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新地王:“央企制造”

2009-07-04 02:38:28 来源: 华夏时报 举报
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华夏时报7月4日讯没什么能比通胀预期更让市场兴奋的了,在全球印钞机加速运转时,财大气粗者找到了“出手”的充分理由。

中国A股上证指数重回3000点以上,而2007年涌现的“地王潮”也杀了回来,只不过这一次的地王们,头上顶的是“国”字号。

北京、上海、广州、深圳、重庆,这些国内重点城市的“新地王”纪录最近被不断刷新,多数皆为“国”字号地产企业天价夺魁。

“地王”的产生,是产能过剩背景下企业利用银行大量放贷的不得已选择。4万亿元经济刺激背景下,腰包骤鼓的央企房地产大鳄们,开始上演一场地产行业的“国进民退”大戏。

国企不断刷新“地王”

6月30日,中化集团下属中化方兴投资管理有限公司一拍成名,以总价40.6亿元、地上建筑面积单价1.6万元/平方米的价格在北京拍得“广渠路15号地”,成为北京“新地王”。

就在一周前,中国电子集团下属成都中泽置业刚以19.6亿元竞得朝阳区奥运村乡住宅地,成为北京“地王”。而在此之前,最受瞩目的内地“地王”本是重庆鸿恩寺地块,6月26日,该地块经过80多轮竞价后,被保利地产以38.1亿元摘得。

兴奋的央企大鳄们不止这几家。上海绿地集团5月出手买下“2009年上海最贵地”,投资额达12亿元;广州城建集团6月标下今年广州“地王”,溢价高达154%。

易居中国旗下克而瑞(中国)研究中心的数据显示,截至6月10日,保利地产已在北京、广州、贵阳拿下3幅地;绿地集团在上海、天津、南昌拿下7幅地。

除了一直大手笔拿地的保利、绿地、中海、中粮地产招商地产外,中铁、中冶、中化、中国电子集团等大型国企纷纷踏进土地市场。

“天价地王多是国企,政府4万亿资金大都到国企腰包里了,他们有了钱,就不讲市场规律拿地。现在房地产市场出现了比2007年更疯狂的泡沫。”同时参与竞拍广渠路15号地的SOHO中国董事长潘石屹铩羽而归后发出了这样的感慨。

中化方兴是中化集团下属企业,而中泽置业则是中国电子子公司。中国电子曾在5月底与北京富力展开的广渠门外10号地争夺中一战成名。央企频频刷新“地王”,让潘石屹嫉妒地感慨:两个地王都是央企,和它们“拼杀”到最后的也是中信地产、远洋地产、保利地产、北辰实业这些大国企背景的地产企业。

而且,两位“地王”的房地产经验并不丰富,开发的经验和历史都不长。但是在金融危机冲击下,被释放出来的流动性不可避免地流到了央企手中,在电子厂、化工厂、煤矿这些产能过剩的行业面前,房地产投资有着独特的诱惑。

北京亚豪房地产服务机构的副总经理王英男说:“具有国企背景的开发商和地产上市公司或信誉度高,或融资渠道广,财大气粗,敢于在土地市场一搏。这些大国企是国家4万亿财政支持的受益者,手头非常宽裕,这是一般房企难以比拟的。对楼市的乐观预期,导致了它们的超乎常规的拿地行为。‘面粉贵过面包’的现象或将显现。”

中国民(私)营经济研究会会长保育钧对此的感慨是:“去民营化现象愈演愈烈,在这轮危机中,国进民退已经成了一种普遍现象。”

楼价重回历史最高点

尽管国企房地产企业不惜天价拿地让潘石屹酸溜溜地批驳其“不讲市场规则”,但楼市近期的红火却在进一步刺激着国字号企业进军房地产的神经。

据亚豪机构统计数据显示,北京6月份开盘项目达58个,整体开盘均价为14655元/平米,比5月份上涨了5.2%。而记者统计,6月在售楼盘中,近50个楼盘售价达历史最高,多数楼盘从年初到6月份涨幅超20%。7月份北京预计开盘项目40个左右,开盘均价有望再创历史最高水平。其中全新项目仅占到25%,而在老项目后期中,有七成项目的价格再次上涨,每平米涨幅在10%左右。

