万科2009年度业绩说明会实录

万科总裁郁亮

万科董事会秘书谭华杰在介绍公司业绩

网易财经3月2日讯 万科企业有限公司2009年度业绩推介会于2010年3月2日下午3：30在位于深圳大梅沙的万科中心举行。公司总裁郁亮、执行副总裁肖莉、执行副总裁王文金和董事会秘书谭华杰出席会议。

谭华杰：各位尊敬的投资者，非常荣幸向大家对去年的业绩做一个汇报，今天汇报分三个方面的内容，首先对2009年业绩回顾及主要经营指标。第二，2009年整体市场情况和万科销售情况。第三，2010年公司发展思路。

首先看一下2009年公司的业绩和经营指标，最基本的经营指标，结算面积605.2万平方米，营业收入488.8亿，同比增长19.2%，净利润53.3亿元，较上年同期增长32.1%。从每股收益情况来看，首先是净资产收益率是14.26%，比2008年的12.7%有一个比较明显的上升，但略低于2007年水平。每股收益是0.48元，较上年调整后的每股收益增长29.73%，这个数据没有太大的意义，因为对0.48元和0.37元算出来的，每股收益如果精算计算，增长幅度应该是32%左右，也就是说跟净利润增长幅度是一样的。

从结算的分布来看，到今年是相对比较均匀的状态，相对来说中西部占比低一些，下半年中西部的比例会上升。从公司的收益角度来看，2009年的毛利率是21.9%，比2008年的28.2%下降了6.2个百分点，这里面重要的原因是因为房地产的结算存在滞后，从房子卖掉到最终的结算需要一年甚至更多的时间，2009年结算所对应的其中很大一部分是2008年的销售，2008年市场在低迷的状态，所以2008年的销售资源里面所包含的利润，收益水平比较差。2009年市场有比较明显的回升，2009年的销售所产生的收益水平应该比2008年明显要好一些，对应也就是说2010年公司的结算毛利率会有比较明显的回升。值得一提的是2009年虽然结算毛利率下降了，但净利率上升了1.9%。这里面因为2008年计提的减值在2009年得以冲回，公司在费用控制方面的努力也取得了一定成效。

2009年初公司希望营销费用率和管理费用率合计占了营业收入的比例能够下降20%，实际情况是营销费用降低了21.1%，管理费用降低了24.3%，完成了年初的计划。

从项目资源的存量来看，公司到期末规划中的项目资源，按照万科的权益是2436万平方米，可支持未来二到三年的开发需要。这是万科一贯的特色。公司会根据开发的需要，在每一个年度补充比较合理数量的项目资源，来保持公司总体的项目资源能够满足二至三年的开发需要。

公司预计2010年新开工面积的计划是855万平方米，比2009年有很大的增长，增长有两方面的因素：一方面是因为2009年的可售存量消化得非常快，2009年末到2010年初的可售资源在非常低的水平，每个企业都有补充可售存量到合理水平的需要，万科也不例外。另外在2009年底，有一部分原计划在年底开工的项目，由于前期准备的偶然因素，会推迟到1、2月份开工，也计入到2010年新开工的计划里面去，所以今年的新开工面积比2009年大一些。

从2009年新增项目来看，新增项目资源合计权益建筑面积是1036万平方米，约三分之二的项目为合作、联合方式获得。公司2009年规避了土地竞争过于激烈的地块，甚至规避了土地竞争过于激烈的重点城市，从获取地块的城市来看，主要是重庆、沈阳、佛山等二、三线的中心城市比例更大一些。2009年值得高兴的是，二、三城市获取的地块逐渐进入了市中心区。

公司在2009年的经营性现金流是一个比较大的正数，这代表了公司土地储备销售和谨慎看待项目发展的结果。在公司年底的有息负债当中，长期负债占73%，短期借款到一年到期的长期借款86.3亿，远远低于公司所持有的货币资金，所以公司的财务状况比较从容。但2010年市场有不确定性，所以带来了一个不稳定的局面。

