万科集团毛大庆：青年人的房子在哪里？

网易财经10月13日讯 2010年10月13日，未来中国助学联盟走入中山大学协同举办第三场未来中国“领军人物大讲堂”，与中山的学子们进行面对面的交流。主讲人为万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆 ，演讲主题是青年人的房子在哪里？

万科集团副总裁毛大庆

演讲实录：

各位中山大学的同学晚上好，非常的荣幸，接受未来中国和你们的邀请，来广州跟大家分享敏感的话题。给我出的题目是“青年人的房子在哪里？”，接受邀请是不由分说的事情，未来中国第一次是在人民大学请了几位著名的学者进行人和人沟通的问题，大会结束的时候，有人递给我一个条子，中山大学请我来讲房子的问题，我还未想怎么讲，我还未统一的时候，大会主持人就宣布，让我去广州讲“青年人的房子在哪里？”，我回来后仔细的想一想，这个命题很难讲，我先给大家一个概念。 

今天晚上无论讲到那里，都解决不了你们明天房子的问题。刚才很多人说，还是听讲座比听唱歌好。我理解你们的心情，来了这么多的人，很多人是希望听我讲完之后，应该可以解决住房的问题，我觉得今天诚惶诚恐很害怕，如果解决不了这个问题，以后中山大学不敢来了，因此我将题目改了，不是叫“青年人的房子在哪里？”，因为我也不太清楚在哪里，我起的名字是“我们房子的那点事儿”。 

今天不是报告，更多的是跟同学们进行探讨，今天早晨出来的时候，我就想，你们大概80%、90%都是90后的人，跟我相差20多年，这20多年就很有意思，我们那个时候坐在大学的教室中，从来没有一个人想或者是问我们的房子在哪里，当时不是一个是，现在变成了一个是，20年的中国变化很多，问题很多，房屋变得如此重要和复杂的事情。 

今天除了跟大家谈谈房子在哪里的问题，还要谈谈中国房子的问题，大家有必要知道中国房地产的情况，我经常跟媒体谈房屋、房价，大家经常忽略或者是不思考和研究的问题，中国的房地产如何走到今天，如何走过来的，绝对不是简单的行业的问题，恐怕远远比你们理解的做手机、汽车、电子产品来得要复杂得多，赋予了太多太多的社会方方面面的内涵，包括国家种种发展过程中的问题，这样的话，有必要跟同学们进行沟通和交流，告诉大家在我眼睛中看待的中国房地产是如何走到今天的一步。 

房地产这个名词，路上两位同学问我，怎么选择做房地产，是否很有远见，当时就判断中国的房地产是非常好的。我就说当时上大学和毕业的时候，字典中都没有房地产三个字，就没有这个行业，我怎么有远见选择房地产业。 

今天想跟大家分享的是，姑且将中国的房地产历史，除了解放前不讨论外，新中国的房地产历史可以分为福利分房的时代和商品房的时代。 

从福利分房的时代到前商品房时代

在座的各位回去问家长，都会告诉你们什么是福利分房，当时的年轻人不会困惑的问房屋在哪里，房屋在国家，国家会解决住房的问题。有一次在某大学演讲的时候，大家似乎觉得房屋很难买，买不起房屋，看到的都是没有房屋的人，实际上中国在今天的全世界，私人拥有房屋的比例是数一、数二的，排在前面的，私人拥有房屋的比例达到80%以上，我说的是家庭总数，为什么达到这样的比例，房屋还成了问题。

今天无论年轻人新购置的房屋，还是新的商品房或者是改善型的住房，中国人多，没有房屋住吗，实际上在全世界拥有的房屋比例是比较高的，哪些房屋都是福利分房年代，政府包办或者是政府分的房屋，当时的工资很低，收入很少，房屋是国家帮家庭管了，就福利分房了。 

从福利分房的时代，跨向商品房时代，中国有一段懵懵懂懂的过程，也是今天倒回去看的中国土地市场的问题，房地产市场的问题。如果中国的房地产历史和城市发展历史值得记载的历史就是深圳的东互丽苑事件，现在回顾一下。 

1980年深圳经济特区开始建设，一共只有3000万元，全部是政府和国家贷款的。当时深圳经济特区算过一笔帐，开发一平方公里，可投资的土地，搞成现在的七通一平，需要一亿元，现在的一亿元不多，当时的一个亿元相当于天文数字，国家只给了三千万元建设经济特区，连半平方公里的土地都整理不出来，当时深圳特区有一位副总指挥叫做骆锦星，他说哪里弄金钱？港商说，深圳人真傻，你们抱着金饭碗找饭吃，应该将土地利用起来，变成钱，这样钱就有了。深圳特区的人敢想敢干，就搞了土地出租的试点，将土地租赁出去，此时就来了一位开发商，将土地租赁了，当时给了订金是500万元，在特区看起来已经是不得了的突破。大家要知道，当时拿土地出租搞所谓的房地产，在1980年的中国是违反宪法的，当时的《宪法》规定，任何人，任何组织不得侵犯、买卖、出租和其他的形式非法的转让国有土地，当时经济特区搞的出租，是冒着很大的风险，而且实质是违法的。

