朗诗集团董事长田明：房地产业节能减排势在必行

网易财经讯 在7月4日举行的博鳌·21世纪房地产论坛上，朗诗集团董事长田明认为，房地产和建筑业的节能减排势在必行。他认为，中国单位建筑面积能耗是发达国家的2—3倍以上，估计未将农村及偏远地区的山村包括在内，如果可以降低50%，将节约用电10%即3000一度，减少二氧化碳3亿吨，伴随着城市化的加速，城乡居民消费升级，居住条件的逐步改善，建筑能耗将持续上升。

朗诗集团董事长田明

以下是演讲实录：

各位领导、各位来宾上午好，非常荣幸能有机会就朗诗地产绿色实践有关体会和认识跟大家进行分享。

主持人问我是董事长还是总裁，实际上我两者都是，因此谁官大不重要，朗诗是年轻的房地产公司，而且是年轻的公司。目前我们走上了绿色房地产的道路，下面将朗诗的绿色事件相大家做简单的实践回报。

朗诗的绿色元年，公司成立没有多久，就拿了一个绿色的项目，位于南京的奥体新城，项目有38万平方米的建筑面积，拿到手上后很犯难，我们是年轻的公司，所有的员工加起来只有30多人，资本实力非常的不强大，我们从1000万元起家的，刚做了一、二个项目，同时南京的新城周边有很多大的开发商进驻，包括万科、中海、万达等等，一大批开发商，而且他们进去比我们早，而且开盘做好了定位，作为年轻的朗诗拿到该项目后，怎么参与市场竞争，怎么可以将产品做好，当时内部讨论很激烈，曾经有人在内部说，干脆走低端路线，因为土地的成本不是很高，有人反对，要论土地的成本，当地还有很多更小的开发商，他们用关系拿的地更便宜，如果打价格战同样不行，最后研究了很长时间，出于市场竞争的需要，我们做差异化节能度和舒适度更高的住宅，因此朗诗从市场竞争中开始走向了绿色地产之路，尽管当时对绿色地产几乎一无所知。因为南京项目操作的成功，我们就在思考未来的发展之路，逐步确立了朗诗绿色地产发展道路，2006年以后我们相继进入南京、无锡、上海、苏州、杭州、常州，再继续深跟长三角的同时，我们非常希望有机会进入环渤海、珠三角和长江流域区域，目前朗诗在售的项目主要有14个，分布于长三角的主要城市。

朗诗所有的建设和在售的项目，总共面积有200万平方米，所有的节能率达到了65%及以上，这一条是非常重要的指标，后面还会对建筑节能率进行重点的说明。所有的项目100%采用了地源热泵太阳能等再生能源，作为小区主要的能源供应方式，因此建筑的被动节能率加上主动节能率，综合的项目节能率达到了80%，国家强行推行建筑节能标准，目前的标准是50%，很多的地方，非常多的房地产商项目连50%的节能率都不愿做或者是做不到，有些发达地区的城市，部分项目提倡65%的节能率，实际上50%和65%、80%都是相对概念，相对的是80年建筑节能水平，在此基础上增加了多少节能率，实际上在节冷效果上相差3.12倍。

朗诗全部开发的项目100%都是精装修交付的，避免了资源的浪费和二次污染，同时朗诗所有的项目在室内温度、湿度、空气的清新程度等方面更加的宜人，更加的舒适，节能建筑一定是舒适的建筑，如果不节能的建筑，一定是不舒适的建筑。

朗诗的绿色科技住宅我们进行了研究，每平方米节约煤32.6公斤，二氧化碳9.5公斤，二氧化硫1.6公斤，朗诗现有的项目每年节能5000万千瓦时，二氧化碳减排5万吨一年，我们有自己的价值取向的公司，核心价值观是人文、阳光、绿色、进取。

依据最基本的价值取向在此基础上形成了朗诗的绿色发展战略，依靠此战略进行了一系列的组合，形成了朗诗独有的商业模式，围绕战略配置组织了资源，打造团队的能力，最后生产出越来越多的不同产品线的绿色住宅产品。这一点是朗诗和市场上做绿色产品不同的企业，我们在2004、2005年，当时公司刚成立两年，就进行了战略管理，明确了朗诗绿色地产的战略，六年来我们从未动摇过，实际上战略就是选择，我们做了选择后，即使面临很多市场机会很多的诱惑，都要坚持自己的战略选择，我们在几年的发展中，非常重视产品和技术的研发，目前有房地产的技术骨干和员工，在上海成立了科技公司，有研发设计院，我们在欧洲还设立了技术公司，整合欧洲的技术和人才，同时在长三角、南京、海南三亚都有研发试验基地，分别进行冬季、夏季和全天候的研发及试验验证，同时朗诗建立了多圈层的科研机构，国内外的专家学者的合作圈层。

