上市房企囤地造首富

154位地产富豪扎堆富豪榜 “囤地”融资助长楼市泡沫 漫画 杨信

北京青年报11月22日讯 “房价太高”的喊声四起,四处托人买房的人却一抓一大把;股市动荡,但地产企业频频上市连造首富;租售比这个国际上通用的投资原则,却在北京楼市彻底被忽略,没有人投资房产的时候会想起;临近年关,新一轮抢购潮又开始出现……2009年的楼市在让人荡气回肠的同时,又彻底失去方向,说不好现状,看不懂未来,看得到的是热热闹闹的一个个场景中,一些看似悖谬的怪现象正在上演。在政策、市场都存在太多的不确定因素前,艰难地去空谈未来,不如冷静地看清眼下的现状,这样,也许来得更实际一些。

154位地产富豪扎堆富豪榜

楼市动辄几十亿、上百亿的房企融资,以及卷土重来的房企上市潮,让地产“首富频出”成了时下楼市最热闹的一景。

11月5日,《福布斯》发布2009年中国富豪榜单,比亚迪董事长王传福以396亿元身家登顶内地首富。但是,榜单发布当天,正是恒大地产(3333.HK)在港上市首日,之前位居《福布斯》第86位的恒大地产董事局主席许家印持股市值达480亿港元,仅上市资产就超越了王传福,“首富”当日易主。统计同时显示,在《福布斯》2009年中国富豪榜上,中国有154位个人和家族房地产富豪扎堆在这个富豪榜上,地产行业富豪占比高达38.5%。

内地房企靠“囤地”融资

正所谓外行看热闹,内行看门道,事实上,部分学者和多位不愿意透露姓名的开发商在接受记者采访时,对“首富频出”的现象不以为然。

北京嘉恒置业投资有限公司董事长李磊认为,仔细分析在香港上市的房地产企业,不难看到,“首富”都是机构追捧出来的,香港的散户投资者并不是很热情,宝龙地产还因散户认购不足,不得不调整IPO定价并延长了认购期。另一方面,这些企业在路演的时候很受国际基金等机构青睐。“国内外基金机构缘何追捧这些赴港上市房企?很多是为了解套。”多位不愿意透露姓名的业内人士如是表示。“因为很多机构在这些房地产企业上市之前,甚至在一些企业2007、2008年那一轮计划IPO之时,就已经对其投资,只有这轮追捧,才能解套获利。”

另一个是“囤地”融资问题。 “香港认可的上市指标就是土地储备,多家赴港IPO房企融资的核心竞争力就是‘土地储备量’,也正是如此,恒大会说自己有5100万平方米的土地储备,龙湖也称有1900万平方米的土地储备。而事实上,这与国土部的有关规定并不符合。”据介绍,2007年11月,国土部曾出台过文件,明确只有开发商付了全部的土地款才能获得土地证,以此判断,很多IPO企业所谓的“土地储备”根本不实,根本不是国土部认可的“土地储备”;另一方面,IPO房企为上市“囤地”,也不符合国土部有关闲置土地处置的规定,而这如果不引起有关部门注意的话,将会引发新一轮囤地竞赛。

“囤地”融资助长楼市泡沫

“囤地”融资可能将引发新一轮房地产泡沫,是很多业内人士的一致看法。在他们看来,2006、2007年中国楼市那一轮房价暴涨,很大程度上是房地产上市潮引发的。“当时和现在一样,很多房地产企业都开始囤地以求去香港上市。囤地的结果就是引发地价上涨,并造成供应量不足,最终推高了房价。而现在,历史似乎在重演。”李磊等人分析。“在流动性本来就很强的前提下, IPO企业为上市不断‘囤地’, IPO后又拿钱高价拿地,以追求数字利润,如果有关方面不加管理,新一轮泡沫就可能爆发。”

今典集团董事长张宝全表示,“现在房地产业的游戏规则已经变了,对上市公司而言,土地只是资本运作的工具,价格高低不是考虑重点。”阳光100置业集团董事长易小迪则更尖锐地指出,“如果圈钱引发的‘土地战争’继续的话,那就只存在地产不存在房产了,所有的基金和银行都会介入房地产业竞争,因为它们更有钱。那这个行业就不存在了,这对房地产业是灾难性的。”

而按国家规定,闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费,超过两年没有开发的要无偿收回。但截至今天,全国因闲置而被收回的土地不超过5例。而很显然的是,以土地储备较多的某公司为例,按其前三季度销售速度推算,够其开发8.5年。因此,李磊等人提出,国土部应该对“土地储备”量大的上市房企进行检查。(余美英)