此事之后，深圳人尝尽了甜头，就开始了土地出租的实践，当时又怕遭受批评，就起了一个名字，就是收取土地使用费，你用地就要给使用费。当时特区的建筑者起的名字叫做土地有偿使用，无法躲避很多机构对此事的批评，北京有一个中央单位对此进行讨论，主题是如何看待今天的国家，前线保国防，后方卖土地，当时的国防还是大问题，中越自卫反击战和边境的问题还未解决，边境还不是很平稳的，报纸公开刊登了社论，旧中国租界的由来，将深圳特区的土地出租影射为殖民地半殖民地时代将土地割让给外国侵略者的行为，说的非常严重。 

无论怎么说，这是第一个吃螃蟹的人，1980年8月深圳特区成立后，广东省为特区专门制定了国有土地有偿使用，变成了合法，所谓的合法也是广东省给经济特区的所谓“合法”，国家在更高的层面是否认为合法，当时的争议是比较多的。到了1987年，新中国的第一块国有土地正式进行了使用权的拍卖，叫做中国土地第一拍，1988年国家修改了《宪法》，国有土地可以进行买卖，因此1988年中国房地产行业开始出现了。实际上跟在座的年龄相差不是太多，因此房地产诞生的年龄也就是在座大学生的年龄，也就是短短的22年。

在此之后，中国的房地产刚刚出生后，1991、1992年遭受了第一次严重的房地产的冲击，就是房地产的高潮和非常短命的泡沫的到来，应该说房地产行业从诞生之初就有严重疯狂的味道，当时大家还很小，很多人也就是那个时候出生的，海南可以说达到了疯狂的状态，全国的开发企业都到海南淘金，当时的海南每80人就有一个房地产公司，当时全中国10%的房地产供应量，在只有6%人口的岛屿上进行着。

1991、1992年达到了顶点，从1991到1992年一年的时间，房价翻了三、四倍，从1000元/平方米，跃到5000元/平方米，1992年到1997年房价翻了七倍，今天很多人谈论房屋涨价的时候，还有地王的时候，年纪比我们大的人，都会联想到海南可怕的景象，今天熟知的王石、冯仑、潘石屹等中国第一代的先驱人物都经历过当时疯狂的年代。 

之所以如此的疯狂，来源于何处，实际上也很简单，大量的银行，大量的资本，都将钱贷给在海南岛“挖金”的人，大量接盘的人，一批又一批的接盘后将房屋又炒上去，到了1993年政府开始了房地产领域第一次的宏观调控，一下子使得大量的房地产企业，特别是正在开发一半的土地都出现了严重的停滞状态。

有一个标志性的事件，就是海南发展银行倒闭，十余家信托公司跟着倒闭，数百亿的资产砸在了银行的手里，很多的银行清理不良债务的时候，发现房屋被多次抵押，有的银行发现在法律概念上已经沦为第五、六次债权人，大量的房屋拖欠款项，无法收回来，因此银行出现了大坑。 

当时海南有一个顺口溜，海南有三大景色可以看，天涯、海角和烂尾楼，也不仅仅是海南，1997、1998年去看广西北海的时候，在海边上有大量一望无际的烂尾楼，像鬼楼一样。 

大家崇拜的商界人物李书福先生在海南的投资中损失了3000多万元，在那个时候的商人简直是不得了，比现在的三十亿还要多，李书福就发誓，这辈子再也不做房地产，因此集中精力做汽车了。 

1995年宏观调控之后，1996年中国的经济实现了软着陆，1995年地价实现了理性，下降了85%，超过95%的房地产公司倒闭了，泡沫也由此破灭了。当时房地产的价格，慢慢的处在稳步上升的状态，海南房地产的价格几乎从此之后就未动过，一直延续到2006年，可以说是十几年该市场都在沉寂中。 

