主题论坛三：中国房地产产业化路径

全产业链整合·中国房地产产业化路径

时间：2010年7月4日（东屿岛功能厅C厅）

嘉宾主持：21世纪商业评论执行主编  吴伯凡

主持人：大家好！我是来自于21世纪商业评论的执行主编吴伯凡。在接下来一个小时当中我主要是谈谈全产业链整合·中国房地产产业化路径的话题，让大家久等非常的抱歉，说到产业链，其实大家都说到一个产业的成熟一定是以相对单一的业务，相对单一的产业，发展到相对的丰富，从相对无序到有序的过程，完成产业链的形成，这是产业走向成熟，走向健康的一个标志，中国房地产业进来就有一个非常明显的趋势，就是更多的企业，更多的人意识到，这是产业链整合的时代，如果没有产业链相互的协同和相互的支撑，这个产业商不可能真正走向健康稳步的发展，论坛分成主题演讲和嘉宾对话。

下面有请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生演讲。

顾云昌：今天是关于产业链整合的会议，题目就是建绿色住宅造百年住宅。题目就是房地产产业化，因为我讲得比较客观一点，其实住宅产业比较好，因为房地产是一个特定的概念，住宅产业化就涉及到产业链，房地产就是房地产，住宅是产业链的，所以我想我的观点是住宅产业产业链的问题，昨天晚上各位都看到了球赛，德国队4：0阿根，为什么呢？其实我在想跟产业链有关系的，德国队就没有名牌的球员，但是整体的力量，把明星的阿根廷队比下来，如果圣象地产再强，如果不联合到一起，中国的住宅做不好，只有强强的联合，尽管不是世界上最强的，我们大家都做得很好，我们就像德国的战车一样，就能够把阿根廷干下去，这是我看足球的启示，不知道对不对。

讲今天题目当中，由于时间的关系，我简单的说一下，我讲讲住房发展的三大议题。（“三低”）

第一个就是制度安排，制度安排合理不合理，改革开放前期就不合理的，1998年后就是合理的，但是制度安排出现了纰漏，纰漏在哪里？纰漏就是对低收入的家庭，特别是中低收入的家庭关注太少了，和制度安排就有问题，面向中低收入的，我们面向低收入的，但是供应数量太少了，到目前为止，全国享受保障房的群体不到总人口的5%，而且户籍人口，而且还不是常住人口，保障房严重不足，造成今天制度安排上的缺失，所以就有不少的批评，实际上是制度安排的问题，所以一定要把制度安排好，现在看到了，特别是公共租赁房，弥补了制度安排当中的缺陷，对夹心层家庭产品供应的缺失，所以制度方面就要关注中低收入家庭，这是一个。关注低收入家庭，才可以把政治化的倾向去政治化，住房就是住房，这方面的关注不够，所以住房的问题上升为政治问题，政治局问题，与制度安排就有关系的，一讲到房地产就有政治化，有些话就不好说了。

第二就是市场发展。这是房地产发展的第二个主题，市场发展如何保持健康的发展态势，不要使房价出现忽高忽低，现在讨论的问题就是要降低房价，实际上我理解就是降低房价收入比，随着收入的提高，房价的提高是正常的，我们要做的就是房价收入比不要太高，因为现在投资需求很旺盛，一般人买房子，就要考虑房价收入比，投资者从来不考虑房价收入比，而是考虑投入产出比，市场化当中，如果能够保持合理的房价比，降低房价收入比，使得房地产市场的泡沫能够积掉，我们采取去杠杆化，中国的房地产也是在去杠杆化，国十条当中明确提出去杠杆率的问题，投资需求旺盛，或者是杠杆率太高，利率低，首付款非常的低，使得投资需求杠杆率太高，导致房价的上涨过快，所以市场发展就是去杠杆化。

第三个更多讨论制度安排和市场发展，每次论坛的主题就是这个，这次论坛主题很大部分就是讨论产品生产的，一个是绿色的问题，低碳的问题和今天产业链的问题，就讲到产品的生产过程和产品最后的形态，这样的一个过程，现在提出了一个推广低碳技术，其实就是去高碳化，现在盖的房子当中排放量非常的高，所以就要三个主题来讨论，很遗憾过去市场上，舆论当中，媒体当中，大量的在讲房价的问题，在讲第收入的家庭问题，所以我呼吁我们的论坛，我们的媒体，与其高度关注房价不如高度关注保障房。与其关注市场形态，我觉得更倾向于关注于产品的生产。这样就使得整个房地产三大主题能够均衡，能够符合社会发展。