每年按照销售额的2%作为研发投入，去年的销售是50亿元，因此研发投入是1亿元，只有持续的坚持，在产品技术上的研发，才可以保持企业持续的竞争力，才可以将绿色建筑体系打造的更加完善和全面。

自2006年以来朗诗交付的科技住宅全部运行良好，性能可靠，节能效果非常显著，最长时间的小区高效稳定的运行了4年，2005年做了客户满意度测评，朗诗总体满意度、忠诚度、情感依赖度三项主要的指标均为盖洛浦的行业标杆值。

第一个指标是37%，他们是朗诗的忠实粉丝，52%是总体满意度，在朗诗进行艰难的绿色实践的时候，得到了国家的支持，国家的三星绿色标识，朗诗苏州国际街区项目是全国两家获得该设计标识的楼盘。住房城乡建设部华夏建设科技一等奖，还有精瑞绿色生态建筑金奖，财政部可再生科技能源示范补贴1000万元等等。

朗诗的绿色实践在市场销售表现和财务表现很优异，净资产收益率在度过了最初的创意阶段后，从2007年—2010年增长的幅度非常大，股东价值非常高。销售利润率高于39家国内上市公司的平均数，大概有25%，同时朗诗的资产周转率，这是重要的指标，连续三年达到了100%，上市的房地产公司行业的平均水平是40%，也就是朗诗的周转率比行业的平均水平高一倍还要多。

朗诗六年多的绿色实践表明，绿色的发展战略有可能获得成功。即使在中国政策配套体系还不够成熟，不够完善的时候，只要紧扣市场，抓住客户的价值，绿色战略是会成功的。

第二部分跟大家讨论节能减排是房地产不容选择的任务，因为它不是可选择的题目，而是必须的题目。

传统建筑的能源黑洞，大家看到的照片上面都是各种型号的空调，建筑本身是不节能的，人在里面无论是办公、居住、生活，在冬天、夏天是需要达到人体必须的物理性能和条件。我们在建筑的外墙上安装了如此多的空调，大家走在大街上，类似的景象非常之多。建筑师百年大计，按照物权法规定也要运行70年，如果做出来的建筑都是不节能的话，要大量的使用空调，大家想一想，每个冬天和夏天要消耗多少的能源，能源到了室内并没有给人带来很高的舒适度，很快的又逃逸出去，又要继续补充大量的能源，例如夏天在向室内供冷的时候，空调机产生热，这些热加剧了城市的热导效应，我们居住的环境状况更加的糟糕，碳排放也无法控制。

我个人的体会是，我现在经常带着红外成像仪看世界，一个建筑带上红外成像仪看的时候，就会看到那些地方是绿色、红色，墙体是偏绿的，窗户是红色的，意味着大量的热从中跑出来，我也希望越来越多的同行能够用红外成像仪看我们的建筑，然后用绿色的思维思考我们的建筑。

我国的能源结构中，建筑的建造和使用占据了大约30%的社会总能源，同时在工业生产和交通运输中，又有16.7%是服务于房地产和建筑的，比如说制造电梯、制造钢材和水泥还有产生的运输，两者相加达到46.7%，这是建筑部总工研究的报告。在建筑、工业、交通三大能源支出中各种表述都有的。香港大学做过研究，香港地区的建筑能耗占了57%，因此社会总能耗是由建筑建造和使用国政中用到的。目前的建筑95%以上是高能耗的建筑，每年兴建的房屋建设面积占到全市面积50%以上，去年全世界兴建的40亿平方米新增的建筑，中国一家占到了23亿平方米，超过了50%。其中有50%的建筑是非节能建筑。

房地产和建筑业的节能减排势在必行，我国单位建筑面积能耗是发达国家的2—3倍以上，我估计未将农村及偏远地区的山村包括在内，如果可以降低50%，将节约用电10%即3000一度，减少二氧化碳3亿吨，伴随着城市化的加速，城乡居民消费升级，居住条件的逐步改善，建筑能耗将持续上升，一方面绿色低碳应该以人为本，如果离开了人本的话，绿色低碳是毫无疑义的。

