房价上涨，刚性需求带动投资性需求
网易财经：各位网友大家好，欢迎来到我们的财经访谈间，我是主持人江卉。今天我们邀请到的是首开股份的董事会秘书，王怡，您好。
王怡：您好。
网易财经：我想首开股份的半年报还是让投资人很满意的，我们还是想请您首先分析一下这个行业，从去年的房价低靡到今年的小阳春销售量激增，您怎么样看，究竟是投资性需求还是刚性需求，为什么大家会出现这样一种购买的热情呢？
王怡：房地产在最近一段时间确实是社会整个的焦点，我们作为一个房地产行业的公司，受到关注比较多。从整个今年的房地产情况来看，我们自己的分析应该是这样的，从去年年底到今年年初这个阶段，当时房地产的形势还没有好转到目前的状况，整个行业内公司对这个行业的判断其实也不清楚，应该说整个行业的状况比较低靡。所以当时个别公司率先以低价入市的形势争取市场。同时国家又推出了一些有利于消费者的一些政策，包括首付比例非常低，二手房的降税以及利率的降低，所以这段时间压抑的需求得到了很好的释放。我们认为是刚性需求，从当时市场上热销的产品也是如此，像远洋山水等这样的项目，确实是得到了市场的强烈追捧。
随着整个销售气氛以及购买气氛慢慢的复苏，随之而来更多的刚性需求就来了。所以我们认为随之而来以后，刚性需求的内容越来越多，这其中包括首次置业的，也包括为了改善自己需求的这样的购房者。随着整个国家刺激经济计划的推出，这个流动性的增加，市场开始出现了对未来通胀的一些预期。慢慢的一些资产比较丰富的人开始寻求一些更多的资产配置，以抵御未来可能的通胀。在这个前提下，从北京、上海、深圳等等一些地方都会看出来，投资性需求慢慢的在增长。所以我们认为发展到目前这个阶段，尤其整个的小阳春，应该说小阳春已经过了，目前的阶段房价应该比小阳春阶段又有增长。目前的这个阶段，投资性需求应该说慢慢占据的主流更多，相应的比例具体多少我们很难测算，但是相应的比例要远远比今年年初的小阳春时候的刚性需求要大得多。
网易财经：而且因为房价在不断的走高的时候，刚性需求可能也会稍微被抑制一些。
王怡：这个是必然的，消费者还是对价格具有更强的敏感性。
去年调低价格是灵活的价格策略
网易财经：那么我们看到，在这个董事会报告里面也说到，公司及时调整了销售策略，而这些网民应该怎么理解呢？当时作为首开股份来说，做了哪些销售上策略的调整？
王怡：做的是价格上的调整，包括我们广渠路36号的开盘价，去年年底我们已经调整到了1万3，这样重新确立了市场能够接受的价格，从现在的情况来看，市场已经完全接受了我们的价格。所以在董事会的报告里面我们也说，公司确实采取了针对市场情况灵活的价格策略，确实效果也是不错的。
网易财经：这个价格还是很大一部分决定了供需的关系？
王怡：对，从目前市场来讲，价格绝对是最重要的因素。
销售有节奏不等同于捂盘
网易财经：那么我们看到现在有一些报道，说房地产在捂盘销售，我不知道这样的现象在首开股份有没有发生？
王怡：各公司肯定是根据自己的销售状况制定自己的销售节奏，同时北京市建委对北京市的房产安排也有规定，大家应该注意到，前一段时间建委出了一些通告，有一些公司涉及到一些股盘，但是没有我们公司。销售节奏还是各个开发公司对自己的情况做的一些安排，但是要符合政府的相关规定。
高增长来源于销售和土地转让
网易财经：我对净利润，包括像营业利润的上涨是有一点质疑的态度的，因为毕竟在去年同期的时候还不是房价低靡的时候，那个时候基本上房价还是在一个高位，那么看到现在居然利润能够增长60%多，那像营业利润能够增长81%多，为什么能增长这么多呢？
王怡：应该是这么几个原因，第一个两个时间段之内的结算项目的情况是不一样的，包括他的价格是最重要的。尤其是在我们去年重新调整销售策略以后，再加上今年上半年小阳春的情况，销售的价格还是有一些上涨的，可能带来一些销量的增长，这是一个。第二个可能更重要的情况在于，今年我们结算的其中土地转让的部分贡献是比较多的。其实土地转让贡献的营业收入不是很大，但是贡献的毛利率比较大。这个我觉得应该是公司销售策略调整的一个具体的体现。
同时，上半年比起去年同期的三项费用也有所压缩，这是公司提高管理效应，控制成本方面的体现。
土地转让毛利率高达60%但无法持续
