地产六方会谈（二）：以制度创新求解效率与公平

主持人：博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会下午的会议现在开始！

中国地产六方会谈（二）： 地产考验中国：以制度创新求解效率与公平

下面请允许我介绍嘉宾：

束克欣  原国土资源部土地利用司副司长

任志强  华远集团总裁、华远地产董事长

黄怒波  中坤集团董事长

单伟豹  路劲地产主席

范  伟  上海复地董事长

易小迪  阳光100集团董事长

主持人：21世纪经济报道地产新闻总监袁一泓。

袁一泓：今天对话分两个部分，首先是制度层面，就把问题给到嘉宾，如果要求解需要哪些问题需要解决，例如说您觉得税收土地哪些因素是最重要的，主导这些创新和制度建设的因素困难在哪里？突破口径有多大，需要怎样的过程和时间，我想先从我身边束克欣开始。

束克欣：非常高兴参加本次的论坛，2005年已经发布出来，今天由于时间的关系，第一个层面今天房地产市场大发展的这些年，得益于住房制度改革，这个改革首先是从投资体制上发生了重大的变化，由原来的财政投资建房改变为社会责任投资，这是一个重大的问题，第二个为房地产市场提供重要的物质基础；第三个是金融服务业为地产业提供了运行发展资金来源。我觉得住房制度改革取得了巨大的改革，由于这个制度的设计，存在着缺陷，这些制度的缺陷导致今天房地产市场的一系列问题，缺陷最大的问题就是所有解决需要解决住房的问题，都赶到买方的这条路上，这是制度上最大的缺陷，第二个问题今天房地产市场出现这样一些问题，还有一个问题是财政税收政策，同步的研究实施，这是我讲的存在房地产市场一系列的问题，归纳来看

怎样解决这些问题，我的主张是，首先是调整住房制度的，应该是租售并举的道路，买得起房屋的走商品房的道路，买不起商品房的人要走租赁住房的政策，政府关注的重点应该是为买不起房的人提供更多的租赁房。政策调整的重点和设计应该是租赁房如何搞起来，怎样为广大的工薪阶层提供适合工资收入，合理比例租金的住房，而不是目前市场上自由租赁的房屋租价。如果将所有的经济适用房，双限房等等优惠给买得起房的人，政府的力量就会被削弱，而且会引起社会的不公平。上午有的专家提到物业税，应该放在流通环节上，我认为应该放在持有阶段上。现在为什么要大量的投资于房地产，而且抢购于土地，保险公司有很多的资金，如果政策规定投资建设租赁房，而且有合理的回报，将资金引导到这些方面，就不会有很多的人跟地产商争夺土地，争来争去，反而将价格提高了。

主持人：袁先生的话说的很简单，但是很多人是无法理解和接受的。

袁一泓：我们会可以详细的谈。

任志强：中国严格的讲是没有住房保障制度，目前有的是国务院的通知，如果将过  的通知来看，这几年每年都进行调控，用制度解决长期应该解决的问题，例如日本的五十年代就开始实行住房保障制度，很多国家都有这样的法律制度，什么样的人应该住怎样的住房，什么样的人享受政府保障的方式，这里应该有标准详细的决定，不能都推到市场上去解决，温总理的报告中提到居者有其屋，在全国人民代表大会的反对下，已经修改为居者有其所，现在大家还在提倡全社会的人都应该有房屋，这是错误的。相应的制度调整到市场化的时候，同时改革的还有土地制度，财政税收制度和金融制度，例如租赁住房在全世界发达国家而言，饱有量只有30%，但是有开放的金融措施，用开发商的资本金建设租赁性住房而且还需要10%—20%才可以收回成本是不可能的，因此国外有房地产信托基金，中国正好是相反的地产公司涨势，但是美国股票市场中只有二、三家地产公司上市，大部分是房地产信托基金上市。土地制度如果无法从根本上解决，中国的房地产的跟根本问题是无法解决的。我们的土地又是地方政府从农民中低价收购，高价卖出，或者是厂房和低廉的土地政府收回来，政府扮演的是吃差价的角色，因此土地政策不改变的话，地方政府的角色不改变的话，对于价格的推升会起到极坏的作用。

我上午讲到有2亿农民到城市租房，还要在农村占用2亿多的宅基地。现在的情况是减人不减地，因此形成了2亿多人持有双分的土地和居所，如果腾出2亿人的土地，我们的供需还会有矛盾了短缺吗，如果不从根本上解决这些问题的话，无论如何解决都无法改变龙民的户籍制度，如果两者要不解决的话，中国房地产的问题是无法解决的。严重的城乡二元化的结构是永远解决不了的，如果不从制度上解决是不可能解决问题的。

黄怒波：我是这样想的，制度创新是必然的，已经开始了，要指望制度创新一步到位是不可能的，从根本上解决土地的供应问题，土地制度的问题，地产市场才会有大的突破，这就牵涉到很多的问题，起码制度创新也可以分几步走。政府应该先将手里掌握的土地区分开来，加大房屋保障的供给，政府将许多的用地偏向于城镇化或者是偏向于保障房，这样的改革是一步到位的。

