房地产及住宅研究会顾云昌：住宅产业链整合

网易财经讯 在7月4日举行的博鳌·21世纪房地产论坛上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生在会上发表主题演讲。

中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

以下是演讲实录：

今天是关于产业链整合的会议，题目就是建绿色住宅造百年住宅。题目就是房地产产业化，因为我讲得比较客观一点，其实住宅产业比较好，因为房地产是一个特定的概念，住宅产业化就涉及到产业链，房地产就是房地产，住宅是产业链的，所以我想我的观点是住宅产业产业链的问题，昨天晚上各位都看到了球赛，德国队4：0阿根，为什么呢？其实我在想跟产业链有关系的，德国队就没有名牌的球员，但是整体的力量，把明星的阿根廷队比下来，如果圣象地产再强，如果不联合到一起，中国的住宅做不好，只有强强的联合，尽管不是世界上最强的，我们大家都做得很好，我们就像德国的战车一样，就能够把阿根廷干下去，这是我看足球的启示，不知道对不对。

讲今天题目当中，由于时间的关系，我简单的说一下，我讲讲住房发展的三大议题。（“三低”）

第一个就是制度安排，制度安排合理不合理，改革开放前期就不合理的，1998年后就是合理的，但是制度安排出现了纰漏，纰漏在哪里？纰漏就是对低收入的家庭，特别是中低收入的家庭关注太少了，和制度安排就有问题，面向中低收入的，我们面向低收入的，但是供应数量太少了，到目前为止，全国享受保障房的群体不到总人口的5%，而且户籍人口，而且还不是常住人口，保障房严重不足，造成今天制度安排上的缺失，所以就有不少的批评，实际上是制度安排的问题，所以一定要把制度安排好，现在看到了，特别是公共租赁房，弥补了制度安排当中的缺陷，对夹心层家庭产品供应的缺失，所以制度方面就要关注中低收入家庭，这是一个。关注低收入家庭，才可以把政治化的倾向去政治化，住房就是住房，这方面的关注不够，所以住房的问题上升为政治问题，政治局问题，与制度安排就有关系的，一讲到房地产就有政治化，有些话就不好说了。

第二就是市场发展。这是房地产发展的第二个主题，市场发展如何保持健康的发展态势，不要使房价出现忽高忽低，现在讨论的问题就是要降低房价，实际上我理解就是降低房价收入比，随着收入的提高，房价的提高是正常的，我们要做的就是房价收入比不要太高，因为现在投资需求很旺盛，一般人买房子，就要考虑房价收入比，投资者从来不考虑房价收入比，而是考虑投入产出比，市场化当中，如果能够保持合理的房价比，降低房价收入比，使得房地产市场的泡沫能够积掉，我们采取去杠杆化，中国的房地产也是在去杠杆化，国十条当中明确提出去杠杆率的问题，投资需求旺盛，或者是杠杆率太高，利率低，首付款非常的低，使得投资需求杠杆率太高，导致房价的上涨过快，所以市场发展就是去杠杆化。

第三个更多讨论制度安排和市场发展，每次论坛的主题就是这个，这次论坛主题很大部分就是讨论产品生产的，一个是绿色的问题，低碳的问题和今天产业链的问题，就讲到产品的生产过程和产品最后的形态，这样的一个过程，现在提出了一个推广低碳技术，其实就是去高碳化，现在盖的房子当中排放量非常的高，所以就要三个主题来讨论，很遗憾过去市场上，舆论当中，媒体当中，大量的在讲房价的问题，在讲第收入的家庭问题，所以我呼吁我们的论坛，我们的媒体，与其高度关注房价不如高度关注保障房。与其关注市场形态，我觉得更倾向于关注于产品的生产。这样就使得整个房地产三大主题能够均衡，能够符合社会发展。

