保利房地产（集团）股份有限公司（600048），成立于1992年，是保利集团控股的大型国有房地产企业，具有国家一级房地产开发资质，连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。公司于2006年7月在上交所上市。
保利地产以商品住宅开发为主，适度发展经营性物业，在住宅开发方面，逐渐形成了“康居”、“珍品”、“山水”和“尊享”等产品序列，涵盖中高端洋房、公寓和别墅等多种业态，商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆和超五星酒店等，具备多品类物业综合开发实力。2009年公司品牌价值达90亿元，并获评房地产上市公司综合价值第一名，实现销售签约434亿元。
2009年公司主营收入229.87亿元，同比增长48.11%，净利润35.2亿元，同比增长57.2%，每股收益1元。
（注：英策咨询《中国上市公司数据库》中的数据，来源于上市公司各年年报，本着忠实原始数据的原则，未因事后合并范围或会计准则变动而对数据进行调整，可能与交易系统中数据产生一些差异，特此说明，后同。）
数据显示，历年来公司主营业务收入和净利润均快速增长，2003-2009年，主营业务收入和净利润年复合增长率分别为46.63%和66.26%，规模分别扩大37和50倍。
毛利率方面，2009年以前公司毛利率长期高于行业上市公司平均水平，随着其他房地产公司的进入和平均毛利率的提升，公司毛利率已接近市场平均水平，2009年为36.81%，同期行业平均水平为36.76%。
费用控制方面，由于规模效益的作用，公司管理费用率长期低于行业平均水平，并逐年下降，2009年公司管理费用率为2%，比行业平均水平低2个百分点以上，显示公司管理效率较高。
营业费用方面，数据显示自2003年以来公司营业费用率与行业平均水平大致趋同，2009年为2.5%，比行业平均水平略低0.5个百分点，说明经过二十年发展，房地产市场竞争已相当充分，房企在营销和市场推广方面已形成一定规范，费用率较固定。
财务费用方面，过往7年来公司财务费用率不仅大幅低于行业平均水平，且连续四年为负值，2009年为-0.25%，同期行业平均水平为1.50%，说明公司现金充裕，存款利息收入高于贷款利息支出。
在对外投资方面，数据显示公司历年来对外投资规模很小，2009年投资净值占所有者权益比重不到2%，投资收益占利润总额比重接近于零，说明公司始终专心做大做强房地产主业。
从盈利能力重要指标——销售利润率变化情况看，该指标变化趋势与公司毛利率相同，即与行业平均水平越来越接近，曾具有的竞争优势不再。2009年，公司销售利润率为23.4%，与行业平均销售利润率无显著差异。
资本结构方面，数据显示公司资产负债率在2005年曾高达85%，近三年降低到70%的水平，高出行业平均值约5个百分点，表明公司管理层长期采取的是充分负债和锐意进取的经营策略，但也存在一定的负债风险。
资本回报方面，数据显示，公司净资产收益率的高低，与资产负债比非常相关，这意味着，当杠杆比例高时，资本收益就大，杠杆降低时，资本回报就下降。总体而言，公司净资产收益率与行业平均水平已越来越接近，2009年公司为14.03%，同期行业平均水平为12.02%。
四年来保利地产净资产收益率与行业平均水平拉不开的另一原因，是存货周转率较低。数据显示其存货周转率长期低于行业平均水平，2009年为0.25次，同期行业平均值为0.28。这意味着公司的生产能力未能充分发挥出来，影响了资本的盈利能力，但同时也表明公司土地储备比例较大。
流动性方面，数据显示历年来公司流动比率尽管波动较大，但一直高于140%，2009年为230%，高于行业平均水平将近40个百分点，说明公司短期偿债能力很强，也在很大程度上降低了因公司资产负债率过高而导致的风险。
2010年以来，中央接连打出房地产调控“组合拳”，掀起楼市调控风暴。房地产新政涉及面广泛、操作性强、政策组合度高，显示中央抑制房价过快上涨的决心。伴随着一系列新政的出台，住宅市场观望情绪渐浓。
公司近日发布的公告显示，今年上半，公司实现签约面积267.
在这样的背景下，我们认为2010年大多数具规模房企的业绩将继续向好，原因是：
（1） 房地产行业独特的收入确认方式，使得其财务报表上当年主营业务收入，主要反映的是对以前年度预售收入进行结算的结果，2010年的业务影响，要到今后几年才在业绩中体现；
（2） 此次调控主要针对住宅，对商业地产影响不大，正好为大型房企进军商业地产创造了机会。数据显示，以万科、保利为首的房地产龙头企业已开始在商业地产布局，这种转型将为房企产生新的业绩。
国家统计局数据表明，上半年我国商品房销售面积3.94亿平米，同比增长15.4％，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4％，房地产开发投资同比增长38.1％，其中6月份环比增长46.3％。
2010年一季度，公司实现营业收入40.55亿元，同比增长89.44%，实现净利润5.48亿元，同比增长66.26%，实现每股收益0.16元。
我们使用英策咨询的上市公司财务模型，对保利地产2010年全年业绩进行了预测，预计其全年主营业务收入330.43亿元，同比增长43.75%，净利润52.17亿元，同比增长48.24%。按公司目前总发行股数45.76亿股计算，预计2010年其全年每股收益为1.14元（2009年EPS为1.00元）。参考
以上内容仅代表作者个人观点，不构成任何买卖建议，仅供参考。股市有风险，投资需谨慎。
（英策咨询）
本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