土地制度如果要想实现私有化我认为在中国几十年是做不到的，但是必须要走的，否则大家都购买商品房的问题是解决不了的。税收上不改也不行的，目前的税收体系是不完善的，税收作为二次分配和三次分配的手段，目前还是不完善的。房产税推出后是否可以做到公平是大问题，否则房产税出台后，给社会造成极大的不公平，或者是贫富差距更大，该交税的未交税，工薪阶层却要交界，导致贫富差距更大。

金融产品创新不够，不要被延伸产品吓倒。例如房地产信托基金再低一点，或者是其他的金融产品创造出来，不要有抬高的期望值，要有逐步适应的过程。

主持人：改革是比较难的，但是要逐步渐进的推进。

单伟豹：我不认为房地产制度需要创新，创新是别人没有的你有，我们需要做的就是回归市场，我一直强调的是，市场经济的定价是由供求关系决定的，不是任何制度决定的，我们只要将土地的供应搞好了，将市场彻底开放了，价格是合理的，如果土地供应从来未解决过，供应一直比需求小的话，永远解决不了这些问题。

我很同意第一位讲者的内容，政府不是限制市场和压制房价，这样做是没有好处的，中国85%的人有房屋地北京76%的人有房屋，如果大幅度的压下去的话，就会出现香港1998年的情况，大家都是负资产，大家都不消费，影响经济的发展是不可思议。

买得起房屋的让市场解决，买不起房屋的由政府来保障，我建议人人有房住，不建议人人拥有房屋的产权，中国拥有房屋产权的比例在世界各国来看已经是最高的，十年九控如果还没有成效的话，就要彻底的思考，为什么没有根据市场规律来做，而且调控的手段都是用政治和行政的手段，并不是用供求的方式来做的，这样的做法是不会成功的，本次的调控对需求压抑比较大，但是没有其他的手段增加供应，地方正确要压房价等于是压地价，又要建保障性住房，政府拿什么钱来做，要马儿不吃草，又要马儿跑得快，这是不可能的。

中央给地方的任务是不可能完成的任务，地方政府怎么办？最近收到了两个好的段子，当局者迷，旁观者不敢说。还有一个段子是良药苦口，利于病，忠言逆耳反革命，大家要思考，为什么做了这么多的努力，最好的愿望做事，十年九控还不成功，这次的调控也不会成功的88，如果以压房价来说，我可以肯定的说，是不会成功的。一年以后房价就会上升的，现在也不会下跌多少，我们要回归正常的需求。

主持人：单主席从制度过度到市场，思维的角度是很有启发的，从市场的角度思考制度，单独设计一个制度，我觉得这是提供另外一个思维，刚刚提到调控的问题，我想请范总谈一下，这次调控基本上不会成功，基本上下了一个断语，实际上调控存在短期目标和制度设计长远规划矛盾的问题，范总同意单主席的观点吗？

范  伟：现在面临的问题不是中国第一次面临，世界那么多国家发展，实际上大家都面临，实际上跳开房地产来讲，其实经济回答三个问题，首先是财富的生产，其次是财富的分配，第三是财富的储藏，从亚当斯密开始都是围绕这些问题在讨论，中国经济发展到今天，其实绕来绕去，还是绕不开，用怎样的制度设计可以让财富增长更快，怎样的制度设计可以让财富分配更加的和谐，这是世界性的难题。

我记得凯恩斯通论中曾经有一段说得比较有意思，其本意认为市场经济，竞争经济效率确实很高，确实对财富的增长就有很大的作用，同时承认在完全竞争的市场经济下，最终的结果贫富差距很大，也想不出好的办法，只能在关键的时候政府来刺激经济，但是也没有提解决的方案，只是提了一种想象，他说如果还是维持市场竞争的游戏规则，只是赌注小一点，人的本性需要竞争，有竞争才有动力，赌注小一点，还是有胜负，不是说胜的人就是一万，输的人就是零，能不能把赌注弄小一点，胜的是10，输的是1，只是提了问题还没有给答案，这确实是一个核心，当前我们要解决问题的话，制度设计是很关键的，实际上是技术活，不是靠大家通过论坛说一说，讲一二个观点就可以解决问题的，现在只是思想火花的碰撞，还是需要一帮人，坐下来进行制度的设计，设计的相对完善的制度，着就是专业的人做技术的活，是否可以将技术设计的活是否可以外包，给没有利益冲突的第三方，然后让大家讨论和辩论，最后由决策机关选择，这样对于制度的制定更加的合理，如果有利益冲突的话，某些主管部门负责制度设计的时候，就很难做得很完善，制度设计后，大家一讨论，就是发现这里有漏洞，哪里有漏洞，如果这样设计的话是有好处的。