中国前商品房时代，还有一件大家值得知道的事情，第一轮房地产周期结束付出的代价，1993年朱熔基总理进行了国家的宏观调控，宣布了中国这一轮经济周期的结束，1996年中国的经济实现了软着陆，大家可以看得到的是，从疯狂的1992年到1996年GDP的增长率处在下滑的状态，在此期间，房地产投资、销售都大幅度的萎缩，房地产泡沫导致中国各个城市都可以看得到烂尾楼，都是因为资不抵债，坏帐和多次抵押的烂尾项目，一时都是当地的荣耀，当时盖房屋和买土地，靠喝酒、搞关系，也就是四两拨千斤将房地产搞起来了，不需要花自己多少钱，主要是银行和信贷的资金。 

金融危机开启中国房地产黄金十年序幕

一旦宏观调控和紧缩后，就成为经济过热后丑陋的墓碑，在很多过热的城市是比比皆是。 

一调控房地产，似乎GDP就跟着变了，这个问题先不说，留在后面讨论。1998年中央政府颁布了文告，中国从此取消福利分房制度，福利分房是什么概念，当时没有民营企业、上市公司，所有的单位都是国家的，因此国家管理住房和医疗，国家取消福利分房就是告诉你，国家从此不再管理房屋了，1998年颁布条文后，很多单位的职工好象面临大的灾难，我当时遇到很多国有企业的员工，就跟现在看2012年一样，觉得世界末日到了，单位也不管房屋了，我算是完了，也没有出路了。当时很多的单位集中起来，单位拿小金库的资金拼命疯狂的买房，就购买当时市场出现的一批说是公有制的住房也不是，说是商品房的房屋也是，众多的单位花钱购买，用极低廉的价格卖给单位还未分房的职工，当时拿到房屋的这批人都很赚的，搭上了末班车，1999年国家三令五申不允许这样的行为，审计署就下来查是否用小金库购买房屋，到了2000年时这种状况就萎缩了，不存在了。 

2002年居民个人购房的比例达到了96.2%，为什么数字如此的高，当时做了怎样的事情，大量的国有企业单位将原来分给职工的房屋做价，就是给单位干了一辈子，工资一个月才100多元，也买不起房屋，房屋又私有化了，房屋作价一万元卖给职工。1999年一直清理到2004、2005年，北京叫做央产房，地方是共有住房，等于是一次性买断这些房屋，只要是国有企业的职工，当时大多数都是有房屋的，因此该比例看起来是很高的。 

1998年之后，房地产的投资和销售额大幅度的提升，应该说崭新的房地产繁荣的周期开始了，今天说的所有事情，房屋在哪里，房屋贵、买不起房屋，房价贵等问题实际上是从1998年开始的，也就是12年的时间。

从1998年开始，中国的房地产行业开始繁荣，1997年全球发生了严重的金融危机，金融危机的爆发反而给中国的房地产行业开启了所谓的黄金十年发展的周期，房地产市场从1998年之后开始进入了高速发展的阶段。 

当时大家比较小，为什么金融危机还开启了中国房地产黄金十年的序幕，我在车里跟几位同学谈的时候，我讲到了1997年的金融危机，也是有生之年第一次感受到经济危机，我记得上中学时学习政治经济学的时候，当时讲外国发生经济危机，将牛奶往河里倒，我们就认为，将牛奶喝了就完了，当时中国鸡蛋都是定量的，当时不明白这样的事情。 

1997年突然听说经济危机了，是否跟马克思说的内容是一样的，当时很感兴趣，当时我在泰国。1997年金融危机是从泰国、南韩开始爆发的，蔓延到香港和南亚等国家。 

 我在1997年曼谷的街头上走，我的一位朋友是美国投资银行的分析员，他是台湾人，走着走着，就看到早晨7点多，都是荷枪实弹的军警，泰国一闹事很可怕，坦克车就出来了，我们以为暴乱了，他就说不是的，这些人在排队，他们在维持秩序，我就问，为什么要出坦克车维持秩序，他就说，排队的人排了几公里，他就说你昨天晚上没有看新闻，泰国的国家电视台，泰国第四大的银行，好象是泰国农业银行宣布倒闭了，我脑子里对银行倒闭是没有概念的，我们是共产党国家长大的，银行倒闭会怎么样。

他就说，银行倒闭了以后，在银行里存的钱就没有了，我就说银行存折的钱是我的，怎么会没有了，他就说没有了，我就问都去了哪里，他就说要通过法律解决。当时认为泰国是民主和法制的国家，我说法制之后怎么办。 

他就说，银行倒闭了以后，银行的资产被清理，通过合法的途径拍卖处理，资产可以变成多少钱，例如银行原来有100亿元，拍卖后只变成了1亿元，缩水了100倍，通过律师将大家存款的资金进行登记，例如你存了100元，你存了1000元，通过比例，就象分红一样分给大家，原来的100元就变成了5元。

我就问银行的钱都去了哪里，他们就说银行的钱都再保险柜里，原来里面都是一大堆的房产证、土地证和购买的国外金融资产的债券等等内容。我问大家一个人，大家是否知道索罗斯。 