目前北京多数新开楼盘已达历史最高价,如金地名京去年7月最高销售价为19700元/平米,目前最高售价已达到22000元/平米。老盘泛海国际居住区和万科公园五号目前均价分别为3.26万元/平米和3万元/平米,均达到项目历史最高点。

6月开盘项目不但“量价齐涨”,整体成交量也高于5月。据亚豪机构统计,6月开盘的58个项目整体销售率为53.5%,50%以上的项目达31个,而5月的整体销售率只有48%。

房地产行业的争夺战还扩及商业地产领域。

6月30日,SOHO中国北京前门项目集中签订租约。其一商铺竞价招商以每月每平米1800元的天价成为北京头号“金街金铺”,该租价已超过北京最贵商铺区国贸首层,以及北京王府井商业街。“我自己也出乎预料。”对于天价商铺,潘石屹说。

同日,北京朝阳大悦城如期封顶并开始招商。“商户的进驻可谓热火朝天,他们普遍对未来商机充满信心。”中粮地产负责人告诉记者,中粮还会抓住现在时机,尽快进军天津和沈阳等城市。

民间资本转战二、三线

在一线城市土地市场的国企大混战中,许多民间投资客已经感到房地产市场泡沫的风险,开始退居二、三线城市。

李峰(化名)曾经是“温州炒房团”北京地区的领军人物,现任北京温州商会副会长,他对《华夏时报》记者说:“现在北京、上海等一线城市泡沫越来越严重,与前几年不可同日而语,在那里投资回报率太低,而且风险太大。”

据李峰介绍,他熟悉的一个温州投资客圈子里,很多人都是靠前些年房地产投资发了家,现在通货膨胀压力增大,手中的现金不能存在银行,又不愿在堆积泡沫的一线城市折腾,所以大家把资金集中起来,到二、三线城市做起了房地产开发。

“回报率至少是1:1,这个投资周期要长于炒房,不过更多还是依靠银行贷款。”李峰告诉记者,虽然政府的4万亿投资大都到了国企腰包里,但民营企业在小城市利用银行贷款反而更加得心应手。“比如我们在河北衡水做的一个地产开发项目,刨去购房者的购房预付款,我们总投资约2亿,只是前期拿地投了4000万,剩余的都是银行贷款。”

李峰还告诉记者,他自己还在东北地区做着两个项目,实际上身边很多民营企业家都在二、三线城市房地产市场。“相比于一线城市的天价地,二、三线城市因为土地量多,价格很低,大城市来的开发商也非常受当地政府欢迎,很多时候会暗箱操作以较低价格把土地给了一个开发商,再假装拍卖或者流拍。”

挤泡沫亟待政府多推地

一方面是通胀预期促使更多资金投向房地产,另一方面政府供地不及时也加剧了地王的诞生。在李峰看来,财大气粗的国企之所以能把一线城市地价炒起来,正是因为政府供地滞后。

针对目前北京地产市场的高房价、高地价和高租价,众多业内人士均表示担忧。

潘石屹表示,土地市场的迅速升温,预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争。“可以看到在市场恢复过程中,开发商拼命去拿地,出现了比2007年更疯狂的泡沫,新地王一定会推高周边房价。”潘石屹认为,参与竞拍的都是红筹和H股公司,没有一家境外公司参加,说明外资对这种疯狂拿地的举动并不看好。而“地王”产生的背后则是在产能过剩背景下企业利用银行大量放贷的不得已的选择。

王英男则认为,6月市场交易火爆,开发商抢地竞争激烈主要是因经历了2008年的萧条期后,众房企手头非常缺地,而政府在去年土地市场遭受冷遇后,推地也不积极。而进入2009年二季度,楼市迅速回暖,销量攀升,开发商资金状况明显好转,政府推地速度显然滞后,僧多粥少必然导致土地交易的火爆。

资深地产分析师段海瑞也认为,目前开发商又开始争当地王,也反映了政府在市场中反应迟钝,供地跟不上,没有来得及应付土地市场供求关系的转向。政府加大供地是避免楼市泡沫膨胀的最好办法。

“我认为当务之急是政府加大土地供应,只有让开发商看到土地供应的充足,才不会疯狂抢地。从开发商目前的拿地热情可以看出,尤其在北京,开发商还是处于饥渴状态。”潘石屹说。

孙磊 本文来源:华夏时报 作者:王冰凝 责任编辑:王晓易_NE0011
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