住宅产业化有四个内容，三个集成

什么是住宅产业化？中国房地产两会我讲的是中国房地产两会和中国房地产业的协会，就是我曾经待过房地产产业协会，现在两个会秘书处就联合办公，开展了论坛，讲了百年建筑的问题，讲到绿色住区的问题，现在讨论住宅产业化的问题，把这次讨论会，论坛会主要的内容向大家做一个介绍，现在住宅产业化有四个核心的内容，就是住宅设计的标准化，离开住宅设计的标准化，就失去了前提，一个是技术标准的问题，另外一个是模式协调的问题，标准化要有技术的标准，也要有模式的协调，这方面有关的国家研究部门一直在从事这方面的工作，还有标准研究院，建筑类型多样化的要求非常高，但是我们研究跟不上，这是一个前提。

第二个部件品生产工厂化，生产部件品，其实过去更多的是生产楼板，除了墙体和楼板，现在生产的东西可能更多的，这是一个基础了，没有工厂化的生产部件，产业化是无法实现的，回顾三十年前在建设部工作时，我们正在推住宅产业化和工厂化，但是非常的遗憾，工厂化的东西质量不高，我们看到发达国家工厂化，莫斯科两口子结婚了，开始看房子就没有的，过了一个月后看房子马上就起来了。

我们到南方去做施工性非常长，就搞大板，大板不成功就放弃了，我们初期不成功，其实就是一个水流的过程，第三个问题就是现场施工的装配化，这是非常的重要，生产出来的部件品，如果没有很好的施工队伍，没有很好的装备，核心任务完不成，这个过程当中，装备化和部件生产在一起，现在就有墙板和墙体，还有单元的，还有整装卫生间和厨房，例如到日本去看，这方面就做了很多，现在这方面也做了，但是很少的，最近我听过万科的介绍，他们方面就有工厂生产，效果就是不错的。

土建装修一体化。

这是关键的所谓，产业化过去就是讲把楼盖起来，里面装修不够，现在就要提供成品，我们的产业链就更长了，其实有很多就是跟装修有关系的，如果仅仅是毛坯的话，你们现在用不好，其实产业链是非常的松，而不是产业自觉的搭建起来的过程，应该要完成四个核心的内容。三个集成：技术标准的集成，部品构建集成，全产业链的集成，规范标准非常多，形成了精装修的房子，成品房以后，部件品非常多，不是毛坯的东西，毛坯的东西非常的简单，如果说没有达到很好的集成，我觉得产业化是不成功的。第三是产业的集成，其实在座有很多都是产业链上，就有几十个产业，大较部件品，小到厨房间的吸烟机，这都是产业链上很好的集成，搞不好里面就是乱套了，大家的标准不一样，就没有统一的，到底谁听谁的，我们发现各位买家具的时候买不到合适的，因为面积要小，因为家具市寸就无法用的，浪费了很多的时间，住宅就是很大的载体，产业链没有很好的集成，最终搞成成的东西就是阿根廷，而不是德国。今天的产业链整合题目非常好。

中国的产业化就要跨过三个门槛，第一个门槛就是所有的房屋都是节能减排的，国家出台的节能的标准和条例，到目前为止，我们在设计环节，90%以上都按照建筑要求来做了，在施工环节大概85%以上都按照建筑要求来做的，做的项目如何，我们现在不知道的，大家都说我节能了，我达到了，效果如何，就没有人检测，现在就有几百平方米的存量住宅，现在都是不节能的，所以说能够做到所有的房屋都节能减排，那就成功了，第二个门槛告别毛坯房，实现成品房，我讲的是毛坯房和成品房，以后发展的方向就是这样的两房，变成那样的两房，一个是市场的概念，一个是产品的概念，毛坯房的问题，从1999年开始，建设部就提出了，然后2003年发了一个文件，2008年发了一个文件，成品房占比还是非常低的，有些城市根本就没有搞成品房，市场发展的潮流是违背的，在这个过程当中，造成了污染和浪费，跟低碳和节能就是不相符的，实际上从住宅产业化的关键在成品房的问题，所以三年前就参加万科的会议，他们住宅产业化从那里抓起来，就是从成品房抓起来，从最终的产品抓起，抓到一个关键，还有一个门槛就是构建成装配，其实现在构建就有很多，房地产就是一个整合商，东西整合到一起，这个门槛不跨过的话，其实有很多的东西仍然是一盘散沙。