住宅产业化有四个内容，三个集成

什么是住宅产业化？中国房地产两会我讲的是中国房地产两会和中国房地产业的协会，就是我曾经待过房地产产业协会，现在两个会秘书处就联合办公，开展了论坛，讲了百年建筑的问题，讲到绿色住区的问题，现在讨论住宅产业化的问题，把这次讨论会，论坛会主要的内容向大家做一个介绍，现在住宅产业化有四个核心的内容，就是住宅设计的标准化，离开住宅设计的标准化，就失去了前提，一个是技术标准的问题，另外一个是模式协调的问题，标准化要有技术的标准，也要有模式的协调，这方面有关的国家研究部门一直在从事这方面的工作，还有标准研究院，建筑类型多样化的要求非常高，但是我们研究跟不上，这是一个前提。

第二个部件品生产工厂化，生产部件品，其实过去更多的是生产楼板，除了墙体和楼板，现在生产的东西可能更多的，这是一个基础了，没有工厂化的生产部件，产业化是无法实现的，回顾三十年前在建设部工作时，我们正在推住宅产业化和工厂化，但是非常的遗憾，工厂化的东西质量不高，我们看到发达国家工厂化，莫斯科两口子结婚了，开始看房子就没有的，过了一个月后看房子马上就起来了。

我们到南方去做施工性非常长，就搞大板，大板不成功就放弃了，我们初期不成功，其实就是一个水流的过程，第三个问题就是现场施工的装配化，这是非常的重要，生产出来的部件品，如果没有很好的施工队伍，没有很好的装备，核心任务完不成，这个过程当中，装备化和部件生产在一起，现在就有墙板和墙体，还有单元的，还有整装卫生间和厨房，例如到日本去看，这方面就做了很多，现在这方面也做了，但是很少的，最近我听过万科的介绍，他们方面就有工厂生产，效果就是不错的。

土建装修一体化。

这是关键的所谓，产业化过去就是讲把楼盖起来，里面装修不够，现在就要提供成品，我们的产业链就更长了，其实有很多就是跟装修有关系的，如果仅仅是毛坯的话，你们现在用不好，其实产业链是非常的松，而不是产业自觉的搭建起来的过程，应该要完成四个核心的内容。三个集成：技术标准的集成，部品构建集成，全产业链的集成，规范标准非常多，形成了精装修的房子，成品房以后，部件品非常多，不是毛坯的东西，毛坯的东西非常的简单，如果说没有达到很好的集成，我觉得产业化是不成功的。第三是产业的集成，其实在座有很多都是产业链上，就有几十个产业，大较部件品，小到厨房间的吸烟机，这都是产业链上很好的集成，搞不好里面就是乱套了，大家的标准不一样，就没有统一的，到底谁听谁的，我们发现各位买家具的时候买不到合适的，因为面积要小，因为家具市寸就无法用的，浪费了很多的时间，住宅就是很大的载体，产业链没有很好的集成，最终搞成成的东西就是阿根廷，而不是德国。今天的产业链整合题目非常好。

中国的产业化就要跨过三个门槛，第一个门槛就是所有的房屋都是节能减排的，国家出台的节能的标准和条例，到目前为止，我们在设计环节，90%以上都按照建筑要求来做了，在施工环节大概85%以上都按照建筑要求来做的，做的项目如何，我们现在不知道的，大家都说我节能了，我达到了，效果如何，就没有人检测，现在就有几百平方米的存量住宅，现在都是不节能的，所以说能够做到所有的房屋都节能减排，那就成功了，第二个门槛告别毛坯房，实现成品房，我讲的是毛坯房和成品房，以后发展的方向就是这样的两房，变成那样的两房，一个是市场的概念，一个是产品的概念，毛坯房的问题，从1999年开始，建设部就提出了，然后2003年发了一个文件，2008年发了一个文件，成品房占比还是非常低的，有些城市根本就没有搞成品房，市场发展的潮流是违背的，在这个过程当中，造成了污染和浪费，跟低碳和节能就是不相符的，实际上从住宅产业化的关键在成品房的问题，所以三年前就参加万科的会议，他们住宅产业化从那里抓起来，就是从成品房抓起来，从最终的产品抓起，抓到一个关键，还有一个门槛就是构建成装配，其实现在构建就有很多，房地产就是一个整合商，东西整合到一起，这个门槛不跨过的话，其实有很多的东西仍然是一盘散沙。

