潘家华：未来房价走势不会大幅波动

网易财经11月11日讯 中国社会科学院城市发展与环境研究所所长潘家华今日表示，未来中国的房地产价格会继续保持“坚”的态势，但不会大幅波动。

他在中国社会科学论坛2010年会上指出，首先，中央和地方政府现在关注民生，强化社会稳定，行政高压还必将维持下去。第二，房地产市场管理正在规范化，在深圳已经启动房产税。第三，政府大力投入保障房，廉租房，这样会消化相当一部分的刚性需求。

潘家华表示，中央对房地产市场还有地方的调控政策应该是有效的，房地产市场调控并不是要摧毁房地产市场，是要求稳求发展。

此外，随着消费者理念趋向于理性，投资渠道的多元化，房地产市场也应该会趋于稳。潘家华说。

他最后表示，今后的房地产市场“应该是稳中前行，有序发展”。“我们有一个强势的政府，政策应该是有效的”。

以下是文字实录：

首先我们来请教中国社会科学院城市发展与环境研究所所长潘家华先生，潘所长，目前房地产价格仍然坚挺，您对中国房地产市场如何看？

潘家华：谢谢主持人，各位嘉宾，女士们，先生们非常荣幸与大家交流这个问题。关于这个问题，我想这样，首先我们是怎样来理解这个房地产价格的坚挺，再来看看它为什么是坚，然后我们来认识一下为什么现在是稳，将来的趋势会怎么样，最后我们可能得出一点结论。

那么关于这个坚挺？应该说我们这是一个问题的两个方面。从国家对房地产市场进行调控以来，我们可以看到房地产市场的价格，增幅，增速都大幅下降，在有的地区最近报道上海房地产价格已经出现下降的趋势，已经开始下降。那么，从这个意义上来讲，他并不坚挺。但是从另外一方面来看，经过这样大力度的调控现在的房地产市场价格并没有像人们所预期，很多人所期望的那样大幅下降。所以，还是比较坚实。

从这个意义上讲，中央对房地产市场还有地方的调控政策应该是有效的，我们对房地产市场的调控并不是要摧毁房地产市场，是要求稳，求发展，这是我们对房地产市场的价格的坚挺要有这么一个客观的认识。

第二个问题就是如何来认识我们这个房地产市场的坚？应该有很多原因，这个原因中间首先房地产市场，房地产作为一种资产有多重塑性，他是一个投资品，我们可以进行金融投资作为一种投资品得到回报。他是一个消费品，这是房地产真正的，我们社会所需要的一种属性，应该是一种消费品的属性。而且他还是一个生产品，房地产可以用来经营、出租。在我们现在房地产坚挺是因为他多重塑性中间走偏了，从而使消费品的弱性得到热化，投资性得到膨胀，在这种情况下不管是私人投资，我们现在有很多企业资产融入房地产，这就使得我们房地产价格不可能有大幅度下降。

第二中国这样一种自上而下社会，这样一种资源，这样一种激化特征。因为我们的教育资源都集中在大城市，一线城市，省会城市，卫生资源这样，文化体制也这样。我们北京对租金办的清理我们有接近1千办租金办，现在清理掉600多家还有300多家租金办，这也是为什么我们一线城市首都房地产价格远高于省会城市，而省会城市又高于中等城市。所以，正是由于我们这种资源，这样一种激化的分配，也就使得我们这个房地产价格在某些地方，在资源相对富瘠垄断的地方价格非常的坚挺。

第三中国自然资源特征，我们资源特征气侯，水资源，土地资源，生产力是不一样的，我们孔雀东南飞这样一种趋势还会进一步强化，东南沿海人口聚集还会继续，因为他的环境容量和对经济容量相对西部地区来讲应该是更大。除了我们这样一些原因之外，我们还有地方政府土地财政，经营土地是我们地方财政的主要来源，地方政府有很多事权但是他的财权相对来讲经过弱化，地方政府经营土地这样一种以往手段只会加强而不会弱化。那么，当然现在还有我们监督质量提升，使得成本有所提高，还有我们现在通胀预期，当然还有我们城镇化和人口的增长。所有这些一些原因，就使得我们这个房产价格坚实，不可能有一种大幅的下滑。

我们再来看我们房地产价格这样一种稳，我们是坚，但是现在不会再挺，不会再疯长，应该是说稳。为什么会稳呢？也是有多方面原因，一个原因是中央和地方政府现在关注民生，强化社会稳定，那么行政手段这样一种高压还必将维持下去。第二我们现在房地产市场规范化管理，在深圳已经启动房产税。如果我们在房产税，遗产税，对资产这样一种管理加以规范化，那我们资产持有成本使之成为投资品的属性就会弱化，需求将会降低，而回归到本原消费品属性。第三就是我们现在政府所大力投入保障房，廉租房，这样会消化相当一部分的刚性需求。

还有我们消费者理念也会趋向于理性，投资的渠道也会多元化。所以，从这一方面来看我们这个房地产市场应该会趋于稳。现在我们就要看未来的走势会怎么样？因素比较多，从宏观层面上看应该是城镇化，我们还应该看到我们人口结构这样一种老龄化，都有政策调控的因素。我们两会上在演讲城镇化我们现在是滞后于工业化的，会加速，如果我们现在加速的话，我们只是一个百分点，按照一个人均住房面积20平米应该是有2.8亿，30平米是有4.2亿，我们现在每年建筑面积也就只有8到10亿的水平，大家可以匡算我们每年应该是有多大的需求，所以这也是为什么我们房地产市场应该会坚。

第二我们的人口结构，尽管我们现在人口还在增长，但是我们人口的老龄化，现在60岁左右这个年龄阶层的人，在过10年，20年应该慢慢离开这个世界。而现在60岁，特别是城镇这批人口，多数有两套三套住房，这些都会释放到市场上来。所以，我们这个房地产市场也会随着我们人口的稳定像欧洲一样，房地产市场会趋于稳定，不可能出现这样一种大幅的波动。

那么，政策因素取决于多方面。我们现在城镇化不可能让每年1400万农村人口进入城市来住别墅，大的空间，我们知道欧洲在二战以后从土耳其进口大量的劳工，这些劳工当地政府是建了很当相当于保障方，廉租房，住房的面积条件都非常简单可以尽快的安置这批人，这样就使得我们这部分刚性需求得到满足。那么在我们市场规范，在资源这么一种激化均衡分配这些方面将来也会有所改变。

所以，从这方面来看我们应该有理由相信今后的走势也不可能，也不会有这样一种非常大幅的波动。那么，应该是个什么样结论呢？应该是稳中前行，有序发展。我们有一个强势的政府，政策应该是有效的。那么我们消费也会恢复理性，谢谢大家。