刘明康：北京已执行二套房首付60%

网易财经4月11日讯 博鳌亚洲论坛2010年会4月9日-11日在海南博鳌举行。在11日上午举行的“全球金融监管的新格局”分论坛上，中国银监会主席刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房一般都是比较安全的，因此必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。

他指出，现在在北京，银行已经在执行我们的指令了，对于二套房以及之后的房要求60%的首付。

以下是刘明康的发言实录：

安允文：刘主席，我们又要说回中国。我们看一下中国潜在的泡沫问题。我们现在有1.4万亿新增的贷款，很多人说可能会有一些潜在风险。今年两会上，温总理也说到楼市潜在的风险。今年新增贷款是比去年有减少，但是还是一笔很大的数量，有什么事情让你晚上睡不着觉？

刘明康：我要让我的眼睛睁的很大，的确我们看到现在面临很大挑战。我们看到去年这些新增贷款之后，我们决定要去风险领域，一个是SDR领域的改革，我们需要银行能够很好地监督，而且要重新评估每一个需要接受贷款的项目。到今年6月底，所有银行我们都要求他们提交一个非常全面、综合的报告给银监会，看他们在这些地方的风险敞口，如果我们发现本金、利息以及特别目的工具之间有差异的话，他们必须要做一些调整工作，比如说增加抵押物，而且要在有限时间内就把整改工作做好，我们就是给定在2年半时间内要能够在不同领域做很多工作，如果做不好的话，到第三季度我们就会派出自己的检查团队，就是会去检查一下这些银行所提交的报告实际的情况，如果发现有差异的话，监管部门就会去到各个部门的审视，看他们能不能采取相应措施。到了今年第三季度末，我们也会根据银行的整改情况，如果有必要的话，会对相应的加强监管，也会减少他们的资产级别。我们总是不能依靠明天，我们现在必须要采取措施。中国政府也非常支持。

对中国来讲，在应对经济危机、拯救实体经济过程中，中国政府头脑非常清醒，我的工作也是得到温家宝总理、王副总经理大力支持，就是我们要有非常严格的时间表，要让所有银行都去做这样的整顿和重新评估的。我们所关注的第二个领域就是房地产行业，我们发现现在这方面的敞口还是相当庞大的，我们把这块分成三个部分，第一部分就是土地这一块，主要是各个地方政府的平台上搞的土地的一些项目。我们要求银行要对所有的土地进行逐块跟踪，以便确保所有的钱是符合拍卖的进程，而且拍卖结束后，这个钱要回到监管帐户当中。第二，我们严格管理存贷比。第三，要求所有的银行能够有一个区别对待的做法，因为各个不同的地方政府他们的信用评级不一样，情况也是不同，必须要看一下他们过往记录，如果在历史上都是一直帐务偿还情况比较好的，那么可以稍微放心一点。我们要求各个银行对于不同的贷款有不同的对待。对于第二块房地产行业，我们针对的是开发商。中国共有5万个房地产开发商，我们要求所有银行都检查这些房地产公司贷款的情况、信用的情况以及他们的一些财务情况。我们有一些高标准的房地产开发商也在做，我们必须支持他们。但是我们不是所有的房地产企业都支持，银行到底支持哪些房地产开发商，必须有所选择。而且在这方面我们也确实鼓励所有的银行要制定名单，每一个分行、每一个支行也必须要划一个边界。

比如说我们到底有哪些企业是支持的企业，要有这样的一张名单，当然了，这种名单是动态的名单，它也会有所调整和变化，但是我们必须要有一个明确的边界。存贷比是一个非常重要的指标，你绝对不能用土地作为抵押品，你只能使用你在建的楼宇作为抵押品。以前开发商是不是用同一块地来反复抵押，倒不完全是这个，有的他们常常用边远的土地作为抵押品，然后说在建的楼房属于我的，现金也是属于我的，我们必须改革开发商的做法。我们必须支持，但是支持是有选择的。

第三个方面就是住房抵押贷款，只要银行做好审视评估以及相应的经验，还是风险相对较小的。所有银行必须和贷款人进行免谈。也就是说要确保你知道这个借款人，而不是把住房抵押贷款转包给一些开发商或者说代理，我们这个必须要有一个明确要求。此外，对于住房抵押贷款，我们从第一天就比较明确，我们必须告诉市场，我们对于一套房贷和二套房贷要严格区分，因为现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房一般都是比较安全的，因此我们必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。现在在北京，银行已经在执行我们的指令了，对于二套房以及之后的房要求60%的首付。因此这些银行已经在进行调整了。通过仔细的监管和严密的监督，尽管我们资源有限，我们要确保我们的重点放在一些关键领域，如果我们能够做到这些，我们未来是比较放心的。

安允文：我们知道常常政府制定规则是不能擅长的，可是在执行的时候却有一点问题，我们知道在房地产市场上是有一些投机，而且房地产行业崩盘的系统性风险还是存在，您觉得这种风险有多大？我们都是在金融街上办公，有一个楼市的咨询顾问跟我说很多楼是那种僵尸大楼，就是并没有入住，而且这些楼宇比例比较高。中国是不是担心楼市出现很快会破灭的泡沫？

刘明康：下行风险到底会达到什么幅度，这个确实还是有很多的意见。我是觉得市场就是有波动的，市场本身就是这样。但是中国有13亿人口，而且现在劳动力流动性比较大，因此有一些庞大的、实实在在的需求去购买第一套房或者第二套房，比如说这些孩子要到发达的城区接受教育，比如说买学区房等等。对于刚性需求，我觉得中国还是很庞大的。另外我们现在还积极推动消费主导型的经济发展，因此我觉得市场上不会有太大的变化。尽管如此，作为一个银行家、银行监管者，我们必须要警惕，我们一定要关注首付。我们之所以还比较放心就是因为我们首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。我们要求所有的银行要必须也提供准备金，这个对于住房抵押贷款的准备金提取是166%的拨备，也就是说我们现在有足够的弹药可以抵御在房地产市场上的下行风险。但是一个关键的要点就是我们必须要实施审慎性监管，以便能够确保银行必须要有充分的资源，必须要审慎，并且具有相应的技能。

安允文：我想再问一句话，你提到了住宅市场，我们也知道住宅市场有一些最终需求的用户，比如大家成长为中产阶级需要改善住房，但是很多人说商用住宅或者商业地产有很大风险，你同意吗？

刘明康：在商业地产这块我们要求银行使用更加严格的存贷比，我们要求银行能够更加具有选择性。要注重好的开发商、好的地点，同时要有一些安全保障措施，保证银行有足够的缓冲。