网易财经：转让的是哪几块土地？
王怡：今年上半年的土地，我的印象里有一块望京的土地，也是做商业用地转让掉的，还有个别两块可能是回龙观的用地，转让出去的。
网易财经：毛利润大概能达到多少？
王怡：毛利率大致在我们中报里能看到，大概是在60以上。
网易财经：那确实毛利率是非常的高？
王怡：这个毛利率高最主要的原因是因为我们这些土地取得的时间比较早。
网易财经：您刚才提到的土地转让，但是我在中报数据里面看到的是土地转让的增长是一个负值，我有一点不明白是什么样的原因？
王怡：土地转让基本上是属于原来公司手里头留下的一些土地，因为公司的战略是基本上只是集中做住宅产品，所以这些土地转让基本上是基于商业性的用地，包括商业地产，或者是商业性的目的，这样的项目作为公司的政策来讲基本上是转让的。所以你很难把这样的资源当做一个公司持续性发展的资源，而且这样的项目基本上他的谈判时间都比较长，不像商品房销售是一套一套卖出去的，他针对的客户是广泛的受众。而这样的项目基本上只能在几家之间谈判，所以有的时候有谈判节奏，签约节奏的问题。
就是说你今年和去年同期相比，我也要保证今年的土地转让有一个持续的增长，这个对公司的资源是做不到的。而且从长期角度而言，这个比重也是持续下降的。
双限房周转快，净利润控制在6%-7%
网易财经：我们再来看一些关键的数据和资料，我们看到上半年销售是36万平方米，那么还同时新增土地储备37万平方米，就是新增的比销售的土地更多一些？
网易财经：我们看到主要是三块用地，但是我发现都是在昌平区、大兴区，有两块是商业用地，还有一块是限价商品房？
王怡：大兴的项目是双限房。规模也不是很大，20多万平米，价格应该是6300左右，或者是6500，从整个地块的位置，未来大兴的发展，以及后来大兴同一个区域招商商品房，低价已经是不错的，而且基础收益也并不是太低。而且这个项目从我们整个的开发规模来讲，也不会占用公司太多的开发资源。所以我们觉得这样的项目应该还是公司在保证资本市场基础要求的收益的前提之下，快速周转，对公司也是有贡献的。这个项目我们预计今年九月份就开工，所以是周转项目非常快的项目。
网易财经：周转的速度大概是多长的周期？
王怡：如果今年九月份能正常开工的话，因为现在双限房的销售要通过资格认定的，再看政府这边怎么对接，最理想的状况我觉得是不是可以在两年之内完成。
网易财经：这样已经算是一个很快的了？
王怡：非常快了，两年之内如果能完成的话，应该是不慢的速度。
网易财经：但是我们知道双限房的利润肯定不如商品房的利润高的？
王怡：是这样的，但是这个项目经过我们的测算，按照我们对成本控制的能力，我们认为这个项目的销售净利，控制的好应该能做到6%、7%左右。
网易财经：但是大家都觉得，越靠近市中心，那么这样的土地会越值钱，这样的房价会越高，利润越高
王怡：如果大家仔细看我们中报所有项目的罗列，作为北京市来讲，严格来讲四环以内都是市区，北边，或者是西边扩大的区域更大一点，从我们现在土地储备的构成来讲都是这样的区域的，包括三里屯，包括方庄，望京这些项目都是这个项目的成熟地区，目前手里头北京地区的所有项目，应该都是处于成熟的，或者是开发比较完善的地区。这些土地的价值应该都是非常高的，现在的市价应该都是非常高的。
杜绝“拿地不开发”，对社会负责
网易财经：在深圳好象已经出现了一些现象，拿到地之后储备不开发项目，在首开会不会出现这样的现象？你们是怎样考虑把握这个节奏的？
王怡：虽说首开是两家公司合并完成的一家新的企业，但是就这两家公司开发的历史都是有30年了，从两家公司开发30年的历史上，从来没有过甩掉项目，或者是不开发，从来没有过。这两家公司的风格都是考虑到为股东，为社会，为购房者考虑。所以从我们整个的开发历史上从来没有这样的情况，无论是市场好还是坏。首先是基于你拿地的时候对这个项目的判断，也要有公司对社会的责任感。
网易财经：一般拿地开始的话，中间是什么样的时间段是比较正常和合适的？
王怡：从我个人的了解，在北京地区应该是在一年或者一年多一点，因为从北京地区整个的项目规划、设计、前期要求的手续是相当严格的，把这些手续都办完，满足公司的要求，也满足监管部门的要求，这个时间要一年，或者一年再多一点。太短恐怕现在不太现实，除非目前政府有一些像保障性住房的绿色通道这样的话，在某些环节上可以压缩，正常的话要一年左右。
