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鹏润地产总裁王军:中国房地产还有20年黄金时期

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鹏润地产总裁王军

网易财经6月27日讯 鹏润地产总裁王军今日在欧美同学会北京论坛上表示,中国房地产市场还有二十年增长的黄金时期。

他表示,从两个方面可以得出上述结论。第一是中国的城市化进程,目前中国的城市化大约达到45%,按照国家战略,到2020年左右达到70%的城市化率,每年有将近200千万的人口进入城市,由此带来的刚性需求比较大。

另一方面,中国房地产,包括目前经济的快速发展,其实是享受着人口红利的成果。62-73年出现过一次“婴儿潮”,据统计学的规律,这批人达到37岁时形成了一个购房高峰。99年到现在房地产市场火爆的10年,就是这股“婴儿潮”带来的。而81-85年又出现了新一轮的新的“婴儿潮”,这个“婴儿潮”将带来2012-2027年之间,又一个新的购房高峰期。

王军还表示,国家出台一系列的调控政策,意在抑制房价快速上涨,而不是打压房地产这个产业。他认为,房地产市场一旦急剧萎缩,将对中国的宏观经济产生很大影响,就像汇率变动影响出口一样。

房地产泡沫无法防止

关于房地产泡沫问题,王军称,“泡沫是不能防止的,泡沫一定会存在的,而且目前中国经济面临一个两难的选择,就是保增长跟解决房价的问题。”

他认为,目前的房价已经高到一定的程度了,房地产市场发生了一个深刻的变化,商品房市场主要目标客户群已经从原来的首次置业变成改善性需求。

他说,中国房地产问题的解决方案就是建立多层次的住房供应体系,一部分人让商品房市场解决,这部分人房价高一点也没关系,有泡沫也没关系,即使有一天泡沫破裂了,这部分人的承受能力还是比较强的。还有一部分通过二手房市场去解决,国家应该在二手房市场上鼓励二手房的交易,降低二手房的契税。第三部分人,通过二手房没法解决的中低收入者通过国家保障房去解决。

以下为文字实录:

王军:今天这个论坛看了一下,给我们出的题目是“中国房地产的发展趋势”,如何防止泡沫的发生。说到这一点,我个人的看法,中国房地产发展的趋势,第一我认为是中国房地产还有将近20年的黄金发展期。为什么这么讲呢?从两个角度来讲,第一是中国的城市化进程,目前中国的城市化大约达到45%,要达到70%的城市化率这样一个目标,按照我们的战略,到2020年左右,达到70%的城市化率,每年有将近200千万的人口进入城市。从这个角度上来讲,刚性需求是比较大的。还有一块,中国包括目前经济的快速发展,其实还是享受着一个成果,就是人口红利,从62-73年出现一次“婴儿潮”,这个“婴儿潮”根据统计学的规律,人们购房最高峰是37岁。从这个角度讲,99年到现在房地产出现了这么火爆的10年,就是因为62-73年的“婴儿潮”带来的。

81-85年又出现了新一轮的新的“婴儿潮”,这个“婴儿潮”带来2012-2027年之间,又会出现一个新的购房高峰期,从人口红利学上会出现一个拗口,这个拗口必须要经过城市化进程才能覆盖的。所以刚性需求极度旺盛,能够维持20年,但是在这样的情况下再谈房地产趋势,我觉得房地产可能要区分以下,因为目前的房价已经高到一定的程度了,在这样的清下,房地产市场发生了一个深刻的变化,根据我们的分析,以后的房地产市场(商品房)的主要目标客户群已经从原来的首次置业变成改善性的需求。

这里面基于两个考虑,一是目前整个中国的城镇居民自有住房率达到75%,比很多发达国家自有住房率高。城镇居民基本解决了有房住的问题,但是没房住的首次补置业者合农村进城的人口,这部分人口因为目前房价的高起,他们已经很难通过一手商品房来解决,而商品房市场主要满足的是改善性需求。这部分人怎么解决?两个渠道,一个渠道就是改善性需求买到新的一手房市场之后,二手房通过市场化的方式解决这部分需求。还有市场化手段,这部分人自己也没有经济能力去享受,那就是国家要通过保障性住房来解决。这是大的趋势。

另一个话题,如何防止房地产的泡沫?我认为泡沫是不能防止的,泡沫一定会存在的,而且目前中国经济面临一个两难的选择,就是保增长跟解决房价的问题。如果这两个问题同时解决了,是有困难的,但是如果让这两个问题都得到很好的解决,第一个必须要容忍泡沫,就是一定要有泡沫存在,但是这个泡沫又不能够影响到未来可持续的发展。那怎么办呢?我的解决方案就是建立多层次的住房供应体系,也就是说商品房市场以后,主要客户群体就是改善性需求,他本身有房子,这部分人因为有房子,所以他本身承受能力也比较强,因为他的房子也随着房价的上升在上升,他赚一差异买新房,这部分人让商品房市场解决,这部分人房价高一点也没关系,有泡沫也没关系,即使有一天泡沫破裂了,这部分人的承受能力还是比较强的。即使国家让这部分人去承受,他也有承受能力,对社会的危害也是比较小的。还有一部分通过二手房市场去解决,所以国家应该在二手房市场上鼓励二手房的交易,降低二手房的契税。通过二手房没法解决的中低收入者通过国家保障房去解决。

目前,对这次宏观调控,尤其对房地产的调控,在媒体上看法很多,我的看法国家的目的是为了抑制房价的过快上涨,而不是把房价打下来。因为目前房地产市场对宏观经济的带动作用比较强,如果一旦房地产市场急剧的萎缩,就像现在,整个大家处于一种观望状态,市场萎缩了,房地产市场可能会严重的影响目前宏观层面的问题。目前宏观经济层面,刚才莫总讲了,汇率改革的问题必然导致我们的出口,进一步导致GDP的下降。

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