三个瓶颈，一个是成本的瓶颈，一个是总包资源的瓶颈，产业化的过程当中，就是要成本的控制，如果产业化控制当中，降低成本了没有，如果搞不好成本增加了，就没有继续，第二是构件厂的瓶颈，其实现在大学毕业以后，我干过钢筋混泥土的构建，现在的构建就是三合一的，保温层加上外装饰，可能就是列到一起，只有这个结合在一起怎样做，怎样做到工厂化，这是现在很大的问题，我们缺少真正能够产生整合在一起的构件厂和制造商。

最后讲讲住宅产业化八个体系和十项适用的技术。

我们感觉到要解决八个体系，首先就是低碳的设计，就是规划和设计要符合低碳的，其实我们的抵掌而谈节能，不仅仅是用什么材料，用什么墙体的问题，这是规划设计上做得好不好，这是很讲究的，我经常讲，我是学规划出生了，其实有很多开发商都知道什么叫风向图，盖房子时如何通风，如何达到日照的要求，这是规划设计的要求。

其次是低碳用能的问题，采用怎样的能源，能源的途径是什么，第三是低碳运营的问题，在整个运营过程当中，如何搞低碳，第四就是低碳排放的问题，还有低碳营造的问题，低碳用材的问题，最后一个是植绿碳汇的问题。

我介绍了十个方面的适用技术，我们把我们的会议精神说了，其实有很多技术在产业化当中就可以应用的，例如保温隔热层的问题，如何做好保温隔热层，对于节能和效果是非常明显的，厚度怎样做，第二是外窗的问题，封闭性如何，影响很大的。特别是北方，有可能是三层的玻璃，尽管可能加大成本，但是最后的建筑效果很好的，还有窗植化的问题，如果到德国去，看看德国的建筑特点，德国的建筑阳台很少，德国建筑就是方方正正的，所以人家就有一定的道理，我们现在为了好看，其实玻璃窗开得太大了，这完全和低碳绿色是违背的。

遮阳的问题，遮阳板如何做很注意，其实对隔热保温是非常的重要。采暖设备的问题，采取怎样的采暖设备，怎样的热能效，怎样的运营机制，新旧的置换问题，住宅就要三度，温度要适合，第二是湿度，第三是空气的新鲜度，其实产业链的朋友要注意，既要讲温度，又要讲湿度，北方南方如何调节，空气风的问题如何解决，要把热量保持住，热交换的问题，还有太阳能的热水问题，雨水的收集问题，在会上就把情况给大家做介绍，其实前景非常的广阔，目标就非常的清楚，怎样搞产业化，我们的瓶颈在哪里？如何克服障碍，今天提就是产业链，通过产业链的整合，共同在探讨。

在政策方面需要政府明确，在开发的当中需要开发商来整合资源，如果没有开发商的积极性，其他的产业链恐怕积极性发挥不出来，产业链如何组织协调，需要和社会的力量，就要靠这样的论坛，靠商会和协会共同的力量，把产业链整合在一起，我觉得今天是整合产业链的时候了。足球给我们出了一个样板，其实德国的产品如果大家去看的话，也是很好的产品，因为我知道我曾经到上海一个公司，就是搞世界顶端的，它的产品都是德国和瑞士的，甚至看不上日本和美国，他就有一些偏激的，就是做最好的，其实这些国家真正在绿色上，低碳做文章的这些精神值得学习，但是从重要的实际出发，中国还处于发展当中，既要好，还要快，过去光向快，好讲得不多，现在又好又快，这么大量的情况下，讲究中国的使用技术，这么好的机会，将中国的产业链整合起来，我们的产品就会越来越受到社会的重视和青睐。谢谢大家！