二，无论社会经济可行性的角度，只要居民有了钱，就会买更好的房屋，只要能用得起电，就会在夏天和冬天采暖和制冷，人是自利的，人对于自己的舒适度和健康都是要追求的，这一点从理论上没有任何办法阻止。

如果政策制定者的政策是为了人不健康，就是反人类的，实际上也做不到的，很多的城市到了夏天特别炎热，冬天特别寒冷的时候，为了保空调用电，会关闭其他单位所有的用电，从而保证居民用电，原因就在于我们建造了大量不节能的建筑，给再多的能源也逃逸了。

预计到2020年建筑的全能耗占到全社会总能耗的50%以上，房地产和建筑业的节能减排是中国的主战场。以我的认识，房地产节能减排的受到任务是提高建筑的节能率，实际上我看到很多的开发商同行，很多的楼盘总是在追求着时尚，追后着时髦，绿色来了讲绿色，环保来了讲环保，低碳来了讲低碳，我曾经参观过很多的楼盘都是环保和低碳，遗憾的是，很多的项目一看就知道，用的保温系统，采用的保温隔热方式，外墙或者是内墙的保温材料，窗户和玻璃一看都知道，连基本的建筑节能都不重视，谈什么绿色和低碳建筑。

朗诗通过几年的实践认为，不管产品定位在高端、中端、低端，舒适度深有怎样的追求，以及其他能源节约的方式有多少中选择，但是最基础的一项工作应该将建筑本身的节能做好，无论是南方、北方还是长江流域地区都必须做好建筑的节能。在此基础上采用可再生的能源方式，自动化的控制系统，这些都是节能的基础，如果不具备的话，其他的节能绿色环保都是空谈，不可能实现，居民在室内的舒适度也是无法保证的。

建筑节能几个非做不可的事情

要有严密的外保温系统，这是我们倡议的，应该加大建筑的保温系统。建设部的要求是一点点的保温土层刷上保温涂料，欧洲是用15公分的保温棉，就象航天员和南北极的人员用的材料，如果在冬天不穿衣服，即使不停的喝牛奶也会被冻死。

高效的节能门窗系统，特别是窗户，建筑节能材料占了30%—50%，从窗体来看，占的面积相对较小，但是从窗户跑出去的能源占到了40%—50%，因此玻璃一定要选择双层的中空玻璃，最好是带涂层的，太阳直射、朝南和朝西南的方向如果有必要，可以采取三层的玻璃，对于太阳直射的方向应该加强。

对于窗框也要重视，很多楼房用的是铝合金的材料，如果不加断桥隔热系统，金属铝材同样可以导热，因此在铝型材中进行多次的断桥，中间夹一些绝热的组织，将热桥断掉。

控制好建筑的窗墙体

我到意大利参观，除了窗墙体外，阳台上多了一些卷帘片，以前对意大利的环保没有太多的认识，这次带着环保意识和热成像仪去看，发现意大利做的很好，从城市到农村，民房到古典建筑全面的保温隔热，全面的进行遮阳，做的非常好。

如果房间有很大的玻璃幕墙的话，用红外成像仪看的话就是红色的，不保温而且热传导非常大。大家想象一下，冬天开着空调室内温度是23、24度的时候，但是玻璃带来的冷辐射会让你浑身发冷，夏天室外的高温产生的热辐射也会传导到室内，即使空调开到20度，仍然会出汗的，因此要控制好建筑的窗墙体。从用的窗框来看，还不是节能的窗户，因此就无法住了，消耗在座的能源也无法住的，因为钟看不钟用。

大家看PPT：弧形飘窗，凸阳台，建筑起伏比较复杂。如果要将能耗降下来，将室内的舒适度提升的话，要消耗更大的资源，消耗更多的成本，这是不经济的。设计和建造出这样的房屋，就没有绿色思维想问题。

我对外遮阳系统是情有独钟的，我到欧洲各地拍了很多的照片，大家可以从照片中知道这些房屋是使用多年的房屋，所有的阳台和窗户都有外遮阳系统，在夏天可以将窗户太阳的热能遮挡掉80%，非常便宜的节能手段，而且外遮阳做的非常好，有的是可以拉出来的，很多的建筑采用了多种多样的节能方式，甚至同一部位上选用了多方式的遮阳手段，可以选择性的使用。

