麦肯锡李广宇：城市规划要有可持续性

网易财经7月23日讯 福布斯中国城市投资与发展论坛今日在重庆举行，网易财经现场直播。麦肯锡全球合伙人李广宇就“重庆CBD-中国西部经济的新地标”这一议题进行主题演讲，他从CBD的规划、功能形态规划、机制体制保障三方面分析了城市的开发与再开发可能遇到的问题，同时提出把握六个平衡应对挑战。他认为，城市规划需考虑可持续发展。

与以下是发言全文：

李广宇：女士们，先生们，今天非常荣幸能够在这儿，和大家做一个交流，重庆以前来过几次，昨天下午我下了飞机，第一句话就说：“重庆我来晚了。”因为昨天早上有一个日全食，我因为有些事在上海必须做，所以没办法留在了上海。结果在这个过程当中其实咱们重庆还是非常有天时地利的唯一是长江流域当中最好的能够观测到日全食的地方，所以我非常的遗憾和这个失之交臂。但是我想回到现实当中，重庆可能还能留给我们很多潜在的商机，希望在这一轮当中我可能不会再说：“重庆我来晚了。”

今天早上很多嘉宾都谈到很多大的宏观的趋势，尤其是和目前的金融和国际的金融危机，和经济危机相关的一些话题。今天下午我想把视角从大势上渐渐转移到我们城市当中来。在讲之前，可能还是有一点大势要跟大家重温一下，为什么我们未来20、30年我们可能会有这么一个很好的机遇，麦肯锡做了很多研究，我想跟大家分享几组数字。一个是到说到2025年的时候，中国的城市人口会是一个什么概念呢，到那个时候会达到10亿人口，也就是新增的城市人口会有3.5亿人，超过今天美国所有总人口的总和。第二个数字是中国会有多少，超过100万人口的模式，根据我们这个模型的预测会有超过200个微型的城市，在目前欧洲达到这样规模的城市目前是35个，同样为了达到中国发展服务型经济，第三产业最终需要很多的办公的场所，也是同样根据这个预测，未来20年当中会新建高达5万幢的摩天大楼，同时也需要大量的轨道交通系统来配套，我们也预测有170个大型轨道交通在中国出现，同时在欧洲这个数字是70个。到2025年，我们估计全国将有2/3的人口会生活在城市。从这些数字当中可以看到未来发展的这样一个动力。

在未来发展过程当中，我们这个巨型城市和大型城市也会有很大的发展。今天我们提到西三角的概念，这个和我们的研究也是相当吻合的，我们认为未来会出现11个人口，超过6千万的城市群，这11个城市群当中一个是成都重庆的成渝的城市群带，再加上西安这两个地方加起来，一共会有大概超过40个城市在内的城市群在里面。下面我想给大家看一些图片，这个图片大家非常熟悉了，因为这反应了我们过去改革开放，取得的辉煌的成就，同时也给大家展现过去十年当中中国西部。尤其是重庆取得的一些成就。这是20多年前的一个照片，这是一个30年前的照片，这是十几年前重庆的照片，这是现在（PPT演示）。所以刚刚看到是很巨大的机遇，但是这个过程当中，我们也深刻的意识到在这个进程当中，其实是存在非常多的问题和挑战。

我们未来要捕捉这么多的机遇，那么在这个过程当中，我们城市的开发和再开发可能会遇到什么样的问题和挑战？主要是围绕三方面来展开讲一下。一个是我们在考虑整个城市，或者说，我们CBD在做规划和战略当中，会有什么样的问题，同时在功能形态规划当中也会有问题。最后是我们机制和体制上的一些保障。从战略规划角度来讲，我们在国内过去几年当中，也做过几十个这样的案例，这个问题可能都是有些有代表性的问题，从规模角度来讲，规模的确是很大。旧城改造，包括新城建设都出来了，但是可能也造成了过剩和同质化的竞争。同时我们想吸引的高品质的办公楼，包括整体的环境真正能够达到这个标准，其实是不多见的。

