光耀东方董事长李贵斌：价值判断是商业地产核心

网易财经讯 在7月4日举行的博鳌·21世纪房地产论坛上，光耀东方董事长李贵斌在会上做主题演讲。

光耀东方董事长李贵斌

以下是演讲实录：

今天会议的题目提得是区域运营与城市主题论坛。

开始就问城市建设，其实我也是山东人。简单讲第一个情况我今天跟大家沟通的内容，主要是关于城市综合体的定位问题，通过八年以来的时间，光耀东方在城市综合体方面做了一些工作，这些年这方面的沟通，城市综合体定位的问题，在城市当中，用商业购物，有写字楼，有酒店、有公寓、住宅于一体，城市建筑体，城市综合体，在二、三线城市的体量在100万平方米左右的，城市综合体一方面是政府统一的规划，也就是城市规划，从我们公司来说，重点也是做这块，这几城市主流体就是最重要的一块，因为是一张白纸，这是一个理性，我们现在在几个城市做的研究试验，其实就是上百万平方米做的规划，搞的拆迁，建的路，这是一个模式。

我今天主要是讲好创造模式，创造就是城市综合体，城市综合体已经建好了，或者是商业价值被低估，楼项目有些可能是属于烂尾阶段，这个事情发生了很大的变化，在这种形成下，这种城市综合体如何定位，我就跟大家沟通一下，今天会议上提到的题目，区域运营与城市价值，其实今天来的同行，在这方面可能也都有深刻的体会，目前的企业主要是长江以北，长江以南还未涉足，好象有些人接受你，你为什么不过去，因为一个企业的经历是有限的，你的管理可能给你财务的统筹就有很大的关系。

在这种情况下，区域理念就有一个经营的问题，再一个就是关于城市价值的问题，城市价值在过来的工作当中接触了很多的同行和朋友，他们也跟我谈到，他说哪里有好项目，一方面整个中国来说，经济发展不平衡，因为城市之间，区域之间就有很大的差距，由于这方面的信息不对称，肯定有些价值洼地，作为价值洼地就是比较出来的，这是市场经济，在这种情况下，城市的价值，项目的价值可以评估出来的，无论你是多牛的公司，无论你这个公司规模多大，就中国而言，你做的项目是有限的，不是无限的，针对房地产行业来说，伴随着经济的大发展，城市化进程，这是一个历史性的机遇，而恰恰这些房地产开发企业，或者是配套企业，这种城市发展的对这些企业来说是一次历史性的机遇，其实这些需求是有限的，不是无限的，一个区域，一个城市，一个国家都是如此，也就是说周期究竟有多长，由于发展这么多年，一个城市，供求关系基本上实现了平衡了，整个机遇年是非常难得的，只要有需求就有价格，需求量越大，价格就越高，这就是一个关系的。

由于这样的情况，各个企业就有各个企业发展的模式，也就是说我给大家重点介绍的就是后定位模式，创造城市总体体的再创造，其实就以北京光耀东方广场例子来讲，恰恰我跟媒体说，我不是在这里做广告，我主要是把这件事情说清楚了，光耀东方广场是1998年开始启动的一个项目，历时十年的时间，但最后还是被收购了，项目20万平方米，这是一个城市综合体的项目，就有酒店的公寓，就有写字楼，其实就是这样一个项目，在收购项目的时候，其实首先就要做价值的判断，商业地产的核心，就是商业的组合，如果把商业组合了，其实物业就是有价值的，实际上商业无论是投资收益性物业，在整个项目期间，如何评估价值，评估价值的前提是定位要定好，做其他的事情也是如此的，为什么说定位这么重要的，种瓜得瓜，种豆得豆，无论是城市综合体项目还是其他的项目，其实考虑定位是如此的重要，如果你要定位首先就必须把这些事情搞明白。

