网易财经：各位网友们、现场各位嘉宾朋友们以及媒体记者朋友们大家好，欢迎来到本期的《北京观察》，这期的《北京观察》我们一起来聊一聊房价的话题，现在房价是否触底，我们是不是又应该出手呢？这个问题留给今天的各位嘉宾和媒体朋友们。
我旁边这位是来自中国房地产开发集团的理事长孟晓苏，孟总您好。孟总的集团在全国有200多个楼盘是吧，待会儿可以给我们介绍一下。
孟晓苏：200多个城市，北京、上海有六十多个项目。
网易财经：待会儿可以给我们透露一下是不是可以降价。
孟晓苏：我们的房子都卖光了。
网易财经：中间这位是我爱我家的副总裁胡景晖。
胡景晖：主持人好，各位网友大家好。
网易财经：胡总旁边这位是大家非常熟悉的来自中国社科院的研究员易宪容，易老师好。
易宪容：大家好。
网易财经：同时现场还有来自媒体的朋友们，东方早报、北京晚报、京华时报以及中国证券报的四位记者，感谢你们的到来，希望你们待会儿留一些锋利的问题给现场嘉宾。第一个问题很简单，中国楼市究竟有没有触底？
孟晓苏：这得胡总讲，房子多，又管一手交易二手交易。
网易财经：请孟总介绍一下吧，刚才您说您手上这么多楼盘都卖完了，给我们说一下吧。
孟晓苏：我在这个行业从担任总经理到现在已经十六年了，中房1981年成立，是全国最早的房地产开发公司，在这28年里每年的开发量都能保持在1300万套左右，一直在全国保持很大的规模，特别在八十年代，全国还没有什么房地产企业，中房一家开发的房子就占了全国的20%，当时叫做“五分天下有其一”，因为是一家大型国企，所以我们也在努力尽社会责任，我主张房屋应该是高品质、中价位和高品质、低价位，所以中房的房子从来不卖高价，从来都是薄利多销。在北京上一轮发展期（2003—2004年间），有的人房子卖到15000，而我们的房子六七千、七八千就卖掉了，颐园居（音）卖七千到八千，在中关村的一个项目长远天地（音）卖九千，以至于一个北京市副市长说，你怎么卖这么便宜？我们的地都卖到9000块一平米了，我告诉他，我们的成本低。
我认为房地产企业应该尽可能把涨价空间留给买房居民，后来这些房都涨到两三万一平米，所有买房的老百姓都得到了好处。有些开发企业想方设法地抬高楼价，以为股东谋利益的冠冕堂皇的理由否定了自己的社会责任，我不认为这样是对的。
网易财经：早点认识孟总的话我也买上一套房子了。
孟晓苏：如果你是清华或北大的教师，可能会在蓝旗营买到一套房子，这是我们中房送给他们的，现在这种房子已经涨到20000一平米了，所有购房教师们都因为我们的贡献而得到了这套房子，又随着北京房价的升值得到了十倍涨价空间的好处。在这种情况下，房价上涨是不是有利于购房居民呢？肯定是的，如果开发商就想方设法卖高价，最后支撑不住了再从18000降到14000，你说这对老百姓有利吗？肯定不是的。所以我们说，过高的炒房价对人民没有好处。
网易财经：现在房价触底了吗？
孟晓苏：经过一段时间的调整，已经有一年半了，我认为每次中国房地产的调整期都是一年半到两年，由于这次调整的力度、各项政策出台的力度特别大，从实践角度来看，楼市已经明显反弹，所以我认为楼价已经触底了。
网易财经：现在已经在反弹了。
孟晓苏：去年10月份我曾经说过一句话“该出手时就出手”，如果你是一个想买房的人就应该赶快买房了，当时成思危教授也说了同样的话，可惜有些人听懂了、有些人没听懂，现在如果你再想买当时一些打折的楼盘，恐怕就不一定能买到了，如果你想买这样的房子，就尽管去找胡总，他们的房子多。
网易财经：就一些问题待会儿细细展开讨论，再问一下胡总，胡总非常了解一线资料，我手上有统计局刚刚公布的5月份的情况，北京、上海、深圳的房价都已经在回升了，包括销售量和销售价格，从你目前了解到的情况来看是怎样的？