第二个问题是在质量方面，我们在做很多区域规划的时候可能没有特别明确的这样一个产业规划。导致招商的后滞，先把一栋栋楼建造起来，建设完了以后吸引什么样的投资者，大体上我们要金融，大方向上可能想了几个大的概念，但是在具体的落实过程当中，基本上还是摸着石头过河，见路走路。所以我们提供的相应的服务和设施的硬件，都往往不能满足客户的这样一个需求。另外还有一个，就是可持续发展的问题。我们在做很多规划的时候可能比较单方面的考虑，短期的经济利益和一些GDP的增长，但是对于我们这个区域是不是发展的质量，包括长期的可持续性是怎么样考虑得比较少，包括在生态环境问题，上面考虑得也不是非常充足，最后在很多的经济利益和人文教育之间，有时候我们做选择的时候，往往也忽略了后者。这里面经验教训其实是很多的，在国内国外，包括香港、新加坡，在早期他们CBD的开发过程当中，也是推掉重来的模式，到后来找不到城市记忆，找不到过去的根儿在哪儿，在那个时候才想到是不是保留下来一部分。在这个过程当中，上海也进行了很多的思考，可能在早期浦东的开发当中，没有考虑这个问题。但是最近上海大家都知道，比较成功的新天地。类似这样的案例当中其实我们的城市规划者和开发商在这方面已经开始有一些思考，可能做得还不够完美，但至少已经把我们人文这方面的元素已经开始考虑进去了。首先第一个问题就是特色，现在很多新城，很多CBD，如果把眼睛蒙起来，我随便把你空降在中国任何一个城市，比如是一个所谓的甲A的写字楼，或者是一个五星级的酒店，如果我就把你丢在大堂里，你肯定很难说，我现在在某一个特定的城市，因为很多的周边的环境，已经是千篇一律。自身的特色已经不够明显了，而且有时候一窝蜂盲目的追求国际化的形象，对于当地有风貌特色的老城区进行改造的时候，有的时候这种改造是毁灭性的，就完全的彻底重来。我个人在这方面有特别深的感受，我记得最早我国内做一个旧的城区改造的时候，是在2001年那个时候是和上海市政府合作，对于整个大的南京路片区进行改造，当时最早的讨论当中有一个领导说，是不是要把南京路周围有几个街区推倒，造一些大型的购物中心。

另外在功能配套方面，很多地方做这个事情的时候，可能功能规划比较单一，相应的很多其他功能可能考虑得不是很齐全，虽然我们可能也说，我们也有餐饮、零售、酒店、会展、娱乐等，但是我们可能还是作为一个小配套的概念来考虑，只是作为一个小配套，其实我们打造的是一个商务圈，这里面其实每一个元素都有它非常重要的作用。这方面我们重复在走美国50、60年代走过的路，在美国纽约“911”以后，我们公司也全面参与了“911”这边的重新的规划和重建的工作，当时他们得出来，很重要的心得，以前基本上就是一个摩天大楼，基本上的功能就是以办公为主，他们也意识到这样一个街区，最后造出来会是一个没有活力的街区。会是一个白天可能很多的人流，但是晚上可能是没有人的街区。他们在改造当中非常重视这个问题，把各种各样的功能都非常有机的融合在一起。另外在基础设施上，也有一定的挑战，这方面是咱们中国的强项，我们一旦下了决心投资到位，造基础设施会非常快，但是由于在前期规划当中的思考，不是非常的充分，也会造成一些问题。一个是街区与楼宇间的连贯性比较弱，造成孤岛现象，这个目前在上海浦东陆家嘴非常严重，为什么很多企业机构不太愿意去浦东，而留在浦西，这也是其中原因之一。你如果去过新天地再和陆家嘴相比，就发现楼与楼之间你起码得花5分钟，10分钟才能走过去，而且每一栋楼都是一个封闭的系统，所以你非得走进这个楼里面才能进行很多活动。而很多做得比较好的CBD是不一样的，任何一个地方都能随心所欲的能够走道。另外道路设计也有关系，现在浦东陆家嘴在修一个天桥，但是其实还是不能够完全解决这方面问题。

最后一个方面，就是机制和体制的保障。从开发模式这个角度来讲往往可能走两个极端，要么就基本上是以政府为主导，没有充分的来调动最好的社会资源，来做这样的事情。或者另外一个极端，有些地方政府比较急于招商引资，把一些开发商引进来以后基本上让他自由发挥，有时候有的开发商素质不是很高的话，可能也以短期的经济利益作为驱动，所以规划的时候也没有考虑到整个区域的整体性和前瞻性，缺乏一个宏观的引导。所以这两个极端，在我们开发的过程当中都应该避免。