三个瓶颈，一个是成本的瓶颈，一个是总包资源的瓶颈，产业化的过程当中，就是要成本的控制，如果产业化控制当中，降低成本了没有，如果搞不好成本增加了，就没有继续，第二是构件厂的瓶颈，其实现在大学毕业以后，我干过钢筋混泥土的构建，现在的构建就是三合一的，保温层加上外装饰，可能就是列到一起，只有这个结合在一起怎样做，怎样做到工厂化，这是现在很大的问题，我们缺少真正能够产生整合在一起的构件厂和制造商。

最后讲讲住宅产业化八个体系和十项适用的技术。

我们感觉到要解决八个体系，首先就是低碳的设计，就是规划和设计要符合低碳的，其实我们的抵掌而谈节能，不仅仅是用什么材料，用什么墙体的问题，这是规划设计上做得好不好，这是很讲究的，我经常讲，我是学规划出生了，其实有很多开发商都知道什么叫风向图，盖房子时如何通风，如何达到日照的要求，这是规划设计的要求。

其次是低碳用能的问题，采用怎样的能源，能源的途径是什么，第三是低碳运营的问题，在整个运营过程当中，如何搞低碳，第四就是低碳排放的问题，还有低碳营造的问题，低碳用材的问题，最后一个是植绿碳汇的问题。

我介绍了十个方面的适用技术，我们把我们的会议精神说了，其实有很多技术在产业化当中就可以应用的，例如保温隔热层的问题，如何做好保温隔热层，对于节能和效果是非常明显的，厚度怎样做，第二是外窗的问题，封闭性如何，影响很大的。特别是北方，有可能是三层的玻璃，尽管可能加大成本，但是最后的建筑效果很好的，还有窗植化的问题，如果到德国去，看看德国的建筑特点，德国的建筑阳台很少，德国建筑就是方方正正的，所以人家就有一定的道理，我们现在为了好看，其实玻璃窗开得太大了，这完全和低碳绿色是违背的。

遮阳的问题，遮阳板如何做很注意，其实对隔热保温是非常的重要。采暖设备的问题，采取怎样的采暖设备，怎样的热能效，怎样的运营机制，新旧的置换问题，住宅就要三度，温度要适合，第二是湿度，第三是空气的新鲜度，其实产业链的朋友要注意，既要讲温度，又要讲湿度，北方南方如何调节，空气风的问题如何解决，要把热量保持住，热交换的问题，还有太阳能的热水问题，雨水的收集问题，在会上就把情况给大家做介绍，其实前景非常的广阔，目标就非常的清楚，怎样搞产业化，我们的瓶颈在哪里？如何克服障碍，今天提就是产业链，通过产业链的整合，共同在探讨。

在政策方面需要政府明确，在开发的当中需要开发商来整合资源，如果没有开发商的积极性，其他的产业链恐怕积极性发挥不出来，产业链如何组织协调，需要和社会的力量，就要靠这样的论坛，靠商会和协会共同的力量，把产业链整合在一起，我觉得今天是整合产业链的时候了。足球给我们出了一个样板，其实德国的产品如果大家去看的话，也是很好的产品，因为我知道我曾经到上海一个公司，就是搞世界顶端的，它的产品都是德国和瑞士的，甚至看不上日本和美国，他就有一些偏激的，就是做最好的，其实这些国家真正在绿色上，低碳做文章的这些精神值得学习，但是从重要的实际出发，中国还处于发展当中，既要好，还要快，过去光向快，好讲得不多，现在又好又快，这么大量的情况下，讲究中国的使用技术，这么好的机会，将中国的产业链整合起来，我们的产品就会越来越受到社会的重视和青睐。谢谢大家！

主持人：感谢顾先生给我们住宅产业化非常的构架，我相信有了这个构架的话，对于在场或者是网上能够看到演讲的人，关注住宅产业化的人，都会是非常权威的版本，归纳起来是如何使我们的住宅变得价廉物美，价廉就是三低，关注低收入人群，关注低房价比，再一个就是关注低碳，如何做到对住户友好，对环境友好，这是如何做到物美价廉，通过产业化深入的整合，生产出来的产品，既是高质量的，也是低碳的，同时也是相对成本比较低的。

