房地产市场分成保障性住房体系、商品房住房体系，也就是现在报纸上讲的双轨制。我认为提出这两个体系是这些年来对于房地产问题的讨论的一次重大的一个突破，也是一个非常好的重要思路。

因为我认为在某种意义上来讲提出房地产供给的两个体系是解决中国房地产困局的一个具有里程碑意义的这样一次突破。因为它是98、99年那一次房地产体制改革的一个继续和完善。98、99年那次房地产的改革实际上就把中国的房地产市场从单一的由单位供房的大锅饭体制转变成在市场经济条件下的商品房体系。因此从单纯的经济体制改革的角度来看98、99年那样一次房地产改革是一个重大的成功。他首先打造了中国一个新产业，就是房地产产业，造就了几万个像冯仑先生这样的房地产商，而且也开启了中国地方财政靠土地财政这样一个新的时代，可以说那次改革对于中国过去十几年来大的发展起到一个重要的作用，成为中国经济发展的一个重要动力。所以98、99年房地产改革大的方向是完全正确。

但是那一次房地产改革也有它的缺陷或者是严重不足，我认为主要的不足就是那时候没有把涉及到千家万户这样的产业当成是一个社会保障产业。也就是它必须像我们对待教育、医疗这样一类产业来看待，不仅仅是看成一个经济上的产业。当时从一个单轨变到另外一个单轨，我认为缺乏过渡。所以这次提出双轨制，实际上对于上一次房地产改革的一个完善和补充，也是上一次房地产改革的一个继续，所以我觉得具有非常重要的意义。

我觉得在这样一个背景之下我们来讨论房地产税的问题或者是财税改革的问题有一个大的框架，比如说财税改革应该考虑这么几个方面，一个就是整个财税制度的设计应该按照双轨制这样一个特点来进行。也就是说对保障性住房和商品房住房体系实行两种不同的财税体制，我认为这个是我们设计房地产税收制度的一个重要的前提。

第二就是在设计财税改革方面我们要考虑一下怎么样建立一个庞大的保障性住房体系的资金来源。就是这个财税体制改革有利于建立一个庞大的支持保障性住房资金来源，这是第二个。

第三个就是如何来弥补地方政府因为土地财政收入减少以后所带来的情况。

第四就是对商品房体系内住房开征房地产税，如何开征房地产税又不会把商品房住房体系搞乱、搞跨，这里有很多值得研究的问题。

陈国强：龙部长没有直接回答我的问题，但是他从更宏观的制度变化的角度，从构架双体系的角度间接回答我的问题。接下来我们听冯总的意见。您本人是否赞成在当下出台房地产税，背后的理由是什么？

冯仑：如果说给房地产税投票赞成、弃权、反对，我现在投弃权票，为什么？第一这个事情现在是试点，并没有全国大范围来推，所以它的结果利弊没有看出来。所以就没有办法投赞成或者是反对，我投弃权。第二个理由重庆已经看到这点，针对130多平米以上的，我们现在所谓房地产特别是保障性住宅政策主要解决低收入人群，这个政策显然跟低收入人群没有太大直接关系，所以目前只能弃权。

刘晓光：我选择支持，为什么呢？因为中国的财政税务制度与房地产之间的制度的保障现在来讲一直是没有理顺，而且从房地产受角度来讲也比较乱，繁杂，多，高。那么在保有环节来讲有这样一种税种，是必要的。通过作为经济的调节也是必要的。冯仑讲的这个我同意，没有一个成行的东西，只看到个别试点一点信号，它到底能不能比较公正公平反映合理的税收财政制度现在还说不清楚。

孟晓苏：开征物业税，我不光是投赞成票，支持，我们中房还是最早提出要收这种税的机构，2003年春天，曾培炎副总理带队到上海怎么样打压房价的时候，中国上海公司总经理向调查组提出建议，当时建议就是征收保有税，减少流转税，这就是后来在当年的10月份通过的中央十六届三中全会决议里提的就是征收物业税。他提出这个意见之后还被叫到北京到国务院常务会议上当着温家宝总理和上一届各位副总理面汇报关于征收保有税的想法，我本人也是征收物业税或者叫房地产税的一个积极的支持者。

董藩：我没有选择，我只好表示反对了，我要表示也支持，我们今天对话也没法对了。过去我跟孟总在一起的，必须双手表示反对才可以平衡，刚才我们两位老总提出支持，尽管咱们刘总说的很委婉，他做支持，这是作为官员企业家的智慧。我过去跟孟总的时候，他支持我就反对，他反对我就支持，今天到了会场，我发现孟总在这里，否则我就到那个会场了。

孟晓苏：董老师说住宅物业税十年出不来，没想到一年就出来了。

董藩：尽管出来不是靴子，是袜子。谁也打不着。全世界都是土地财政，全世界最大的表现就是房地产和土地，只不过征收方式不一样，中国是房地产开发当中相关税费加上土地出让的收益，在西方土地基本不存在出让，是土地私有化。表现为对土地和房地产征税，尽管名目不一样，主要表现在对土地的征税。直接叫地税，我们现在关心不是土地财政怎么样调整的问题，最主要就是钱到政府那里怎么花，是不是帮助我们搞了保障，是不是帮助低收入家庭解决居住条件。我一直认为舆论焦点不对应该在这个问题下工夫，地王拍出来不可能，便宜给了我们刘总、冯总就是国土资源流失呢，贵一点他少挣点，国家把这些钱多盖廉租房，应该是这样的思路。