胡景晖：要说“触底”的话，触过一次，拿股票来说，从6000点跌到1600，这个底部被确认过三次后才上涨的，我想房地产也是一样，底确实被触及过一次，什么时间呢？就是在今年春节和元旦前后，例子太多了，那时候很多18000的项目卖12000、11000，很多人开玩笑“从广渠门到百子湾血流成河”，那条路上有很多项目，珠江地景，那时候15000，很多低开项目。二手市场，包括原来很有名的美丽山，一万平米的精装抛过一批，谁买到那个时候的房子，就是抄到底了，二手房的价格更惊人，韩国人撤出望京之前，望京的方自在12000左右，今年元旦期间，望京二手房挂牌曾经达到过6000块钱，实际成交量，七八千的很多。还有例子，富力城，在今年最贵的时候23000，今年元旦的时候是一万六七。一手和二手有过一次触底，而且这次触底价格回落非常深，但可惜时间太短了，从3月中下旬（两会结束以后）开始价格又很快被拉升起来，到今天来看，大多数项目的价格已经恢复到08年最高价格的90%左右了，几乎接近于08年的最高价格，甚至在某些区域的二手房价格（挂牌价）已经超过了08年的最高点。
比如我刚才讲的富力城，最高时23000，在今年年初触底时有一万六七成交的，现在有人又挂出25000，甚至挂出30000，包括很多开发商现在喊出的价格甚至高过08年的价格。但我个人不相信就北京而言这一轮房地产从奥运会结束后（10月份开始）价格开始出现真正的回落，到3月份，仅仅半年时间北京房地产价格就调整完了，而且价格恢复到08年最高点还高，我觉得这不可能。近期我们看到了一些普及供应量的增加，有人认为35%、20%的自主资金开发比例是救开发商，我不这样认为，实际这会放大市场的供应量，再加上《物业税》的旧事重提，现在的销售不管是一手二手都有被夸大的可能，一手的退房率先不说，二手的很多是往签（音），比如今年4月份最高的22000套，实际市场成交量就在一万五六左右，一手二手的数据都有水分，但是确实回暖过，有过一轮小阳春，但这个小阳春已经结束了，“底”探过，但很快价格又回升上来。为什么说小阳春结束？因为小阳春的标志是价格下降、交易量回升，但进入4、5月份以后变成了价格回升、交易量下降。所以小阳春已经结束了，我们在今年夏天又站在了一个比较痛苦的十字路口，到底怎么走？要价格还是要量？我个人认为还有二次触底甚至三次触底的必要，否则我们市场太浮躁了，从去年10月份到今年3月份，六个月就调整完了？我们就可以卖比08年还高的价格？不具备这样的前提。现在开发商特别喜欢用刚性需求，好，我们要说，需求是刚性的，同时预算也是刚性的，我就这么点儿钱，买得起我就买，买不起我就等，这很简单，于是我们看到，在价格迅速回升的同时市场又在观望，市场的数据都比实际数据要滞后一个月，我们感到4月份不如3月份，5月份倒和4月份差不太多。
现在我们站在了一个十字路口，政府希望发生的事情是开发商多拿一些土地，增加开复工的面积，这样对整个经济有拉动作用，增加土地供应量、增加交易量，但房价最好是相对比较平稳。但我觉得遗憾地是，其他几个量还没有涨上来时，价格就在最开始冲上去了，但这个价格很难支撑，除了我们讲的在过去半年的市场交易中，主要是10月22日央行政策刺激起来的，首次置业人群大部分以年轻人结婚需求为主，这部分需求已经被释放完了。包括98年被急需的一些需求也释放得差不多了，下一轮我们需要引进的是改善型需求，但由于第二套房贷的问题，政府并没有给改善型需求特殊政策，所以改善型需求目前还没有进场，而首次置业的需求已经被释放得差不多了，现在市场上出现了青黄不接，而这个时候开发商和小业主又把房价拉高，这时市场就出现了十字路口，但重要的是，在2007年时购房人相信房价永远会涨，所以拉高价格的结果是交易量跟着放大，09年价格拉高为什么价格摔下来了？因为08年教育了很多购房人，原来18000的房子12000也是照样可以卖的，所以09年在4、5月份价格拉升时交易量是下降的，因为购房人知道：刚性需求的同时预算也是刚性的；购房人见过房价上涨，也见过房价下降。
所以我在这里讲，如果房地产市场要健康发展，不管是二手房小业主还是开发商，还是要根据市场的实际状况和需求状况适时、合理的定价，包括现在统计局已经到七十个城市查开发成本到底是多少了，不管结果是否真实，最起码国家已经去看了，用任志强的话说，看看他老婆的胸罩到底是多大号的。
