未来中国“领军人物大讲堂”走进中山大学

“无论是那一代人，无论是二十年前还是今天，奋斗都是不变的主旋律。没有奋斗只坐在那里抱怨，等着爹妈去买房子，等着政府分房，我觉得不是今天年轻人应该有的态度。”10月13日，未来中国“领军人物大讲堂”走进中山大学，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆博士作为主讲嘉宾，以“青年人的房子在哪里？”为主题，同到场的500多名中大学子及来自广州各高校的校媒记者分享了中国房地产市场的变革历史，深入解读“我们房子的那点事”。

当晚讲座之上，毛大庆博士由中国房地产市场的历史变迁这一话题谈起，以改革开放以来中国社会的巨大变化为背景，通过福利分房到商品房时代的变革、深圳早期土地租借、海南房地产泡沫等事例，并结合国家多个时期的房地产政策和国际金融大背景，深刻地揭示了房地产市场的兴衰变化。毛大庆博士还从我国城市化的实际状况开始，通过中外城市的对比，并结合中国人口的比例构成，对当前房地产市场的价格状况进行了评析。面对当下青年学子，毛大庆先生结合实际情况对青年人的发展提出了宝贵建议。

从福利分房到商品房时代

“新中国的房地产历史可以分为福利分房的时代和商品房的时代。”毛大庆先生在演讲之初便为新中国的房地产发展划定了分水岭。同时他表示，虽然现在很多人感到想要拥有一套房子很困难，但“中国在今天的全世界，私人拥有房屋的比例是数一、数二的，私人拥有房屋的比例达到80%以上，我说的是家庭总数。”

之后，毛大庆先生以详实的历史资料回顾了新中国由福利分房的时代，跨向商品房时代那一段“懵懵懂懂的过程”。他以深圳经济特区为例：“1980年深圳经济特区开始建设，但缺少资金，就搞了土地出租的试点，将土地租赁出去，但这种做法在当时实际上是违背《宪法》的，冒着很大风险，因此当时还取了一个专门的名字，叫土地使用费。”毛大庆先生回忆道，深圳的做法在当时引起了很大讨论，报纸公开就此事发表了社论。事情的转机出现在1988年，国家修改了《宪法》明确国有土地可以进行买卖，“因此新中国房地产诞生的年龄也就是在座大学生的年龄，就是短短的22年。”

海南房地产泡沫的破灭

“应该说中国房地产行业从诞生之初就有严重疯狂的味道！”毛大庆在描述1992年时海南房地产泡沫时这样表示，并以精准的数据再现了当年海南房地产市场的疯狂：“全国的房产开发企业都到海南淘金，当时的海南每80个人中就有1个人在房地产公司，，从1991到1992年一年的时间，房价翻了三、四倍，从1000元/平方米，跃到5000元/平方米。”

1993年国家政府开始了房地产领域第一次宏观调控，这也直接导致了海南房地产泡沫的破灭。“一个标志性的事件就是海南发展银行倒闭，十余家信托公司跟着倒闭，数百亿的资产砸在了银行的手里，超过95%的房地产公司倒闭了。”毛大庆先生诙谐地回忆当时泡沫破灭后的海南：“当时，海南有三大景色可以看，天涯、海角和烂尾楼！”

中国房地产黄金十年发展期

毛大庆先生表示，从1998年开始，中国房地产市场开启了所谓的“黄金十年发展周期”。他认为，这十年的黄金发展期，与国际的大环境是分不开的，而并非是中国本土的力量，正是由于外国资本的大量涌入才使得房地产能得以如此迅速的发展。

“国际上的投机机构在寻找新的投资热点的时候，都纷纷看好了1995、1996年的中国，为什么这么说？因为中国经济软着陆后，房地产处在非常低的状态，拿一点钱就可以到中国购买烂尾楼，而且银行希望你将银行的不良资产买走。因此那时，大量的外资和外国的投资机构纷纷的涌向了中国的房地产市场，揭开了中国房地产蓬勃发展的一页。”同时毛大庆博士也表示，这一时段也适逢中国城市化发展快速的时期，上海、北京、广州、深圳等城市都开始了城市的再造和城市新生的过程。

转变购房观念与文明的城市化

“中国现在虽然有46%的城市化率，但是正吸引人口流动的城市在46%中，恐怕最多占了46%的20%。也就是说，文明城市化率，或者是今天人口诉求匹配的城市占全部城市总数也就是10%—20%。今天中国有660多座城市，我估计也就是100座左右的城市，可以起到固定人口的作用。”毛大庆先生表示，在城市化率并不高的今天，还有大量的所谓“城市”仅仅是披上了城市的外衣而已，远远起不到固定人口的作用。

 “我认为保障性住房重点是保障，城市极度困难的人口的需求，不是人人都需要房屋的根本解决之策。”谈到保障性住房，毛大庆表示即使政府下大力度建设保障性住房，仍然无法彻底解决一线城市青年人购房问题，“在极热的城市，受各种条件的限制，保障性住房也只能解决一部分人购房的需求，房屋不是吹一口气就出来了，要有建设的过程，在此过程中还有很多复杂的因素。”

“日本很少有先买房才结婚的观念，日本在租赁性住房上，政府的扶持力度是很大的，日本租房结婚的比例高达65%，买房结婚的比例只有13.6%。”以邻国日本为例，毛大庆先生认为，政府与年轻人都应该适时转变观念：“目前保障性住房应该是以租赁性为主的房屋，而不应该过多的引导任何形式的销售住房；年轻人也不能一味的等待着城市的变化，等待着房屋的变化，不改变自己的消费观，除了抱怨不断之外，没有太多的好处。同时要结合自身的实际选择商品房，我确实看到一些房奴，最后过的生活很难受，毫无幸福感而言。”

空置率的概念本身就不科学

“空置率是很难统计的，因为空置率的概念本身就不科学。如果买了20套房屋都租出去，那我也是炒房屋的，统计哪一个更加重要？”在演讲结束后的提问环节，毛大庆面对空置率的问题做了这样的回答。

您如何看待企业的社会责任？万科一直在如何践行企业社会责任？

我知道您是管理科学和工程的博士，刚好我也是，是否可以做房地产的数据模型？

对于中国的企业家，您是如何看待他们的？

……

虽然毛大庆先生的演讲已经延长半小时之久，但毫不影响同学们提问的热情，一只只手臂长举空中，毛大庆学长细心思索，耐心解答，其所引用实例之生动，数据之详实，令场内青年学子敬佩的同时更不忍散场！未来中国“领军人物大讲堂”中山大学专场，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆博士以探讨和分享的姿态，用轻松幽默的表述方式，深入浅出地再现了中国房地产的发展简史，更对现场青年予以鼓励、引导，传递思想，分享生命。