第二中国对住宅征收房地产税，既是没有道理也不可行。没有道理在哪？所有保有征房地产税或者是物业税都是在土地私有化的国家。香港想征，没法征，他搞拆想，你的房子在这里，警察帮助你维护治安，他们要开工资，他不能叫房地产税，他叫拆想（音译）。房地产税对房价没有作用，在中国开征房地产税没有道理，在中国工资收入不高，如果开征的话，1%，随便一个房子一年交三四万，交不上来，年轻、退休人也交不上来，这个无法运转，可能会导致社会打乱，我们建和谐社会背景下最好别碰这个事情。

还有重庆，孟总揭我短了，十年出不了，但是出来了，运行不了。我觉得种种原因运行不了，他最早一个方案说对200平方米以上房子征，后来发现不行又加了一条，一些省部级领导住的也是超过200平方米，加了一条价格超过均价三倍以上，超过200平方米全是郊区别墅，位置很偏，绝不可能超过市核心区域均价三倍以上，这个征收出来，按照原来他们市长说这两个标准出来，重庆就没有人交这个税，政策可以出来，但是没有人交，可能也是政策家的智慧，改革是改了，钱收不上来，没有什么意义。还是在这个问题上回到传统思路来，怎么样把税收征的科学、规范一点就可以了。

孟晓苏：董教授经常是别人用板砖砸的，我扔两个板块，第一个是替农民扔的，土地财政是我们地方财政主要来源，他认为土地财政就是合理、长期延续，这不对。什么是土地财政？我们过去没有别的税收制度来维持地方政府的财政运转，分税制使得地方政府亏空，我们放任地方政府征收农民土地廉价，卖给城里人高价，赚取差价，过去一年6000亿，前天是1.6万亿，去年听说超过2.5万亿。少量返回给农民，有人说30%。主管农业告诉我们是5%，大部分拿给城里人，政府拿它修桥、修路，替城里人发了差想（音译），城里人住这个房子，不用再去养护。你买车不用花油钱，国家出。你说这人有毛病，唯独在中国买房子和全世界各国不一样，你可以由国家给你养房，这是我们很怪的东西，这是由于我们过去没有这个税种。听任剥夺农民现象长期存在，中央规定农民土地可以流转，土地收益归农民所有，土地流转这么难，土地财政没有解决，地方政府不能没有土地收入，让农民有所保障，地方政府要考虑别的来源。这个考虑来讲，不征收物业税，农民利益得不到保障。

第二个板砖替城里的低收入家庭，只有政府有了正常税收才能够拿出钱给低收入家庭建房，我们现在有钱，拿土地出让金10%。但是如果我们知道土地出让金10%拿了比城市农民更加贫苦的农民土地的钱去建，这能是社会公平吗。

香港所有人交物业税，低收入家庭也交没有意见，住40平米的房子他一年交6000块钱的物业税，他从政府买的房子补贴200多万，他从政府转移支付中得到的补贴大于他的税负，没有正常的税收，政府是靠什么去维持大量中低收入家庭的住房吗？确定两个商品体系，商品房体系、保障房体系，靠什么来建？政府不能发行货币，搞通胀，总要有办法，税收是来源，从物业税，从十套二十套房子的人身上去征税，这是公平正义。

陈国强：掌声告诉我们同意孟总的意见不少，有不同意见可以后面互动的方式参与。龙部长对刚才的问题有补充。

龙永图：为什么要强调这两个体系，我们今天讨论议题有很大的关系，我是赞成征收房地产税，但是我认为只征收商品房体系的房产，而对于保障房体系免收，我刚才讲要形成两个税收体系，你这两个税收体系你搞了以后我认为也不是像董教授讲的完全不容易实施，因为把大的方向确定之后就可以搞。

比如以前我们这些干部、工人单位分的房都可以算作保障性体系，因为是第一套房，还是搞得清楚的。只对商品房体系征税，商品房体系也不能够说你多少平米以上就收，我们宣传请我们的刚刚毕业大学生，年轻人耐心一点等政府建保障房，他们看所有商品房，哪怕80平米商品房都要征税，他要等，采取税收方法解决我们很多买不起房都挤到商品房去，这样把房价一致抬起来。我认为征收这个税还是一个积极一步，当然其中其中很多问题要解决，但是我并不认为解决不了，总是可以解决的。

陈国强：看起来我们对第一轮投票结果清楚了，一票反对，一票弃权，三票赞成。

董藩：他们都是违心的。

孟晓苏：3：2通过。

陈国强：我们围绕房地产税态度的问题，我们一个一个往下走。谈到房地产税，我想我们很多人对房地产税寄予厚望，期待它能够抑制房价，对目前高房价有一个比较好的打压作用，这是一部分人的愿望。不知道咱们台上各位嘉宾是不是同意这样的判断，从你们角度认为房地产税对未来住房市场产生什么样的影响，从龙部长开始。

龙永图：出征一个房地产税的政策就可以抑制房价这是不现实的，因为房价涨了那么多年，你想靠一项两项政策来解决是不可能的，也是一种幻想。至少发出一个积极信号，我们非常明确从开始讲房地产征收是针对商品房的，所有保障房体系住房都要免征房地产税，这样有一个大的方向，先把大的方向确定下来，我认为是一个积极信号。我们中国真正把房价抑制住，不是一两年的问题，大家要有耐心和时间。我认为什么时候房价可以抑制，就是保障房体系建的差不多的时候。