网易财经：胡总现在提出来的观点是，很可能房市要跟股市一样来个多次触底，“W”，“V”字反转的可能性小点，我看到易老师一直在微笑，不知道您的笑容背后是什么想法？跟我们分享一下吧。
易宪容：我觉得胡总说得非常好，他来自一线，数据比较实际、客观。目前的房地产市场已经发生了一个根本性的变化，我们从07年10月份开始把过去那种投资为主导改变为消费为主导，这是根本的差别，也是和胡总刚才所说的比较吻合的地方。
第二个变化，大家知道，房地产市场的调整比股市要慢得多，股市是大家集合在一起交易、一起定价，比如你买中石油的股票，在上海或天津买都是一样的；但买房子，不仅市场不一样，而且进去的人也是相当多的，价格不可能突然飙上去又突然降下来，如果是这样的话，问题就会比较多了。所以我比较赞同胡总的说法，房地产市场价格的调整肯定是一个比较长的过程，而且胡总还有一点讲得非常好，这个刚性需求的概念其实是没有的，有刚性需求，但预算也是刚性的，不可能你没有钱就要买一个什么房子，而是有多少钱买什么样的房子，是这样的概念。在这种情况下，房地产市场只有逐渐调整，调整到需求释放出来时，整个交易量才能放大，如果只调整一点点又突然把价格拉上去，好，释放出来的需求一下又休克了。
我曾经有一个基本概念，为什么我认为中国的房地产市场会持续发展？因为如果要保持持续发展，就一定要以消费为主导，是这样的概念。因为我们的房地产市场才刚刚发展了十多年，居民住房消费的需求很大很大，需求大的核心在于居民的购买能力有多大，所以我们的住房价格如果能和居民实际购买能力交织在一起，那么需求就是无限大的。如果把房价推得很高，让居民没有能力购买，价格刚性放得很高，预算很低，肯定就会出现去年那样的情况。去年我就说了，只要价格往下调整一点，就有一部分需求会释放出来，大家知道，每个购房人对房价的负担能力是不一样的，需求释放多大和房价的调整幅度有关，调整深度越大，需求释放出来的就越大，刚才胡总讲了，一些要结婚的小年轻因为房价调整了，所以他们就能马上进去。现在有一个很重要的概念，这一轮房地产发展势头为什么这么快？一是房地产企业的价格调整，另外就是中国最近的一个调整，人口结构发生了变化，都是独生子女，很多人在北京工作，两个人一结婚，两家的爸爸妈妈、爷爷奶奶，两家人一起买一套住房，这样他们的承受能力就会高一些。一旦这样的承受能力释放完以后，价格调整和国内市场的繁荣就结合在一起了。
在整个金融危机大背景下，房地产市场的调整是必然的，而且这种调整不是一天两天或在很短时间内就会结束的，它肯定会是一个漫长的过程。哈佛大学教授今年发表了一篇文章，他对人类有史以来所发生的所有金融危机做了研究以后他发现，房地产在金融危机的过程中价格要下降35%，需要五到六年时间。股市要调整55%，调整时间需要三年。
网易财经：我刚才看到孟老师一直在沉思，不知道在想什么，两位发表了自己的观点，我们看到易老师说，房地产可能还要痛苦一段时间？
易宪容：也不一定是痛苦，就看你如何面对这个势头，看他们的预期在哪里，如果他们觉得市场调整了，我也跟着调整，那么交易量就出来了，需求就释放出来了。
孟晓苏：我觉得有一个共同点，我和易老师的观点一样，不主张房地产企业过快地抬高价格，刚才讲了，我在领导中房集团时就是想办法保持低价位，这是第一个观点。第二个观点，老百姓在降价后才会买房，整个市场主导，当老百姓认识到房价不降时才会去买，因为买房子像买股票，不像买电器，电器降价就去买了，我们看到最近几个月楼市在回暖，也看到很多媒体采访老百姓，青岛二手房市场暖了，为什么你买房？有的老百姓说房价不会再降了，有的说我看房价快涨了，所以他才买房。这点恰恰是老百姓自我保护的行为。
网易财经：买涨不买跌。
孟晓苏：因为房产不像别的产品，不像买大白菜、买猪肉，涨了跌了他都要消费，而且吃完就完了，可是买房子他需要终身使用、终身付费，还要终身服务。在买房时能不能买到好价位，就意味着日后有多少涨价空间，在这点上，老百姓的心理我们大部分人都能体会，我们自己就是老百姓，我也希望买房子时能够买到好价位，相信你们两位也希望能抄到底。房价涨起来以后会想，现在买是不是不会像原来那么合算了？如果降下去反而不买了，我不主张房地产企业借机提价，借机提价这种事情既害了市场也害了自己，一定要保持冷静的头脑，呵护这个市场，让它稳步发展。
