[互动]毛大庆：空置率的概念本身就不科学

【管理学院老师】提三个问题：

1、全国住房空置率有多少，是否知道，这是非常重要的数字，涉及到多少人的资金在炒作，尤其是外资，对于中国房地产的安全是相当重要的，例如您刚才说的泰国和日本都有类似的先例，中国也是比较危险的。

2、大学城的房价估计是怎样的数字，地价分别是3000元/平方米、6000元/平方米、7000元/平方米。

3、我知道您是管理科学和工程的博士，刚好我也是，是否可以做房地产的数据模型。

【毛大庆】空置率是前一阶段被热炒的概念，实际上很难在学术上弄清楚全国的空置率，我在哪里演讲，都可以明确的告诉大家，我不愿意谈，也无法谈中国的房地产，如果那个专家可以讲明白中国的房地产，不是忽悠你就是不负责任。

空置率试图进行统计，很难统计的，因为空置率的概念本身就不科学，如果房屋晚上没有人住就不科学，今天晚上没有人住，明天晚上有人住是否算是空置率。这个房屋租赁出去是否算是空置率，如果买了20套房屋都租出去，我也是炒房屋的，统计哪一个更加的重要，只是统计了没有灯的房屋，原来讲空置率，最早的学术概念是科学的。

房屋盖好了卖不出去，就是空置率，两次金融危机时都统计过，我都参加过，亚洲金融风暴的时候和本次的全球金融危机都统计过，房屋盖了以后没有人买，很危险的，因为企业的资金是银行贷款的，造成了危险，还有一种是开发商卷钱跑了，导致的空置率。

空置率代表着人们对资源分配不公平的代言词，北京有一位出租车，几天不拉活了，他拿着照相机，就到处的拍空置率，就挂到网上，他们就说这才是中国房地产的专家。我很佩服他执着的精神，反映了一部分人对此现象的态度，但是统计的要科学，否则就没有研究的价值。

【老师】电表的数据也可以统计。

【毛大庆】我在北京碰到著名的歌星，他在北京购买了22套房屋，可能有家属和亲戚的，但是这些人都没有在哪里天天住，周末来了，电表转了，明天又到天津了，周末电表又转了，一个季度可能有1/3在转，2/3在转，没有学术概念的数字我是反对研究的，因为不科学，我们都是研究管理科学的，管理是科学的，因此无法定量的事情就不主张研究，可以定性为一种现象，而且空置率只局限在一部分极热的城市，不能说是中国的空置率，我反对这种观点。

【学生】万科集团的发展战略是偏向于二、三线城市拿地和盖房屋，您是北京万科的总经理，北上广深是偏向于跟其他地产商合作拿亚运城这样的地还是商业土地或者是旧城改造的土地，希望了解一线城市地产商的发展方向。 

【毛大庆】现在万科进入了40多个城市，应该说一线、二、三线城市或者是三线半的城市，战略纵深是万科非常重要的发展战略，作为目前世界最大的房地产开发企业和主流供应商，我们认为一线是我们不会放弃的市场。万科有非常坚定的主题，我们是不囤地、不捂盘、不做地王。实际上在北京、深圳、上海有很多可以发展的空间，北京在2009年—2010年土地飞涨的时候未拿任何的土地，但是取决于很好的发展，来源于对城市空间发展的判断，北京有大量的郊县，例如现在的黄山、延庆，1.6万平方公里的城市，在偶然是不小的城市，北京今天还是有土地的，是否是符合城市发展的趋势，还是扎堆在市中心拿地王，我们的战略不是这样的。我们专业的术语是城市纵深。 

【学生】您刚才的讲演中，提到了中国未来的发展要注重公平，您是如何看待既得利益者不肯出让自己的利益，公平就很难实现。对于中国的企业家，您是如何看待他们的，他们的道德如何，对于陈光标的问题如何看待，中国的慈善晚宴没有人捐款您如何看待。

【毛大庆】这个问题很大，公平的问题是发展中国家都要面临的问题，不仅仅是中国的难题，让既得利益者将获得的利益都让出来，首先问题本身有正确的一面，也有片面的一面。因为社会发展的过程中，国家发展的过程中，社会应该有一部分先富起落，这是国家重要的发展决策，在此过程中，一定的历史阶段，一部分的财富集聚在一部分的手里或者是一部分的地区，某种意义来说也是无可厚非，除非是非法牟利和以权谋私的状态，应该靠政府的力度推动，靠法治的力量，如果泛泛的讲，有钱的人都将利益让出来，这是不符合三十年改革开放和中国快速发展的战略思路。 

【学生】政府出台财产税，对他们的财产征收300%，如果他们要起来闹怎么办？ 

【毛大庆】法制化的国家是不会担心几个人站起来闹的话，国家颁布的法令就可以朝令夕改的话，就不是今天谈论的范围，我还是相信中国今天还是讲法治的国家。 

【主持人】非常感谢毛先生的演讲和这位学生的提问。 

【毛大庆】盖茨的慈善晚宴不是没有人去，很多人去的，这次盖茨和巴菲特到中国访问，我跟他们周边的人聊过，远不是小道消息传的慈善捐款，他们就是走访中国的企业家，就是希望了解中国的企业家，不见得大家说的中国企业家的狭隘，实际上晚宴进行的很好。 

【毛大庆】如何看待中国的企业家，我总的来讲，这是优秀的群体，是值得让人敬佩的群体，没有这样的群体，没有今天中国发展的结果，中国今天积累如此的财富，中国的企业家功不可没。第一桶金的过程中，是否会出现问题和道德的问题，一定是有的，在国外也是有的，不仅仅是中国有的。

【毛大庆】中国的企业家是在穿过原来计划体制重重的问题，在为自己创造市场环境的时候，同时又推动了国家的发展，这样企业家的群体，恐怕在任何的国家都找不到的，可能看到了一些问题，但是总的要知道主流的发展方向。 

【毛大庆】关于企业家的社会责任和企业家道德的问题，今天回顾过去，如此多的企业家，真正让人鄙意和看不起的是很少的。 

【主持人】非常感谢毛先生，今天的交流是非常的尽兴，让我们以热烈的掌声感谢导师跟大家交流，谢谢。

【毛大庆】谢谢大家。