万科2009年年度股东大会实录

网易财经3月23日讯 万科今天在深圳召开了2009年股东大会。出席会议的有万科董事会主席王石，总裁郁亮，李家晖和徐林倩丽两位独立董事，公司执行副总裁肖莉，财务负责人王文金，董事会秘书谭华杰，监事会主席丁福源，以及公司职工代表监事周清平。

股东大会现场

以下为股东大会文字实录：

3月23日上午9点30分，万科2009年年度股东大会正式开始。

本次股东大会的内容包括，听取2009年度董事会报告，年度报告及经审计财务报告，听取2009年度独立董事履职情况报告，监事会报告，2009年度利润分配及分红派息方案，关于聘请2010年度会计师事务所的议案，关于监事会换届选举的议案，关于修改公司章程的议案，关于前次募集资金使用情况的专项说明，以及听取参与四川地震灾后安置及恢复重建工作情况等十项。

这是万科迁入位于大梅沙的新总部万科中心之后召开的第一次股东大会。王石在主持会议时笑称：新总部确实比较远，但风景总在远处。

郁亮：四大区域发展将更加平衡

万科2009年度股东大会上，公司总裁郁亮对公司09年的经营状况进行了介绍。

郁亮表示，在区域布局方面，公司在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31.5%、29.2%、27.8%和11.5%，在结算收入中的占比分别为34.0%，31.3%，24.9%和9.8%。

郁亮估计，今年销售面积上环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多，从金额上因为环渤海价格可能会偏低一点，大概会占到1/4左右。郁亮还表示，未来万科三个区域鼎足而立，加上新成立的包括成都、重庆、武汉、西安等城市中西部区域，也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。

郁亮重申"不囤地，不拿地王"  谨慎拿地有利后续发展

在介绍万科09年项目发展情况时，郁亮表示，就项目资源的存量来看，万科09年末规划中的项目资源权益建筑面积是2436万平方米，可支持未来二到三年的开发需要。郁亮再次重申，不囤积过多的土地储备是万科的一贯做法，将继续坚持"不囤地，不拿地王"的原则。而公司也会在每一个年度补充比较合理数量的项目资源，以保持公司总体的项目资源能够满足二至三年的开发需要。

2009年万科新增项目合计权益建筑面积是1036万平方米，约三分之二的项目为合作、联合方式获得。郁亮表示，未来将继续保持这样的态势，综合运用合作、联合等多种方式拿地。

郁亮表示，万科2009年主动规避了土地竞争过于激烈的地块，"至少大家对地王的指责、声讨，跟万科不太搭界，万科未来会继续坚持不拿地王的策略。"

从万科09年获取地块的城市来看，重庆、沈阳、佛山等二、三线的中心城市比例更大。在郁亮看来，通过发挥在二三线城市的战略纵深优势，新增项目地价具有较强竞争力，也为公司进一步发展打下了良好基础。他表示，"项目资源价地价是大概接近06年的价格水平，2400元左右，这跟我们不拿地王，发挥战略纵深优势在二、三线城市拿地有关联。"

在对地王现象进行分析时，郁亮表示，土地市场热度更高于房屋市场，去年三季度开始地王频现。地王现象的出现也更为频繁。土地成交活跃有两个因素，一个金融危机后市场信心显著增强，开工放大。另一方面行业里过去一年中存货消化速度很快，购地需求旺盛。特别是在核心城市，土地供求矛盾显得非常突出。

郁亮还表示，受益于积极销售和谨慎处理项目发展的结果，公司在2009年的经营性现金流是一个比较大的正数，财务上更趋稳健。公司的负债率仍有一定空间，希望今年成功完成增发，将在2010年市场存在不确定性的情况下，更好的保持经营安全并把握市场机会。

万科2010年工作重点：抓产品 保增长 促绿色转型 搭增长平台

在分析2010年市场形势时，郁亮认为在社会各方面的努力之下，房价不太可能出现大幅的上涨或下跌，走势将更趋平稳，而市场和政策仍然存在不确定性，行业的资金面也可能趋近，万科将继续坚持稳健经营灵活应对市场变化。

他表示2010年万科的工作重点将包括四个方面：提升产品与服务的竞争优势是根本工作；第二，在日益复杂的外部环境之中保持业绩稳定增长；第三，借助世博会推动万科向绿色的转型，建立在行业绿色领域的先发优势；第四，在管理上，要打造适应持续增长的新型管理平台，为进一步发展提供支持。

"公司会对现有产品和业务模式进行创新，打造一批传统住宅项目的新标杆，"郁亮表示，"同时我们也会尝试养老住宅、度假物业等住宅领域的新品类，以及与住宅相配套的其他物业类型，这是我们在新的领域的尝试。"

在绿色战略方面，万科2010年的目标是实现100%装修，工业化开工面积100万平方米；100万平米的绿色三星标准。在管理平台方面，郁亮表示将继续精简管理层级，减少审批事项，提高组织效率，包括把原先的15个部门变成10个部门，以及制定更符合股东利益的激励方案。