从公司的负债率来看，总负债率是比较稳定的，基本上在65%-67%的区间，相当于上市公司的平均水平来说有一点偏高，这是因为计入了已售未结算的原因。净负债率从年初的33%下降到20%左右，下降了13个百分点。从项目的融资角度来讲，因为有自有资金的限制，公司在2009年提出了A股增发的方案，获得一定的资本金，希望使总资本负债率达到比较合理的水平。净负债率公司有一定的空间，也为在今年抓住机会奠定了较好的基础。

从公司的客户层面来看，2009年的满意度和2008年比较基本上是持平的状态，忠诚度的恢复比较快，基本上恢复到了2007的水平，2008年客户忠诚度下降和当时发生的市场调查有较大的关系。随着2009年的市场好转，客户的心态基本得到修复。

员工敬业度处在比较好的水平，2008年的敬业度是66%，2009年上升了1个百分点，65%是中国的最佳门槛线，也就是说最近两年万科员工的敬业度都在最佳的区间，比地产行业平均的50%，和其他平均49%来看有较大的领先。

第二，2009年市场回顾。从住宅市场来看，成交量创历史新高，全国的总体销售达到8.53亿平方米的历史高点，比2007年面积增长了44%，而金额增长了80%，和2007年相比也分别增长了24%和50%，这看起来是惊人的数据。但把2007年和2009年的市场剧烈波动做一个熨平，因为2008年市场非常低迷，很多的购房者观望，所以他们推迟到2009年买房。如果把这部分的成交量扣掉，这样平摊下来年增长率只有10%左右。2009年14个重点观望的城市成交额是1.44万亿，同比2008年都是100%以上的增长。重点城市2008年的市场萎缩更为严重，如果我们做熨平的处理，成交面积是基本持平的。

2009年各地市场的走势分化比较严重，一线核心城市的房价上涨比较快，其他城市的房价相对来说平稳得多。第一，在一线城市的土地供应能力是不足的；第二，在投资性购房之外资产配置性的需求集中在少数热点城市。2009年14个重点城市，基本上每个月实际成交都明显大于批准预售，只有9月份因为开发商准备十一黄金周的销售，推房比较多，批准预售超过了实际成交，但10月份马上下降。这一年之内主要城市的可售资源都在减少当中。

2008年行业进入调整期，企业普遍降低了开工量，2009年2月份之后行业复苏的态势得到确认，企业逐渐加大了开工，从增加开工到真正转化到可售需要时间，所以没有提供可售资源的作用。另外一方面，从04年以来可以看到住宅的销售额和货币增速之间的相关性提高，因为缺乏更多的投资渠道，房价市场成为民间资金大量涌入的投资领域，产生了投资性购房的需求，使房地产的供求矛盾更加激烈。

不仅如此，2009年，特殊的投资性需求比较多。 2007年-2009年的工业企业利润率是逐渐下降的，民营企业受金融危机的影响更大一些，由于民间实体经济的收益率下降，使一些民营企业退出的事件，退出的资金有一些变成个人市场的重新配置行为，从实体经济很大一部分流向房地产领域。北京和上海等热点城市聚集了市场配置的需求，导致这些城市的房价走势与全国有很大的差异。

土地市场的热度很高，公司重点关注的16个土地市场的全年成交额都创造了历史的新高，出现了一些地王项目。土地市场的活跃首先反映了市场信心的提升和企业的资金状况的改善，另一方面在公开的招拍挂土地市场成交量和价格出现了反弹，这和核心城市的土地供应，集中几年低于开工量有关系，这种情况加剧了竞争的激烈程度。

在一些核心城市，因为近几年的土地供应低于实际的开工量，企业把房子卖掉以后，实际上很难买回对应数量的土地，除非离开一线城市，到别的城市做开发，否则卖了一万平米的房子，最后只能争取四五千平米的土地，导致土地价格比较高，这是地王产生的逻辑。

2009年的销售金额突破600亿，成为国内第一个突破600亿的住宅企业，但我们和美国最大的地产商帕尔迪历史上的最好成绩还有一定的差距。从万科卖房子的结构来看，90平方米以下的套数比是57%，99-144平米住宅占比29%，由于144平米以下就是普通住宅，相对来说受政策的影响比较小一些，在房贷上面的可保障性强一些，受物业税的影响也比较小，所以万科的定位对于公司适应更复杂的环境变化方面有一定的帮助。

