网易财经4月11日讯 4月9日至11日，博鳌亚洲论坛2010年年会在海南省博鳌举行。在10日“经济结构调整与地产定位”论坛，SOHO中国有限公司董事长潘石屹、香港瑞安集团主席罗康瑞、建设部政策研究中心主任陈淮、中国房地产学会副会长陈国强，激辩房地产热点话题。
潘石屹：中国的住宅市场泡沫比商业地产大得多
SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，中国的住宅泡沫要比商业、办公楼大得多。
他指出，国外的商业物业的回报率一般是7%-8%，而中国的写字楼、商业回报率只有4%-5%，
已经非常低，但是中国住宅回报率大概1%，1%就是100年的时间，政府给你的使用年限才70年时间。中国房地产要跟别的城市比的话，已经价格比较高，租金价格相对比较低，可是住宅和商业、办公楼相比的话，住宅的泡沫要大得多。
潘石屹表示，未来供应的地要是少了，给市场的信号是房价还要涨。
潘石屹说，“房地产跟房价确实是热点问题，我也说不清楚”，只能谈一下观察。他指出，在中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地。未来供应的地要是少了，给市场的信号是房价还要涨，所以两会结束后一下出了好几个地王。实际上背后就是土地少了，钱太多了，应该从土地着手，结果一个月时间不供应土地了。
近期有消息称，物业税即将出台。对此，潘表示，他个人认为应该在房价上涨太快的时候出台物业税，但是每次写物业税提案的时候，别的人大代表都不愿意签字。他们认为，开发商把钱赚走了，政府把钱赚走了，现在却让购房者买单。
潘还笑称，他每次写物业税提案时，人大代表都不愿签字。一提这个物业税，大家都比较反感，觉得平白无故把这个钱收走了。但是不收物业税，怎么把房价抑制住呢？
罗康瑞：中国城市地产没有泡沫
香港瑞安集团主席罗康瑞认为，中国目前的城市地产没有泡沫。
他认为，有几个原因：一是经济高速增长，个人收入提高很快；其次是土地不够，并且容积率压得很低；第三是城市化进程比较快；最后，目前老百姓买房子并没有过分依赖融资。
罗康瑞表示，担心大家都谈论房价太多，由行政手段把房价打下去，变成没有泡沫也打破了。
对于中国楼市的前景，罗康瑞十分乐观。“麦肯锡预测未来十年，我们国家会建500万大厦、400万平方米的楼宇。这个数据很吓人，所以房地产行业肯定是我们一个很重要的行业，去年总成交量4.4万亿，13%是我们的GDP，我不建议我们要依赖房地产，但是房地产在可见的未来是我们非常重要的经济支柱。”
对于近期地王频现对楼市的影响，罗康瑞直言“地王肯定会影响楼价”，但是开发商赚的主要是这部分土地的增值。
罗康瑞相信，如果政府提供充足的供给做廉租房，房价肯定是不会上去的。他举例说，97年左右的时候，香港房价炒的很高，董建华一上台就说每年要增加8万五的廉租房。刚好亚洲金融危机冲击，房价跌2/3，七年都回不了头。内地也是这样，如果有这样多的房供应，价格没有办法上去。
此外，罗认为应该提高房地产市场管理的透明度。
陈国强：房地产作为支柱产业是发展的特定阶段
中国房地产学会副会长陈国强表示，将房地产作为支柱产业是中国社会经济发展到特定阶段的一个特定现象。
他表示，97年中国城市化率是到了30%，而城市化率和房地产有非常密切的关系。30%城市化率意味着城市化进程进入一个加速发展阶段。所以中国的房改和中国城市化进程进入快速发展阶段可以说是同步的。从30%的城市化率到70%、75%这样一个过程，就是我们城市化快速发展的阶段，同时也是房地产行业作为一个产业快速成长的黄金时期。
他认为，从2000年到2030年这样一个区间，可能或许是我们房地产产业作为一个支柱型的产业它快速发展的区间。
他表示，房地产市场的转型，首先从住宅产业观察。住宅供应模式，从我们住房保障政策落实，尤其是今年国土部提出70%住宅用地要确保供应保障房和普通商品房。我想这项政策如果持续加以落实，未来我们中国住宅产业住房供应模式和过去我们长期看到的以商品房为主或者商品房占主体地位的格局会演变成为二元化或者双轨制多层次这样一种供应模式，我想这个可能从房地产自身来看就是房地产行业自身重要的结构转型。
对于未来房地产市场的发展，他认为，未来市场的增量空间可能更明显的会转移到二三线城市、中小城市。
他表示，随着城市化进程加速推进，特别是随着去年中央经济工作会议提出未来中国城市化重心要更多转向中小城市、二三线城市，随着中国城市化区域重心的转型，会影响到房地产行业，特别是住宅产业未来它的增量空间会相应更多的转移到二、三线城市，中小城市，北、上、广、深这些过去楼市重要的风向标，可能会更多的让位于我们大量的中西部城市、二三线城市。我想从市场重心这样一个变化来看，未来市场的增量空间可能更明显的会转移到二三线城市、中小城市。
陈淮：物业税并不能抑制房价
建设部政策研究中心主任陈淮表示，对于物业税会抑制房价的判断是错误的。
他表示物业税三个作用：第一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置。第二，调整中央和地方财税关系。第三，贯彻社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以，多交税。
他也表示，物业税短期内确实会一定程度影响到房价，但是有一天我们房地产不热了甚至下跌了，也不会取消物业税。
对于物业税的出台时间，他并没有透露，只是表示“市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧”。
本文来源：网易财经
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