光耀东方广场的项目在长安街的西端，东边就有一个CBD商务区，商业区，也就是说在朝阳这块，他所处的这块就是中央商务区，离中央电视台800米，西客站的交通比较的方便，随着科技的发展或者一再提出火车站的概念，可能在未来就会成为航空港一样，一些商务人士在这里都可以过，其实高端的人群比较多，是因为科技的进步，促进一些商务人士坐火车的情况，从区位上，交通、周边的环境，这是一个考虑的，第二个现实的选择，在方圆一公里以外，就没有城市综合体，在往东就到西站，恰恰这样体量城市综合体，20万平方米，当然你的写字楼、酒店式的公寓、体量就是在四万平方米以上，就是达到4万平方米，这四万平方米公司自己自用，自己把这个商业，把这个城市综合体做起来，这种体量在这个区域里面通过你调查，方圆一公里，就有14万人口，人口的居住密度还是比较大的，在一个是这个区域比较大。

第三个优势，其实商业经营，最大程度上是价值，价格怎样，又没有价值，因为在这个区域，也就是给CBD，这是一个价值的洼地，也就是说人的想象空间比较大，这是优势主要的三个方面，但是说劣势是什么？如果说在这种项目上不充分考虑劣势，你这个定位可能也是错的，因为在这个地方流氓比较多脏乱差，这都是非常现实的东西，在优势和劣势对比中，你究竟处于怎样的选址，这在定位就要充分考虑的问题，其实就要把这些因素考虑进去，在这样的大背景下进行定位，定位的时间也发生了变化，城市发展综合体的定位就是一张白纸，可以对未来有一个预期，按照自己的研究就是说调研报告，或者是人类非常适宜的事情，在整个物业的基础上，就把这些优势和劣势进行分析清楚，在这里进行定位，定的时候可能是前十年，到现在已经过去十年的，过去的十年对变化来说就是一个未知，那是一种预知，现在周边的环境，真的说对未来十年甚至二十年做一个前瞻性的预测，这是怎样的，再一个经济发展比较的快，传统的百货和传统的超市，就一些一线城市和二线城市来说遇到了很大的挑战，全国的零售业，传统的百货和传统的超市就是销售幅度越来越低了，还有一些娱乐餐饮业上升幅度比较快，还有一些影院上升的幅度就是非常的强劲，在这种情况下，把这个因素考虑进去，也就是说我的业态如何配置，这就要看周边的人口，就要看周边的区域，再一个看商业在城市当中将会发挥怎样的作用，因为就有一个排序，通过综合的对比，恰恰就是能够实现你定位上基本的判断，将要把这些事情做好了以后，这个定位基本上都差不多准确了，我前几年就给大家举一个例子，前几年就是销售写字楼，他说你这个写字楼销售多少钱？市场经济都是算出来的，为什么说能够算出来呢？由于是投资收益性的物业，往往这个时候就是算两倍帐，一个是现在的投资汇报率，第二个是未来的升值空间，通货膨胀基本上就跟大家有一个共识，十年，通货膨胀就可以得到遏制，但是通货膨胀每年还是在增加的，而恰恰这种商业地产，商业物业还有一个怎样的好处呢？从区域价值的角度来说是哪几个板块呢？专家说得也是非常的准，其实也是长三角、珠三角、环渤海，基本上中国大局已经定了，由于定位，我刚刚谈到这个城市综合体定位前提条件他要做的工作，如果仅仅做这些工作是不够的，在城市综合体的操作上，首先就要考虑价值，成功不成功，就要取决于成功不成功，一旦商业做成功了，你这个项目就成功了，否则的话，就等于零这是一点，第二点当你定位了以后，先定位，后规划，统一规划，分布实施，定位、规划、改造，招商、商业运营，这种商业运营自己就是不经营，必须用你自己的商业管理，有着商场的商业管理，才会给你源源不断的提供租金和收益，但是如果是一时的成功，要有好定位的模式，使商场做到有序经营，让这个商场有序的经营，只有这样才有价值，今天主要是讲价格被低估的商业综合体，其实我在这方面的一些体会，在这里跟大家进行沟通，希望媒体的朋友专家多给指导意见。谢谢大家！