网易财经：孟总提得非常对，我买房就是在去年最高时买的，我怕房价一直涨上去实在买不起了。今天来了几位记者，相信他们在一线采访时也有自己的心得和体验，他们也接触到了很多想要买房的老百姓，接下来问问他们几位的观点。
孟晓苏：他们代表买房的还是卖房的？如果代表的是卖房的，他们一定盼望房价涨。
网易财经：来自中国证券报的这位记者，你了解的情况怎样？
记者：我是来自中国证券报的记者，我在今年3月初买了房，通过开发商内部认购买的。
网易财经：抄到底了。
孟晓苏：祝贺你。
记者：谢谢。现在那边房子非常热销，价格也涨起来了，我个人非常高兴，但有一个疑问，在现在的价位下，谁还会继续出手买房？投资需求还是刚性需求？比如我的同事，他们那时跟我一起看房，但现在又再度陷入了观望。这是一个问题。
第二个问题，我觉得从利率环境来看也是助推房价的重要因素，包括现在打七折的预测，在通胀预期之下如果政策有改变或未来步入加息通道后，购买力是否会被再度削弱，那时房地产的走势又会怎样？两个问题请教在座嘉宾。
易宪容：我来说吧，就房地产来讲，大家会注意到，金融是房地产最核心的概念，金融就是价格，房地产企业其实并不太重要，它只能影响它的成本，在中国的房地产企业利率高一点低一点并不太重要。但对按揭人来讲，利率就十分十分重要，举个最简单的例子，假定买一套房子100万，利率是10%的水平，贷款30年，那么我们连本带利要还132万，在10%时有一个弃二（音）法则，在这种情况下大家可以注意到一个问题，现在利率这么低，大家进入房地产市场，肯定不是只贷一两年或三年，肯定会贷五年以上，如果信贷市场快速增长，像今年的超高速增长，我估计在很短时间内，在明年就会加息。只要经济下行风险一旦降低，股市价格从年初到现在上涨幅度也比较大了，房价也是，这和利率有很大关系，另外大宗商品的价格现在也在上升，短时间内可能不会出现变化，但到半年以后面临的问题就会比较大了，假定现在的信贷政策等不变，问题可能就会比较大了，你想想，个人贷款是长期贷款，利率对长期贷款的影响是非常大的，别看现在有优惠，是七折，但政策是一定会改变的，现在我们的按揭贷款利率比美国还要低，我们七折的贷款利率是4.158%，美国的基准利率比我们要低，但他们的按揭贷款利率比我们要高，是5.3%。所以从按揭贷款利率来说，未来肯定会有大的调整，按揭贷款利率一变化，对房地产市场肯定会产生比较大的影响。
网易财经：利率对于房地产和购房人来说影响是不是很大？
孟晓苏：刚才易老师分析了利率，他是专家，我再来分析分析房价上涨，我研究了很多年，从中国有房地产统计数据开始到现在是21年，这21年里全国的平均房价（不包括农村）年年在上涨，其中前十年的上涨幅度是17%，从98年以后，因为供应量大、老百姓进入市场，98年以后这十年，平均房价每年上涨5.95%，这和易老师说的利息率差不多。我们来看看国家统计局的数据，最近十年里居民收入水平的增长，扣除掉物价上涨因素，平均每年上涨9.5%，如果房价不是上涨，而是下跌，这就意味着绝大多数有房产百姓的家庭资产受损，会造成社会不稳定因素。包括刚才这位年轻的记者，你是有房者，是不同的心态，但现在有很多人没有买房，但我并不认为这个市场中每个人都应该要买房，我大学毕业时住的就是租房，后来才买了房。廉租房一直是我们缺失的一块，我们应该关注房地产市场里有没有适合我的那一部分，并不是所有人都要关心房屋的销售价格，如果没有租赁房就会造成很多不该买房和买不起房的年轻人被逼到市场上，这就出现了骂娘，愤青。还有买不起房的也让人家买房，因为你没有给人家提供适合他的房子。
房价下跌对于二手房出售者，对于众多有房产的居民（在中国有86%的城市家庭），不是好事，但对于买房人来说可能是好事，但持续下跌可能他也不敢买了。
网易财经：利率对于我的影响真的很大，利率低时我会跟银行申请，把还贷利率控制在最低的范围内，请问胡总，市场对于利率的变化有没有那么敏感？