北京地虽好但价太高，首开应保守
网易财经：但是我们知道，一年可能对房价的波动也是非常剧烈的，那么我们知道，之所以有好多开发商拿到项目之后不启动，也是因为价格上的波动，让他们觉得有所损失，所以干脆我们就不开发？
王怡：所以这个在最开始拿地的时候，就要有一个慎重考虑，所以我们最近北京市场推出几块地，其实我们也都有参与，所以我们对这些地未来的前景以及他价格的上涨空间，我们相对来讲我们认为是相对的保守。如果你拼命的拿下这块地，算下帐来又在那挤压，这个都为公司整个的财务状况，甚至对公司未来的融资安排都会产生不利的影响。
网易财经：所以您觉得北京这几块地目前排出来的价格是有一点高的？
王怡：目前这个价格就目前的市场来讲，应该是有一些高了。但是各家公司肯定有各家公司自己的考虑，也对北京市场未来的增长可能有不同的判断，这可能是各家公司自己的判断。我们自己的判断是认为，地确实是好地，但是从现在的市场和这个价格之间，以及他给定的规划条件之间，我们需要达到一个我们自己认为可行的平衡。
保障性住房也许还会推高商品房
网易财经：很多人都会预计，因为限价房基本上像您说的，两年之后可能会迅速的在市场上流通之后，可能会对商品房的价格会不会起到拉低的作用，毕竟“供”更多了？
王怡：从本能的想法来讲我觉得有这种看法是不奇怪的，就是低价的产品增加了以后，可能对商品房的价格会形成一定的压力。我个人的判断应该是这样的，对平均价格的影响我觉得会有，当然我们没法判断商品房未来涨价多少，是不是能抵消掉平均的压力，这个不好讲。但是双限房对于这个项目辐射区域内的普通商品房的价格，我觉得会构成直接压力的。就像我们拿的大兴的项目是6300，旁边的项目就是7千了，那你怎么能够把你的商品房做到真正让客户认为这个价格值，有所得，那么这个在产品设计上，和营销方案上就需要好好的分析。当然也有一种情况，因为双限房的对象是要经过政府审查的，你虽然觉得这个价格确实是很便宜，但是恐怕你不够购买资格也不能买这样的产品，因为终究还是一种保障性的产品，这是一个。
第二个，就北京市场而言，因为北京是一个很大的市场，而且北京这个市场里面确实还有不同的中心，所以你很难说大兴的一个双限房项目，对北四环的商品房项目有什么影响，这可能完全不是一样的细分市场，完全不是一样的客户，所以这个之间可能就不构成这个影响。
还有一个角度是不是可以这样理解，就是说土地就这么多，如果大部分的土地是供应保障性住房，那么能提供给商品房开发的土地就会减少，是不是反过来又会促进商品房价格的提高，所以我觉得这些里头都会有很多的不定因素，需要持续的观察。
首开股份下一步：同类不同区
网易财经：那我想首开下一步的战略是什么？
王怡：公司的战略非常的清晰，从产品来讲应该还是做住宅产品，从公司的发展历史来讲，最主要的主流产品依旧是住宅，这个住宅倒不一定集中在中档、低档，而是看你土地的情况。因为就我们现在北京的情况来讲，我们很多的项目最后真是要真正充分挖掘出这个项目所在地的优势来讲他必然也会形成某种程度的中高的产品。所以主流应该是住宅产品，这是第一点。
第二点，公司如果发展壮大，我觉得是两个路径，一个是同一类产品不同区域，另一种情况是同一区域不同类产品。
包括你是不是要做商业地产，或者做其他门类的地产的不同的门类，我就在北京区域开发，那么我除了做住宅以外，我可能要做别墅，我可能要做工业地产，或者是商业地产，在一个地区内做不同的产品。这样的话，不是地域在起作用，而是客户细分市场在起作用，可能住宅的住户跟商业地产客户完全不一样。但是反过来，我在本地区住宅产品做饱和了以后，向其他的区域扩展还是要做住宅产品，可能就要克服这个地区的文化的不同。
从我们公司自己的分析来讲，我们认为我们走同一类产品不同区域的方式，更适合公司现在的发展模式，相对来讲要克服的障碍更加的简单。当然最复杂的就是不同区域不同产品，那这个公司的管理就会非常的复杂，这是我们的产品战略。从区域来进，我们应该是着重在环渤海和华北地区，因为环渤海地区我们主要是投资在天津地区的不少，天津又有新的渤海新区的发展，所以天津未来的发展市场应该是不错的。