从公司产品的属性，购房者购房的出发点分类，在面积上2009年首次置业占30%，首次改善占23%，再次改善占28%，其他需求低于20%。也就是说在万科的销售当中，真正自主型的购买占比较明显的成份。

第三，2010年公司发展思路。

市场展望，因为2010年的供求关系有很大的改善，有比较大的供应链放出来。另一方面购房者的心态趋于理性，在这样的情况下房价趋于稳定，这也意味着很多的二、三线城市即使在今年房价也不会超过2007年的高位，从这个角度来说并不是非常不合理的价格。而另一方面，虽然房价是区域稳定，但成交量的增幅来看存在一定的不确定性，宏观经济无论从全球还是中国来看都还存在着有待观察的事情。政策环境方面会发生变化，市场又会产生多大的影响，这有待于进一步的观察。而政策不断成长，和市场之间存在互动的关系，如果市场发生变化，政策也会发生下一步的调整，我们认为成交量这个走势在年内有不确定性，需要继续观察。因为万科在投资上保持了充分的谨慎，现金流是正的，所以公司的现金流非常稳健。如果行业的资金面趋紧比较明显，对万科来说在土地市场上面临的趋势比2009年更好一些。

2010年的工作重点有四个方面：1、提升与服务的竞争优势，提高产品和服务的性价比； 2、当外部环境变得日益复杂和很难预测的时候，保持业绩的稳步增长；3、基于未来的思考，希望能够率先完成绿色的转型，建立在低碳时代，或者绿色经济浪潮来临之间的先发优势；4、我们希望能够打造适应持续增长的新型管理平台，为进一步发展提供支持。

过去几年经过我们的努力，客户满意度有所提升，公司会进一步改善客户对产品质量的认知。在产品性能方面，会着重考虑产品使用上的便利性。从服务的角度来说，一直以来物业管理是万科最大的竞争优势之一，我们希望未来能发扬光大，09年公司在物业方面的客户满意度有一定的调整，这是公司高度警惕的一件事情。最后一点，对现有的产品和业务模式进行创新，包括传统的项目打造一些标杆项目，还要尝试养老住宅、度假物业，还有开发商业物业，做好商业物业才能进一步提升住宅用户的价值。

在确保业绩增长方面，我们会坚持"不囤地，不捂盘"的经营策略，努力促进销售，积极应对市场变化。公司会继续以合理价格获取优质土地资源，并希望以首置、首改、再改为主的主流住宅用地计划占80%以上。同时我们公布了800多万平米的开工面积，这个开工面积和公司的发展需要比较合适，我们会在年内进行调整，一直保持比较健康的库存状况。我们还会加大标准化方面的举措，提高项目的运营效率，当我们管理项目越来越多的时候，保持公司经营效率不会下降，甚至获得一定的提升。

新开工的项目我们希望获得100%的全装修，工厂化的开工方面，我们希望今年达到100万平米的开工面积，意味着万科工厂化的住宅到了上规模的阶段。今年我们新开工的项目，全部会要求按照我们内部确定的住宅性标准进行设计和建造，其中100万平米会参照国家最高的绿色三星标准来设计和建造。在世博会方面，我们是世博会唯一一个有建馆的房地产企业，我们希望世博馆成为这方面的一个制高点，通过万科馆的运作，让客户对未来的绿色设计，绿色社区有更深的认知。

最后，在管理平台方面，我们面对的是规模进一步扩大的复杂性提高，为此公司会减少审批事项，减少流程。另一方面，从今年开始，公司的奖励方案也会做出调整，调整的主要内容把回报率放在核心，用这个方法使每个员工的行为都尽可能围绕对股东资产回报率的展开，同时在管理费用上面会继续2009年的努力，保持良好的成果，最终提升对股东的回报。另一方面，在管理上面也会采用更多标准化的方式，发挥公司的规模效益，这是我们在2010年主要的发展思路。

下一页：投资者提问实录