最后是我们很多的规划和计划，是不是能够落地，当然这里面原因有很多，包括领导人的更替等等，在这个过程当中，我们是不是能够保证实施的规划有一个延续性。

要解决这些问题跟挑战，我们还是要把握六个方面的平衡，第一个平衡就是我们怎么样把握开发的速度规模和开发质量之间的平衡，第二个平衡是说我们考虑的各个功能之间，是不是有一个很好的混合的平衡。第三就是新城的建设和旧城改造之间，也需要一个平衡，这个其实很多城市都吃了苦头，最近比较明显的就是南京，南京搞了一个河西新城，现在又在搞南站的新城，同时还搞了很多副中心，造成了很多重复建设。第四个平衡，是国际化和本土特色之间的平衡。第五个是经济发展和和谐社会环境保护之间的平衡，最后是政府主导和市场开发的平衡。

最后我想跟大家分享一下心得，刚刚讲了这么多问题和挑战，并不等于说我们不能做这些事情，而是我们怎么样以新的思路，新的方法在刚刚这些方面都能够取得一些创新和突破。这些也都是基于麦肯锡和中国政府合作得到的一些认识和心得。刚刚讲的传统的做法，我刚刚已经在问题当中提到的，我可能更多的讲一下未来怎么样，来思考这样一个问题。首先我们认为应该是在定位上，可能不应该去一窝蜂的去复制，而是考虑到自身的情况，我们本地的特色，本地的产业，能够因地制宜的去选取一些支柱产业，真的能够去做强，一些产业的聚集。而不是泛泛而谈的说，我们要搞总部经济，我们要搞楼宇经济。我觉得这句话可能换成中国任何一个城市都可以适用，在这个基础上，我觉得还是因地制宜。第二个是说原来考虑了很多，我们抓紧建设，建好了之后有人来，基于未来我想可能还是先要好好的花时间，在我们已经把多少栋办公楼的图纸画好之前还是要从产业战略规划考虑，还是要从招商引资先行，不要说楼造好了，把人弄进来，没有造好之前，我们要想吸引什么样的投资者，能够保证我们CBD的规划一方面具有前瞻性，也具有可操作性。

第三个方面，很重要的一点是，楼宇的设计和功能的配套可能还是要从我们目标的这些企业的实际需求出发，要实现实用性和观赏性的完美结合，很多时候我们做这个东西可能就是一个拍脑袋，没有真正想到我们其实吸引了很多行业，包括今天早上讲金融行业其实是有非常多的、具体的特殊需求。在形态规划方面，可能也要改变过去基本上就是从一个形态入手，从硬件这样一个毛病，可能还是要非常明晰的来勾勒出我们最终的愿景目标。而这不仅仅是一个定性，更多的还是一个定量的愿景目标。在中国很多城市软件环境方面的问题，可能会大于硬件。

另外就是在推倒从来这个问题上，还是要贯彻高效、集约、环保，而且还要传承我们的文脉，有相当一部分旧城改造，的确质量比较差。但是我觉得是不是真的值得把它全部推倒重来，是不是要在这里面留下重庆特色的地方。这个值得考虑一下。在多功能的均衡方面，可能也要吸取前一轮的很多大城市的经验教训，能够有一个多功能的混合的开发。另外在CBD整体布局上面，可能要确保楼宇之间的连通和联动，这个当中政府应该起到非常重要的作用。

最后在开发模式上面，政府和企业都要明确各自的角色和定位。这个也在我们做很多项目当中，政府扮演什么角色，开发商扮演什么角色，其实每一个都有非常清楚的描述。在制定实施计划的时候，还是要明确长远的战略举措，同时也要找到一些近期的抓。当年我们在上海做外滩改造项目上，也是感受非常深。一方面我们最长远的目标是说，建成一个国际级的奢华的，至少在亚洲具有代表性的这样一个中心。在另外一个角度上来讲，政府当时觉得很难有抓手，因为外滩很多房子都是分散在很多不同的人家手里，政府的近期抓手就是成立了一个基金，然后整体去把很多的产权至少是使用权统一起来。这件事情其实是很多投资者和外商做不了的事情，政府的确花了几年时间把这个事情做好。所以今天大家才能去上海看到外滩新的面貌，包括外滩3号、18号，这样越来越多的国际消费场所的出现。希望这些突破能够对解放碑CBD下一轮的发展，能够有所启示，我也希望经过新一轮的发展之后，以后的投资者来到重庆会说，我们来到重庆为时还不晚。我们也期待着有这样的机会和大家进行进一步的探讨。谢谢大家。