华北地区应该整个来讲，文化方面的交流相对来讲是容易的，相比南方来进，大家的文化沟通更方便，同时地域的跨度比较小，管理跨度比较小。
第二个重点区域就是华东地区，公司已经在扬州这一块有比较大的投入，除此之外就要看项目其他的具体机会。
数据反应北京等一线城市领涨
网易财经：我发现你们的报告里面有一条，就是说营业收入比上年增减，北京地区上涨了15.05%，但是其他地区是下降了9.15%能不能给我们说明一下这个数据？
王怡：这个数据背后的重点原因，还是因为公司现在的土地储备和开发最大的强度，和开发的阶段北京地区是最主要的。因为公司现在的土地储备应该是超过一千万平方米，这一千万平方米都是正式拿到手里的项目，所有的项目都是在建或者是还没有结算的规模。而在北京地区就占六百万，这个项目的储备规模应该就我们自己的统计来讲，在所有的上市公司中，在北京地区的规模是最大的。
网易财经：所以大家都觉得你们是北京的地王。
王怡：所以这些项目又在这两年处在一个预计的开发阶段，所以北京地区对公司整个的收入、利润贡献占绝对控制地位，这是必然的。第二个就是今年整个地产市场的回暖，其实目前应该主要还是集中在北京、上海、深圳、杭州，一线城市和热点地区，还没有波及到全国的整个地产市场的全面复苏。所以这个我觉得从销售数据上也能够反应出这个情况。
网易财经：但是我们知道一线城市的房价上涨之后，必定会带动二线城市的房价上涨，是不是到时候其他地区的营业收入应该会有所好转？
王怡：从未来来讲，其他地区的营业收入应该慢慢的呈现一个上涨的情况。
新项目开工节奏加快
网易财经：那么我们再请王董秘再给我们介绍一下，下半年的首开股份还有哪些项目会进行销售或者是开工的？
王怡：从公司的情况来讲，今年下半年的盈利情况应该是在上半年取得业绩的基础上有持续的增长。主要是基于第一是下半年公司的项目在增加，包括望京、国风这些项目在增加，也包括国奥村建设以后的收益，所以今年下半年的收益应该比上半年是有所增加的。从我们年报的公布情况是105万，今年中报的数据我记不清楚了，但是实际的数据，因为我们公司调整结束是在中报之后，所以大概今年的新开工要调到180万，这两个数据之间确实有一个很大的增长。增长的原因有这么几个，第一个是我们今年六月份实现了46个亿的定向增发，这个资金到位以后，所有这些定向资金的对象都是房地产开发项目，所以这些项目的开工面积自然要增长。
网易财经：大概有哪些项目？
王怡：主要是回龙观的项目，还有东五环的常青藤，还有机场东路的一个项目，然后海门的一个项目，这个不大，还有苏州的项目，这些所有详细的内容在公司的历次通报中都有详细的披露。第二，今年新拿到的项目开工的节奏在加快，比如刚才我说的大兴的项目，九月份就要开工，这在年初是没有的。除此之外还有一些个别的项目调整了一下开工，所以整个开工的增加都是基于这个原因，我们也注意到其他公司或者市场也在关心，就是说市场转好了以后，大家是不是开发商这边大力的投资以后加快开工速度，我觉得一方面反应了开发商对未来的预期，二其实也是受一些具体客观因素的制约。比如我刚才说的，如果你开工之前的所有手续做不下来的话，你其实心里很想提早开工，你也是拿不到开工证的，这也是基于你手里的客观情况。
网易财经：也就是说现在这些手续已经办完了？
王怡：对，手续只有办齐，你得按照国家的规定来走。
宏观微调下更需谨慎
网易财经：会不会还有一个原因，可能是因为现在货币政策是比较宽松的，我们的利率也比较低，会有这个因素在里面吗？
王怡：从开发商这个角度来讲，国家对房地产开发商贷款控制的一直是比较严的，就是你四证不齐是拿不到开发贷款的，所以也不可能我提前从银行那边拿到贷款，紧接着马上开工，从监管的程度来讲是不可以的。
网易财经：但是不得不说这是一个很好的历史时期。
王怡：有可能是上半年大家的销售情况比较好，销售回款比较充裕，这样的话可能会作用于整个的开发进度。
网易财经：那么公司目前的现金状况紧张吗？
王怡：从我们半年报披露来讲，公司现在手头的现金应该是80多个亿。
网易财经：所以现金目前还是比较充裕的？
