嘉宾：中国商业联合会副会长、铜锣湾集团董事长陈智
主持人：各位网友大家好，欢迎来到网易财经采访室，坐在我身边的嘉宾是中国商业联合会副会长、铜锣湾集团董事长
陈智：各位网友大家好。
主持人：我们讨论的话题是商业地产的国进民退，您说国进很严重，但是民退的说法有待商榷。
陈智：是的。
主持人：国进的情况是怎样的，请您向各位网友介绍一下。
陈智：商业地产在中国是新兴的行业，严格的来讲是在2002年才开始出现的，在行业中出现的比较晚，出现后就显示出巨大的空间和吸引力，而且市场的空间是非常大的，刚开始是民营企业冲锋陷阵，一个新兴的行业产生巨大的商机，也有混乱的阶段，不管怎么说有很大的空间，这一、二年，特别是去年和今年，大型的国有企业已经开始纷纷的进入商业地产，包括原来做地产的和没有做地产的。
去年和前年进入的中粮、中铁、中信、保利等大型的国有企业，分别都进军商业地产，他们都不是傻瓜，他们看到了商业地产市场的前景非常大，这个行业是重要的资本导向型行业。
主持人：为什么说商业地产是资本导向型？
陈智：正常经营下商业地产是以收租为主，而且是主要的盈利表现，卖铺不是正常的行为，我们叫做行业“肿瘤”，不是正常的形式，收租是正常的，商业地产投资巨大，但是回报也非常的大，如果度过了收租期的话，将来的回报是非常大的，因为有源源不断的现金流，物业也是不断的增值，同时保证作为地产行业有序性常态的现金流，这是住宅地产不具备的，住宅地产在实力不是很强大的时候，公司有一顿没有下一顿，有时可能赚很多的金钱也有时会出现断层，因此很多人持有商业地产。
主持人：回报期大概要多久，什么时候才可以开始收租。
陈智：前几年商业地产信托基金的标准是6—8年的回报，前几年国际的投资准则，他们认为如果12年能够收回是正常的，例如投资购物中心和其他形式的商业物业，可以在12年内将投资全部收回的话就是正常的。商业地产信托基金的要求更高一点，要求更快一些，因此商业地产是资本导向型，他们有很多的金钱但是缺少好的项目，还有运营商业项目。
主持人：现在国有企业进入商业地产是非常的踊跃，国有企业和民营企业对比来看，他们拥有的优势是什么？
陈智：最重要的是资金和用地，有很多国有企业本来就拥有这些优势。例如中铁拥有全国的铁路沿线，重要的铁路交通口岸和交通枢纽的物业。大家知道建一条铁路，周围几百里范围内的用地都是他们的，随着铁路枢纽转移到城市外或者是重建、产业升级的时候，土地就是他们的资源，他们的资金雄厚，也具备购买土地的条件。
主持人：铜锣湾原来在58个城市都拥有购物中心，但是目前有十几家相继关闭门店，这是什么原因？
陈智：因为特发的事件，导致一部分的店受到了影响，还有就是选点的原因，我们趁机将不好的关闭，这是主动的调整。
主持人：哪些地区的店被关闭了。
陈智：东北地区出现了突发事件，产生了比较严重的后果，很短的时间内发生了乱象，就导致很多人来挤兑，使该店一天就被关闭了，因此对全国产生了负面影响，具体那个店就不介绍了。
主持人：您说这些店关闭之后，因为我的概念中，建一个商业中心后资产就属于您了，关闭后有怎样的用途？
陈智：关闭后有很多处理的形式，如果是建好的可以股份制、转型或者是出售，如果是出租的话可以转租和退铺等等方式。
主持人：您比较倾向于选择那一种方式，从而减少损失。
陈智：妥善处理好关系，这是策略性的调整，对各方影响不是很大的方式。现在很多连锁企业，例如目前的家电企业。去年国美主动宣布关闭六、七十家连锁店，这也是策略的调整，他将效益不好或者是短时间不能扭转的店就集中的关闭，以免经常关店产生的负面效果更大，所以集中的关闭，这说明在选点的过程中评估不到位，或者是选的时候和开的时候效果不一致。
主持人：吸取之前的经验，下一步铜锣湾集团有怎样的打算。
陈智：我们主要以专门开发为主，以前是租赁和经营管理为主，今后是以开发为主，国内做购物中心我们是比较权威的，我们拥有的资源，拥有的经验，拥有的人才、团队，拥有的品牌，拥有的供应商都是我们的优势。但是资金是我们的短板，我们要大大的加强。部分的店是轻资产的形式，现在要注重资产，就是稳健经营为主。
主持人：资金是你们的短板，融资方面是否有打算。
陈智：目前还没有任何的融资，这是我们的短板。
主持人：为什么不考虑融资，例如引入风投和很好的战略合作伙伴。
陈智：目前正在跟一些基金谈，现在有中资背景的基金跟我们谈判。
主持人：他们是否有要求你们做出让步，例如以股权的形式进入。
陈智：这些是双向的，有些基金就是商业地产类的，本来的业务就是购物中心和步行街，所以跟我们合作是选对的。
主持人：大家的合作是双赢的，不会放弃商业地产。
陈智：如果对公司有利的，可以融资很多的钱，那么放也是可以的。
主持人：非常感谢陈总接受我们的访谈，今天的访谈到此结束，谢谢您。
本文来源：网易财经
作者：张鸿雁
责任编辑：
王晓易_NE0011