下面有请圣象集团执行总裁郭辉先生演讲。

演讲主题：全产业链整合是房地产必经之路。

郭辉：非常高兴与房地产相关的企业一起来探讨全产业链的整合问题。通过两天的会，感觉到房地产行业在中国国民经济当中的地位，不仅仅关心到经济的占比，实际上关注还是涉及到普通的老百姓居者有其屋发展的问题，其实今天这样的机会，作为房地产的配套企业，也是希望能够和房地产企业一起探讨，中国未来产业住宅化，如何发展，实际上中国的房地产行业和相关的配套企业，这些年尽管喊得非常多，包括中国住宅产业化在中国这样一个说法，提了十几年了，但是到了今天，真正落实到实处的比例还是不高，到今天为止，我们大部分交付的还是以毛坯房的形式出现的，所以如何进行这种产业链的整合，如何推进产业化住宅的进程，我想这是摆在每个和房地产配套有关企业面前所共同面对的问题。

下面我就简单介绍一下中国地板界，因为地板是整个家庭装修过程当中，建筑材料当中非常重要的部分，在家里面装修，比例占有相当的比例，中国地产界发展的历史还是不短的，跟随着中国房地产行业快速发展，拉动了下游企业快速的发展，10-20年，中国地板行业在中国得到了快速的提升，在这种发展过程当中，存在着发展不平衡，当然地板行业就是低关注度行业，只有装修的时候，才会关注它，行业的规模也不是很大的，这是一个小行业的，这个行业总的销售额大概是在600亿左右的，销售面积不到4亿平方米，这是不大的行业，在这个行业目前的现状还是应该是分散度比较大的行业，地板行业在今天大概就有4千家到5千家的行业从事地板的生产，产业不大因此需要整合。

随着各方面更加的成熟，健康环保可持续发展成为地产行业的主线，地产行业消耗的资源比较大，是否可以可持续的发展是大家关注的焦点。其中包括了产品，包括了资源利用，因此随着行业的发展，细分越来越大，而且品牌企业的集中度不断的集中，这几年资本市场不断的对企业很期待和关注。

这几年中国精装修的比例不断的提高，总的比例不会超过20%，但是存在发展不均衡的问题，主要集中在沿海城市和大中型城市，中小城市和西部城市的发展是缓慢的。尽管占到20%的比例，但是在2009年7亿多的平方米的商品房交房的面积当中，精装修所占的还是有数据，地板这块就有1.5亿平方米，这个比例还是非常高的，数量还是非常高的。

另外，随着国家产业政策，会加速地产精装修时代的到来，特别对低碳和绿色更加的关注，特别是哥本哈根会议召开后，低碳环保，目前成为房地产发展新的要求，所以这些都会推动中国精装修比例步伐，当然这里面也听到，例如万科首先宣布在以后的交付当中，将杜绝报毛坯房的批复，这样的企业就会越来越多，都会加快房地产商和下游企业配合步伐的加快。

这是到2010年5月7日，根据有关数据拿到精装修的比例，从精装修的比例就可以看到，还是集中在大城市，最高的广东和北京都是30-40%的，当然谈到西部城市和中小城市对精装修的比例是处于非常低的水平。

作为房地产企业，如何向下走，而作为家具建材装修的企业，如何向上游追，相互如何融合，这是摆在我们面前一个课题，刚刚听了顾会长的介绍，我们对住宅产业化全方位的解读就有进一步的理解，就是四化，四化当中非常重要是装修板块，应该说中国的现状，房地产和下游企业，或者说产业链条当中各个板块是相互脱节的，相互联系不多，所以下一步使得上下游能够进一步融合，这对于中国住宅产业化的步伐能不能提快很关键的一点。

这要求上下游进行一些突破，贯穿商业和产业的整合。

产业有一些原则，其中最重要的一点，我感觉到国家的政策和标准，目前整个房地产住宅标准是独特的，更多站在房地产本身角度考虑，对对上下游配套的接口考虑不多。

例如，很简单门框很简单的问题，就是门框的尺寸，为什么门在今天行业，当然圣象出了地板以后，我们也是在做门，今天门的企业都不大，问题是国家的标准不统一，所以没有办法做到标准的做法。

