秦虹：未来一年住宅供需关系将扭转

8月28日，由中国平安和经济观察报联合主办的“中国平安财富论坛”第三站在广州顺利举行。中国住建部政策研究中心副主任秦虹在论坛上表示，今年下半年房地产市场的供应是非常充足的，未来一年供求失衡的状况会扭转。

秦虹在论坛上引用数据显示房地产的供给正在高速扩张，而调控新政改变了市场预期，压制了需求，重点城市住宅成交明显下降，这意味着2005年开始的供需紧张格局将改变。由于新政出台，推迟开盘的现象普遍存在。5-8月份本来要开工销售的楼盘延期开盘销售，也加剧了后期销售的压力。因此秦虹非常有信心的认为，今年下半年房地产市场的供应是非常充足的，今年下半年和明年上半年供求失衡的状况会扭转。

以下是秦虹的演讲实录：

秦虹：各位大家好！房地产这个问题非常复杂，也负责难讲，说非常负责，目前各方认识对房地产判断众说纷纭。有些指标处于历史的地位，比如重点诚实的月成交面积增速是历史的地位，世界上的看法也非常复杂。房地产形势非常难讲，因为它有巨大的风险性，对房地产市场不能讲得清楚，不然媒体界会炒作，不如说得不清楚，但是说得不清楚，有愧于各位听众，讲得既清楚又不清楚，因为媒体层面理解比较大，理解清楚能够比较表达你的意思，一些理解不强的媒体又会产生很大的差距，所以我觉得房地产不好讲，但是又不得不讲。

会议给我的题目，叫调控政策下的房地产市场，关于房地产市场的区域，指4月15日，国10号文件，政策对房地产的影响，在整个条件下，房地产的表现和趋势分两个阶段来看，一个是短期看目前的市场，一个是跳开现在所谓的调控、成交、价格来看，我们看得长远一点，因为房地产是长期的事情，既是在现在很发达的美国，每年房地产的成交量占了整个家庭总量的7%，由7%的家庭在买卖新房，和中国最大不一样，美国的成交量里面，只有15%买的是新房，85%是旧房，美国是以存量为主的交易市场，我们是以增量为主的交易市场，我们的新房交易占整个房地产市场交易比较大的份额。

我认为在新的调控政策下，房地产市场进入新一轮运行周期，为什么这么说？我有四个观点，第一，因为整个调控政策改变了调控政策出台之前单边看法的市场预期，为什么我们要遏制房价过快上涨，因为你涨得过快，所以要遏制你，房价之所以过快，和预期有很大的关系，出台之前，市场上对房价的上涨，市场各主题，开发企业，投资者，买房的人，对市场预期是很高的，不然不可能出现地王，北京两会之后的第一天，大望京地区的土地是27000元/平方米，再售的大望京土地是20000元/平方米，我们今天一季度整个房地产市场离银行杠杆不会提高10%，也就是步伐加快。我们真正需要购房者，在今年一季度会出现恐慌式购房，在整个房地产市场，我们正常开发企业，销售楼盘到开发80%的阶段，销售周期在8个月左右是非常正常的，但是我们今天一季度出现了月光盘和日光盘，这个情况说明了有很多恐慌性，大家都会枪房间，这个政策改变了单边看涨的市场预期，有一部分人认为还要涨，还有一部分人认为还有一部分会跌。

从整个情况来看，是重点城市房屋的成交量下降比较明显，统计数据表明，今年1-6月份，杭州、苏州、深圳、南京、苏州、福州等地上半年成交量相比09同期，下跌幅度均50%，北京将近46%的水平，上海已经超过了50%，这个数据是基于一到三季度整个成交量放大的情况下的下降，这些城市再1-3月份的时候，成交量是放大的。7月份前十大重点城市里面，有7个常识的成交量有7个城市成交量环比低位回升。

我们刚才讲的是同比今年上半年，和新政出台相比，同比总量下降，1-3月份整个商品房销售面积增长速度是历史新高，在35.8%，比历史最高增速还增长了28个百分点。政策出台之后，跌幅和3、4月份相比，成交面积跌幅超过80%，就是在海口。今年5-6月份环比跌幅超过了20%以上的城市将近有20个，重点城市受到比较明显的影响，在房价预期变化的影响下，重点城市成交量下降比较明确的情况下，多数重点城市房价上涨的势头可以说得到了控制。我们可以看到国家统计局的数据，今年7月份环比6月份基本上是持平的，中国指数研究院对全国100个城市全样本调查，所有在售楼盘进行实际调查，表明全国100个城市里面，房价环比上涨的有26个，环比下跌的有74个，7月份比6月份环比价格下跌达到了74个城市，整体的商品房在重点城市里面，房价快速上涨的势头得到了遏制，今天同比去年增长幅度比较大，但是环比有所下跌。

对房价上涨预期影响较大的地王现象已经开始大量减少，今年上半年，全国103个城市，住宅建设用地的楼面价比去年下半年的下降了9%，5月份以来，像北京、杭州、重庆、南京、大连等等这些重点城市，土地的溢价率从4月份以来，平均超过80%恩，跌到5、6月份溢价率不足40%，这是平均水平。有很多城市的个别地块可能溢价还高一点，但是很多土地溢价率已经大幅度降低，甚至已经开始出现土地的流拍。影响房价上涨的地王现象在新政出现之后大大减少。这是预期，表现市场上的成交量和价格已经出现明显的变化。

第二点就是新政促使房地产市场供求失衡状态将会得到改变，对今天来说，中国房价贵，涨得快，房价高，我们做研究的时候，发现中国房地产市场的格局从05年开始已经变了，变成了供不应求的市场，把商品房的竣工比上销售面积，04年大致是1：1，04年之前，竣工略大于销售，竣工多，销售少，从05年开始，供求关系发生的变化，竣工和销售比例是1：1.2，09年去年所有人感觉房价涨得特别快，竣工：销售达到1：1.5，达到历史新高，目前价格的上涨和供求失衡有很大的关系，尽管中央政府说里面有很多不合理的需求，要合理控制，供需制衡状态在加剧，通过比例可以判断，房地产价格是很难控制的。今年失衡状况会有一定程度的改变，我们对投资性需求，特别是重点城市，特别是北京，严格限制三套房贷，北京人或者外地人在北京只能买一套房子，严格工质房贷数量，购房数量，提高了房贷成本，从供给的角度来看，今年1-7月份，全国完成的房地产开发投资一共是2.4万亿，同比增长37.2%，是历史高位。1-7月份，全国商品房新开工面积累计达到9.2亿平方米，同比增长67.7%，也是最高位。1-7月份，全国在建商品住宅面积25亿平方米已达去年全年水平，今年上半年103个城市住宅用地累计供应量同比增长了100%，我们今年上半年的重点城市，北京不足20%，大家知道，今年的土地指标计划是在18.5万公顷的计划坛子里面算的比例，今年上半年总住宅量比去年相比是增长的，我们完成率不高，但是绝对量和去年相比，懂得土地供应已经很高了，因为去年一共才7万公顷，今年上半年的供应已经超过了7万公顷，我们发现，今年和去年的今天，我们在讨论中国房地产市场，发生了完全不同的格局，去年1-7月份，房地产市场的情况是，整个房地产成交量和成交额是快速增长的态势，开发市场是处于低迷的，新开发面积是负增长，在建舌施工面积也在徘徊，今年看房地产市场，出现了完全相反的格局，整个房地产末端市场出现了明确的下滑，所有房地产指标都在历史的高位，增长速度完全是相反的格局。