陈志武：政府干预是高房价的根本原因

网易 财经5月讯 网易财经《 意见中国－－经济学家访谈录 》栏目近日专访了耶鲁大学金融学院终身教授陈志武。陈志武出身中国一个普通的农家，对中国的经济转轨有切身感受。他在美国接受经济学教育，受过严格的经济学训练。他对中国有着很深的感情。他对什么都认真。认真地研究，认真地发表公共言论。他的认真为他赢得了广泛的尊重。他认为，中国的诸多问题，都和违背市场规律有关。以下为部分访谈实录：

政府干预是高房价的根本原因

网易财经：房价的问题是现在很多网友非常关注的问题，您看中国现在房价这么高，最主要的原因在哪？这种不断高涨的趋势很危险吗？

陈志武：最主要的原因，我的理解是，政府是唯一的、可以把农用土地转变成非农用、然后把非农用土地可以转成房地产开发的垄断方。中国房地产市场土地供应权完全由各级政府来垄断、掌握。最后各级政府都有非常强的激励去把土地供应尽量压缩在比较稀缺的水平上，这样一来，使得土地的价格抬高以及房地产供应总是保持比较低的水平，我说的是相对需求来说。由此产生的结果一点不奇怪。

另外一个很重要的原因，就是中国老百姓有了钱以后，他们投资的选择，投资品种、投资渠道的选择，总是压缩在一个很窄的水平上。因为这些年中国老百姓即使有了钱，也没有太多投资渠道，也不能投资到国外，尽管有一些基金、QDII也出来了，但是投资品种数量有限、品种也非常有限。中国老百姓有这么多钱以后，差不多只有房地产、还有银行存款、还有就是股票市场，就这三种可以供他们选择。

股市它的波动有风险，特别高，所以大家不一定信得过中国的股市。银行的利率很低。所以选来选去。房地产还是大家觉得最信得过的投资的平台、投资的选择。需求被人为、通过政府政策安排相对来说被抬的很高，但是供给被压缩的很小。

你要说中国如果所有水果就像以前我们熟悉那样子，如果只有各级政府部门才可以卖，价格他们来决定，然后各级政府在卖水果的时候，又是追求利益最大化的话，又有行政权力的支持，又有垄断供应水果的地位、权力，另外定价也都掌握他们手里边，同时社会对于水果的需求也不断提升，大家可以想象那个水果的价格会往哪个方向走。

网易财经：大陆一些经济学家说房价涨那么高，还有另外一个非常重要的因素就是去年因为政府要刺激经济，发出十万亿的新增信贷，导致房地产行业出现大量的泡沫，作为金融学的教授，您怎么看这种泡沫论？您认为这种泡沫论是一种如实的描述吗？

陈志武：中国的房地产市场我觉得已经很明显，有很多的泡沫。特别是那些一线城市，像北京、上海甚至于深圳。2009年经济刺激运动中间，银行的信贷规模那么大，96000亿人民币贷款，是2008年的信贷两倍多。从这个里边我们会看到，好多对于房地产产生的效果。

第一就是整个社会的流动性，因为那些信贷还有宽松的货币政策，包括利率都那么低，由此使得整个社会流动性增加那么多。流动性增加那么多以后，家庭的钱也多了，投资渠道又那么有限，所以对房产的需求肯定会因为货币供应大量增加。所以这种新增加的对房子需求，肯定是让房价一天涨一个水平，房价会越涨越高不奇怪。

另外，我知道很多人觉得去年天量信贷其中大概有15%—20%投入了房地产行业，供房地产开发商去做更多房地产项目，我看很多人把那个也看成是，让房地产泡沫被炒的、被吹的越吹越大。实际那个我觉得不太符合市场经济道理的。也许供给房地产开发商土地还是太少，给他们提供信贷支持还不够，所以才使得房地产市场能够得到的供给远远低于需求，尤其在北京。

我有一个学生，他本来在房地产销售公司工作，去年有一个楼盘他们公司负责去做销售，大概有两三百套房子卖，但是来参加买房子的人就排了很长队，大概有三四千人，结果你可以想象。只有两三百套房子，但是只有三四千人都想要买，绝大多数人是买不到的。后来那个房子卖完了以后，我这个学生他看着大厅里边，很多女的在那里哭。很明显那些来买房子的人并不是没有房子住的，他们开着比较好的宝马或者奔驰等等。这些人没有买到房子就在哭起来了，他觉得这样市场太吓死人了、太可怕了。所以他后来干脆辞掉了，他想改行做别的事，因为他觉得这个行业太可怕了。话说回来，好象最近在通州还是其他地方，出现的情况比去年那个哭的还厉害。

我觉得任何一种市场，不管是哪个行业，任何一个市场如果做到这个份上，这说明这个问题不是在老百姓，肯定在供给问题还有需求渠道上边都出了问题。很多地方被堵死了，所以才产生这种过量的需求，然后被人为压着过低供给，才产生人为供需不平衡，使得房子价格没有别的路可走，只能越涨越高。当然其中一个很重要的原因就是我觉得管理层、管理部门插手太多。不是政府干预不够，而是政府干预绝对太多，才造成过去，特别是过去七八年，房价不断失控。

政府越干预房价涨的越高，尽管很多时候是政府想要把房价压下来，但越调控房价涨得越。