大家知道非标准化的产业一定是做不大的，今天上午也听到黄总关于住房的介绍，设计与未来的使用就是脱节的，我相信在座的美味都有装修的经历，基本上交房的毛坯房基本上要打掉一半，非常的浪费，同时装修又是耗时，耗精力，同时产生感情的问题，夫妻为了装房子进行争吵，这是内部的问题，同时林夕的关系，现在住户装修超过半年以上，半年以内就能够把这栋楼住进去的，时间拖得非常的长，这边住的好好的，隔壁就是在装修，这还是其次，更主要是资源的浪费，二次装修资源的浪费，这是巨大的，所以这对于低碳经济和绿色都是违背的。

这些都摆在我们面前，这是一个现实，所以如何来进一步的加快发展意义非常重大。

另外一个是今年我们所面临新的课题，当然这个课题通过这两天的交流，不是一个新的课题，而是有人说中国房产新政调控就是十年九调，新政策出台后，以后还会不会调，房地产商就抱着以后还会调，在不稳定或者变革的时期，实际上更需要我们上下游进行一些合作共同面对相对比较低迷的市场，同时给客户真正的用户提高使用价值，所以这些数据都非常的清楚。但是不管怎样，我们对中国的房地产仍然充满了信心，因为大家知道，从各个数据表明，中国的刚性需求潜在的市场是存在的，只是时间的问题，目前的房地产需求由于政策不明朗，由于各方面的博弈，使得更多的消费者在观望，在等待，并不是说没有这样的消费能力，所以这些都给未来提供一个明显的市场。

这是中国目前房地产所解读的现象，我们认为加快上下游融合的必要性。

下面不好意思做一点广告，给大家介绍圣象，圣象本身就是1995年在中国成立的一家企业，经过了15年的发展，圣象在中国在地板行业是龙头企业，连续14年位于全国销量第一位，现在重要的工作也是关注产业链，这是资源性的行业，所以产业链更加的重要，到了今天，圣象和股东在中国目前拥有了全国最大速生林生产基地，遍布在全国18个省份，现在用的地板80%的原料全部来自于速生林，这就解决了可持续发展的问题，大家知道轮发期大概是5年左右。

用速生生产林才是可持续性的，为什么这样讲，主要是几大块，除了地板以外，还有瓷砖。家里面用得不多，地毯类就是石油为主的化学产品，包括PVC和地毯，大家知道石油不可再生的，用完了就没有了，在这个意义上只有木材和速生林可循环的材料，在中国消费大国，有了重大的意义，目前在全国拥有最大人造板生产基地，我们在全国就有8家工厂，超过200万立方的产能，200立方的产能在全球就是排在前五位，同时就有国家级的实验室，经过国家独立的论证，同时研发人员和国外企业一起来进行一些产品的研发，我们和美国的著名的企业和欧洲的企业进行合作，我们产能超过5000万平方米，产能和销量在中国都是处于第一位的，由于中国目前的消费形式，基本上都是B2C的销售，通过自己的专卖店来销售，有2600多家，专卖卖圣象地板的专卖店，另外圣象发展全球化的产业链布局，在韩国、日本、欧洲设立了自己的销售公司，这两年出口的比例也是快速的提升，所以在未来的几年就会加快全球化的产业布局，目前制约产业发展的瓶颈，除了在国内，有速生林以外，珍贵木材最大的产地主要是集中在俄罗斯，非洲和南美、我们都建立了公司进行采购，这种采购一定要追寻可持续的发展，砍伐就不像中国50-60年代，我们叫剃光头，一个山头基本上全部砍光，这个破坏就是非常的严重，在国外的砍伐都是间隙式的，树木也是有生命的，对整体树木的生长就有好处的，还是需要砍伐。

另外，在全国和房地产商合作，我们认为就有几大优势，第一就有庞大的网络系统，我们现在2600个专卖店，现在大部分在三级，除了一级以外，就有二级和三级，四级就有500-600个专卖店，网络就比较的普遍，更主要是安装的工人，我们在全国就有2万名的员工，其中有一半一万左右就是安装的工人，所以就有庞大的安装队伍，这种安装的队伍就是自己的员工，所以安装水平和服务是自己能够控制的。

所以跟大家交流这么多，希望圣象能够引起大家的关注。我们也愿意用我们的服务，用我们的产品来服务于房地产商，希望共同打造，为客户创造更大的价值。

谢谢！