网易财经2月2日讯 昨日出让的上海外滩金融中心地块，虽然贵为新地王，但实际上92.2亿的最终竞得价低于市场早前预期的超百亿，甚至还不到四家投标单位中复地给出的最高投标额93.01亿。华东师范大学房地产研究中心主任华伟今日向网易财经表示，虽然仍为地王，但由于国家的宏观调控和上海勾地制的间接影响，外滩金融中心地块作为商业用途且就其自身稀缺资源的价值来说，92.2亿元不算高。
调控效应初显
"虽然总价高，但由于它是顶级稀缺资源，且是商业地块，它的价格不会对整体普通房价造成影响"，易居中国分析师薛建雄说。
上海正在打造国际金融中心，这次出让的外滩金融中心地块与浦东陆家嘴金融中心相呼应，华伟表示，该地王能成为地王是上海整体经济形势决定的，有市场需求的。
在国家今年出台的国十一条宏观调控政策中，大部分是针对涉及到民生的宅地市场进行调控。而在商业地块方面，仍然频现地王，即将出让的北京中央商务区核心地带的中服地块起拍价高达50亿元，也有望进入百亿级地王序列。不过，薛建雄认为，国家宏观调控和上海勾地制政策已经对宅地及商业地块有了一定影响。
由于银根收缩，开发商资金压力大及对市场的谨慎预判，使得本次外滩金融中心地块底价为90亿元，最终成交价92.2亿元，溢价率不足3％，相比'国十一条'出台前土地拍卖溢价300％-400％的局面大大缓和。而且昨天的现场并没有想象的激烈竞价局面出现，开发商举牌异常冷静。从91亿元起拍后，每次加价1000万，后场面过于冷清，主持人不得不将加价改为每次500万，但最终价格很快就定格在了92.2亿元上。
在宅地市场，上海楼市在宏观调控后开始降温。2010年1月，全市商品住宅成交面积为70万平方米，环比2009年12月大幅减少了51%。据上海永庆房屋研展部统计数据显示，从各总价区间来看，1月上海一手住宅成交量呈现27%到67%的降幅。
薛建雄表示，上海宅地一月份的价量齐跌，说明宏观调控已起作用，银行贷款下不来，很多人没法买，使得市场降温。"之前过高的价格和供应量就已经透支了市场，现在在调整进行新一轮的能量储备"，薛建雄说，"当整个社会的住宅产品达到供过于求时，价格就会下降。就香港来看，在房地产业三十多年的发展历程中，每一轮都会有一次供过于求的情况，然后出现几年的低迷，随后再增长。"
勾地制复出
上海勾地制第一单即推出了新地王，勾地制在业内并不是新鲜事。国土资源部2006年就提出"有条件的地方，可以建立勾地制度"。在2003年至2005年地产低迷之时，国内的深圳、南京、武汉相继出现土地流拍现象，于是，广东、广西、河北、四川、福建、江苏、北京等地纷纷试水。
这种制度发源于香港地区，该制度除了信息透明之外，也可以在市场低谷时期防止土地流标现象的发生，同时也是"非价高者得。"
实际上，上海在前一次楼市高峰时期的2004年曾经采用过土地出让价格区间制度，开发商出价过高或者过低都可能无法取得地块所有权，这一制度后来使用一段时间后取消。
今年再次推出勾地制，也引起业内的争议。由于勾地制通常用于楼市低迷期，但上海目前地块不愁流拍也不愁贱卖，有观点指出此时推出不合适。
不过薛建雄表示，勾地制度不是简单地防怕流标和贱卖，它是产业流程成熟的一个体现，过去很多地块就遇到规划不好，产生很多社会矛盾的现象，现在勾地制就要求事先做好规划，且由于对开发商资质要求高，能最终入围进行竞价的开发商数量得到控制，也就防止多家开发商疯狂竞价造成的天价现象。
"勾地制选用有实力的品牌开发商与政府长期合作，进行合理规划，长远来看是好的。"中原地产研究咨询部高级经理马冀说。
对于勾地制，上海易居综合研究部部长杨红旭也认为，"国十一条"中明确提出要尝试土地出让的综合标评法，实际上这也是上海的先进经验，这有助于改变"价高者得之"的简单竞标标准，有助于抑制高地价，进而稳定房价预期。
上海希望优化财政结构
在地王频出的上海，房地产业在地方财政收入中占有相当重要的地位。据媒体报道，在2009年的上海地方财政中，房地产的贡献率达到25%。
上海市市长韩正在刚刚闭幕的上海市十三届人大三次会议后的记者招待会上也表示，上海去年的财政收入结构当中，第三产业占了很大的比例，而第三产业中间又有两方面的比例是比较高的，一个是金融，一个是房地产。
韩正反复强调，今年要使上海财政结构进一步优化，尤其是不希望由于房地产过热实现财政增量，上海今年采取了鼓励居住、抑制投资、打击投机的一系列政策措施。
华伟表示，中央的宏观调控政策已经一定程度上影响到了上海的地块价值，这次外滩金融中心地块给上海带来的财政收入就没有像先前预期的超百亿那么高。
"实际上，政府在房地产业上获得相应财政收入，再以此来用于市政建设和打造经济适用房，并且通过相关政策平抑房价，如果一切按规定进行，应该是一个良性的循环。"薛建雄说。
本文来源：网易财经
作者：王婷婷
责任编辑：
王晓易_NE0011