王怡：支撑公司的正常运转是没有问题的。
网易财经：那资产负债率方面呢？
王怡：融资完成以后，公司的资产负债率大概是68.8%，下降了很多。
网易财经：那么很多网友都想知道，因为我们大家知道，央行提出了一个宏观微调这样的概念，大家就很紧张，这个宏观微调会不会对房地产市场造成一定的影响？
王怡：我个人的理解，央行的政策其实针对整个的宏观经济环境来提的，应该说不是针对房地产。从房地产来讲，作为开发商自己，我们觉得还是应该谨慎，而不应该过渡在目前整个的市场情况下，过分的膨胀，包括投资欲望也好，或者是开发力度也好，我觉得应该谨慎，尽量避免重蹈过去的覆辙，这样的话对整个行业的健康发展是有利的。
拿地不应欲望过分
网易财经：您所说的谨慎主要具体的在您的公司策略当中是哪一些的体现？
王怡：我们觉得在目前的这个阶段，确实市场的情况比较好，那么我们觉得第一主要是拿地这方面，不应该为市场的膨胀而投资欲望过分，还是应该仔细分析市场和分析未来的宏观经济以及消费者期望的变化，我觉得这个是最重要的。因为对于地产来讲，每一个项目的投资动辄都是十几个亿，二十几个亿，这个资金量是非常大的。而且你投入了地价款以后，后续还有大量的建设资金，一个项目的成败，可能会影响公司未来的整个发展，所以这个我觉得还是要比较谨慎的。
第二个就是市场越好，我们觉得公司内部的管理就要更加加强。在这个情况下，可能你才能有更多的资源，或者更多的时间把内部管理做得更好一点，去迎接未来市场的变动。
二级市场仅仅财务投资
网易财经：从半年报可以看出来，对二级市场也是有一些投资的，那么未来的半年会不会有一些其他的变动？
王怡：二级市场的投资，应该都是公司在很早的过去就形成的，并不是说最近上市以后才形成的，有一点不太多的拿的金融企业的一些股份，这些我们完完全全就是一个财务投资者，这个我觉得公司完全看着二级市场的情况处置的，因为这不是公司的主业。
网易财经：下半年会不会加仓，或者是一些其他的？
王怡：如果我们要加仓的话，要通过董事会的决议才能批准的。所以从现在的角度来讲，公司目前在这样的投资活动上，应该还没有安排。
下半年房价稳升
网易财经：那么在节目的最后，我想很多我们的网友不仅是首开股份的投资者，同时还是想要购买的刚性需求者，那么能不能请王董秘跟我们说一下，您估计在下半年北京市场，包括上海这样的一线市场的房价会出现一个怎样的变动？
王怡：房价肯定大家都很关心，没买到房子的人肯定希望房价便宜，买到房子的人至少希望房价稳定，但是从现在的情况来讲，我认为今年下半年北京市场，因为我们的产品在北京的市场比较多，我认为北京市场的房价还会呈现出一个上涨的趋势，但是上涨的幅度有多大不好判断，主要的原因就是今年下半年还会有一些新盘在开，现在的新盘推出来的话，肯定价格跟上半年不可同日而语了。第二个从开发商的角度来讲，今年上半年大家销售情况都很好，所以实际产品的降价压力也不如上半年来得大，所以往下调价的动力不足，所以从这几方面来讲，我认为下半年的房价可能还是一个稳升的情况，降下来的概率应该不大。
业绩激励计划值得期待
网易财经：对投资者来说，最关心的还是这个公司的权益，公司的利润，我们知道首开股份有一个业绩激励计划，您能不能给我们介绍一下，在未来的下半年，包括明年，公司有没有一个什么样的预期？
王怡：公司今年是董事会授权通过了一个业绩激励计划，因为我们现在做股权激励计划，还是达不到相应的条件，那么业绩激励计划应该是在我们08年实现的归属与母公司的净利润基础上，09、10两年要达到净利润增长，符合增长率达到40%，超过40%以后的部分，才会按一定的比例给管理层一定的激励。业绩增长的预期我觉得不太适合说，因为这个有披露的问题，这个是这样的，但是我觉得首开股份通过业绩激励计划，应该能向市场传达一个我们要把公司发展到一个什么样程度的期望，我觉得这个市场应该可以从我们的激励计划的等待中得以了解。
网易财经：好的，那么今天谢谢王董秘作客我们的节目，也希望首开股份能够成为一个更负责任，更大的房地产公司，谢谢。
王怡：谢谢。
本文来源：网易财经
作者：江卉
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