屋顶有绿地造价也是很便宜的，在上面搞了一些罐子，里面长了很多煦色的植物，对于顶层房屋的效果就非常好了。我在广州也看过一个楼盘做的非常好，顶部有一些构架，上面长了藤蔓植物，下面热传导已经大幅度的下降，我个人理解，做绿色建筑，最主要的不是资金和技术，而是态度和理念，态度和理念是至关重要的，我们有很多因地制宜的选择，例如做小区规划的时候，要带着绿色思维来做，营造小区的微环境，避免城市的热导效应，采用自然采光和通风的效应，例如在阳台上可以伸出建筑的构件，水平方向将遮阳工作做好，夏天窗户也可以挑出构件，根据本地冬季和夏季的日照计算，冬天我们是需要阳光的，阳光的斜角比较大，不要照射到窗户就好，夏天是不需要阳光的，夏天的太阳是直射的，伸出一点就可以将直射光阻挡住。

小区内有别墅和低楼层的建筑，很多人都是从深山老林中挖掘出去名贵的前年古树种在小区内，对环境是一种破坏，同时这些千年古树都是常绿植物，这是奢侈的选择或者是对环境破坏的选择，未考虑到自然和小区的业主负责，如果有低楼层和别墅类的建筑，在南向种树的话，应该种落叶的树，高度要跟建筑匹配，当夏天阳光带来太多热能的时候，这些树枝繁叶茂，挡住了阳光，当冬天需要阳光的时候，这些树的叶子都掉了，这就是自然的绿色节能的方式，绿色也好，低碳也好，最主要的不是资金和技术，而是态度和理念。我个人认为建筑、节能率，或者是建筑是否是节能，真假低碳和绿色的分水岭，大家购买楼盘以此为保准，第一个关注的就是建筑本身是否能，这是所有节能和低碳的基础，也是居住舒适的基础，也是使用成本低廉的基础。

第三，房地产绿色转型，美国不是好的榜样，但是欧洲做的很好。跟欧洲相比国内的绿色建筑起步比较晚，基础比较薄弱。除了示范性的工程外，欧洲普遍的工建和民用建筑做的非常棒，这也是朗诗为什么在欧洲设置公司的原因，就象踢足球一样，踢球的人太多，随便组织一个球队都是强队。从开发商到政府的部门，很多的官员和消费者是整体缺乏绿色理念或者是绿色理念也需要开发。

在中国做绿色低碳建筑，行业的配套目前还不齐全，朗诗在这条路上走了六、七年，开始的时候，找不到足够的供应商形成配套体系，任何企业经营的成功都不是自己的成功，而是跟合作体系共同的成功。当市场上没有足够多的绿色低碳配套行业的时候，此时的难度是非常大的，但是我信息的看到，这几年中国的绿色低碳正在普及，现在找合作商、找合作体系比过去方便很多，同时国内煦色低碳的人才技术相应配套。

国家一方面高度重视绿色低碳，也做了很多的工作，到目前为止，还未形成一整套具有一致性、系统性的政策体系支持绿色低碳。能源瓶颈和环境恶化的双重压力下，中国房地产业绿色地产虽然困难重重，但刻不容缓。

我认为只要中央政府在追求保8%等经济增长目标，该政策和目标不改变，只要中国的财税制度不改革，还是中央拿更多的钱，地方政府干更多的事，只要我们的土地政策不改变，当这些条件依然有效的时候，我预计未来几年中国的房地产还会反复的波动，从长期的趋势来看，随着中国经济增长速度逐步的平缓，随着人口红利逐步的消失，随着城市化进程及社会结构性的问题突显，中国的房地产业在波动中逐步的增速下行，因此我们的判断是，房地产已经红红火火发展了二十多年粗放式的规模扩张模式不可持续。在这样大的背景下，加上能源瓶颈和环境恶化的双重压力，因此房地产业必须进行绿色转型，房地产业必须走向节约化、低碳化的绿色发展道路。

袁世凯无论个人的智慧、经验及掌握资源的角度都强于孙中山，只有一点输给孙中山就是大局观，孙中山判断中国必须走向民主共和，一直坚持下去，最后的胜利者是孙中山，孙中山说了一句话，天下大事，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡。

我的演讲到此结束，谢谢大家。