索罗斯导致1997年亚洲金融危机的始作俑者，他怎么造成的金融危机，我用通俗的说法来解释，实际上国外的热钱和抄家一直是存在的。 

国外的热钱是存在的，不是钱出了问题，而是经济出现了问题。国外的经济有几种，一种是自由的经济体，一种是计划类的经济体，计划的经济体跟中国原来的经济体是类似的，自由的经济体跟泰国是一样的，钱进钱出，国家是不能管的，钱都是机构和个人的，当国家处在快速上升的阶段时，资产都会存在着快速上涨，投资非常的蓬勃，价值和泡沫比较大的时候，此时是国际金融抄家最喜欢的目标和目的地，当时索罗斯拿了很大一笔钱，就到泰国炒楼，在曼谷买了不少的房屋，成立了很多的公司，都是由他来控制的，他用这些公司买这些项目，在买卖的过程中，用的资金都是银行的贷款，实际上就是反复的抵押，因为他自己买自己，就可以将价值设定的越来越高，也就是自己炒房屋，炒来炒去导致市场的效应，买房屋就可以挣钱，A卖给B，B卖给C，C卖给D，都是挣钱的，很多都是策划的结果，谁在支持，就是银行在支持，银行为什么要支持，因为银行也是牟利的，贷款给你后又挣钱了，银行就觉得，我拿这些钱干什么，保险柜里存一堆房产证最挣钱，银行将钱掏空炒楼，所谓的高手知道什么时候出来，他就将所有的都卖给了别人，将土地证放在银行的保险柜里面，现金我拿走了，大家听明白了吗，钱就是这么来的。所以有钱的就永远有钱，越没有钱的就越被欺负，就出现了活生生的泡沫。大家不是太理解，什么是计划，什么是自由，什么是有计划的自由，什么是有调控的开放，这些内容随着中国越来越走向市场化后，这些问题会变得越来越明细，月来月来清楚，越来越敏感。

为什么危机后，中国的房地产行业蓬勃了，仍然是资本在流动，整个亚洲吃亏后，亚洲的房地产行业先不说中国，先说新加坡为首的日本和台湾发现，如果这样玩房地产的话，就会被他们玩死，悟出一个问题，用银行的钱搞房地产是危险的，这个事情就不能高估的，于是亚洲的国家开始研究美国，美国为什么有这么多的钱玩房地产，他们的钱哪里来的，于是发现，原来不是银行的资金，原来是类似于房地产信托基金等房地产金融产品在搞房地产，金融产品是一大堆寡头和机构将房产产品委托给银行，他们委托给会挣钱的机构，让这些机构发行各种各样的产品支持房地产，这就是资本的证券化和房地产的证券化，也就是房地产和证券的结合，新加坡率先推行了房地产金融法案，上市了第一只亚洲的房地产信托基金，中国的香港、台湾都分别颁布了房地产金融法案，推行新的房地产金融产品，泰国也照着做了。

国际上的投机机构在寻找新的投资热点的时候，都纷纷看好了1995、1996年的中国，为什么这么说？因为中国经济软着陆后，房地产处在非常低的状态，拿一点钱就可以到中国购买烂尾楼，而且银行请你吃饭，给你送礼，希望你将银行的不良资产买走。因此1997、1998年的时候，大量的外资和外国的投资机构纷纷的涌向了中国的房地产市场，揭开了中国房地产蓬勃发展的一页。 

中国房地产前十年的繁荣，最开始是跟国际大气侯是分不开的，并不是本土突然冒出了力量，让房地产一夜之间就折腾起来了。此时又赶上了中国城市化发展快速的时期，上海、北京、广州、深圳等城市都开始了城市的再造和城市新生的过程，这些城市有共同的特点，北上广在1997、1998年的时候面临着开放的冲击力和压力，深圳不用讲了，上海浦东在1994年正式开发，1996年浦东已经开发了。广州和北京都开始大量的进行城市化的建设，外部的力量拼命的推动中国房地产的启动，由这两个因素开始，1998、199年房地产的黄金周期开始了。

一直到2009年，中间在2008年的时候出现了全球的经济危机，使中国的房地产业下了一点，到了2009年又高速的反弹，这几年的符合增长率达到了26%，十内全国竣工的商品房多达4000万套，一套房屋解决四口人的话，就有1.6亿人在城市安家，十年内“北上广深”竣工房屋的比例达到了上述房屋的10%，4000万套中有10%也就是400万套急骤在北上广深，因此过去十年这四个城市承载了房地产的压力，人口移动的压力，城市发展的压力。