胡景晖：我个人认为利率在过去这些年作为一种宏观调控手段，对市场起的作用并不明显，真正对市场起明显作用的是首付，我们讲房地产宏观调控三轮，为什么第三轮才把房价调下来了呢？因为第三轮出了一个927新政，新政里讲的主要是首付比例，随着购房套数越多就越高，从根本上改变了首付比例。为什么房地产市场又迅速复苏了呢？去年央行12月22日出台的政策，首付可以只付两成。利率是一个几十年的问题，这其中上上下下，搞不清楚每年多少月供，但首付更能起到明显作用，对利率的调整有时候反而和政府的想法相左，那时候我们一而再再而三地加息，目的就是想把房价杀下来，结果越加房价越高。后来我们发现首付比例却成为了最好的杠杆。
易宪容：不是的，我再告诉你一个，这里面有一个核心概念，是我多年一直强调的，要对投资和消费做一个区分。房地产市场中，政府要对消费这部分采取优惠政策，对投资这部分采取市场价格，你想想，首付比例提高了，但是利率也提高了，两者都提高了。首付代表了一个金融杠杆，有多少钱就能投资多少，但利率也决定了他的投资成本，359号文件中有一点，买第二套住房的人的利率比消费人口的利率高30%，不增其他的东西，就只多这30%，这个加上去就能降下投资热潮，这样投资就会少，投资少了会有一个什么概念？无论是房地产产品还是其他产品，投资产品和消费产品有一个根本性的差别：定价不同、需求不同。从投资品来说，只要有一个很好的金融杠杆，市场对价格的预期上升，那么投资需求就是无限的，需求可能只需要买一两套，为了投资你可能买一百套，但如果预期市场会下跌，那投资就不会进去了。
但消费不一样，消费者的预算是刚性的，有钱时价格又合适时就会进去，不合适时我就不进去了。在这种情况下，价格完全由供求关系决定。
网易财经：其实易老师说的就是记者提出的问题，目前小阳春引起的究竟是消费需求还是投资需求，是不是像我们以前看到的山西买房团进来买一百套，是不是这样的情况？
胡景晖：我觉得没有，包括刚才讲的买涨不买跌的问题，很简单，只有当把房地产当做投资品来看的时候才会买涨不买跌，但把房地产当成消费品来看，反而是越降价买得越多，所以为什么汽车都以降价作为促销手段而不是以升价作为促销手段，这两者要区分开。
另外有一点，为什么我说这轮调整没结束？我觉得整个房地产调整的结束还是要以投资客进场为标准来看，现在还早很多。我们看一个指标“交易的套居面积”，套数增加了，但套居面积在下降，比如二手房，在两年前北京一套二手房的套居交易面积是110平米，而在过去所谓的小阳春里，一套二手房的交易面积平均是90平米，就是刚才讲的那些想结婚的，买90平米以下被各种政策刺激出来的人在买，而不是投资客，现在投资客可能更多想去美国抄底了（笑）。
接下来现在有苗头的是我们讲的“改善型需求”，但改善型有很多问题，比如北京市规定六类住房以旧换新新房契税可以按差额征收，既然国家可以拿出140亿来做汽车和家电的以旧换新，我想房产的以旧换新会比家电和和汽车对经济的刺激作用更大，换一套房和换一部车是什么概念？但现在我们的政策，包括税费的减免和对第二套房贷的认定对改善型需求的刺激不是很大。现在价格都上去了，什么人还在买？有几类人群，首先，在08年北京奥运会结束以后，09年北京的拆迁量急剧上升，为了建国60周年大拆大建的地方有多少？而今年的拆迁有一个好的地方，政府按市场价给拆迁款，比如长安街南这块，基本都是按四万一平米给的拆迁款，他们有能力进入市场买房，这是被迫型的改善。
还有一些人，现在这个时间点最热的就是学区房，为什么现在周边的房子卖两三万，为了上中关村二小、为了上人大附中，这种买房是不能等的，价高价低都没关系，孩子已经到岁数了。
另外就是大规模企业迁址，中央电视台、北京电视台都搬到东边，没钱的就在通州了，有钱的就在百子湾到劲松整个那一带。这些人，拆迁、子女上学、单位迁址，由于他的生活状态的改变，你说是短期内找两三万重要还是孩子上学重要？
拿首城国际来讲，很多记者都说一万三四也买了，一万五有，一万六七值不值？大家就要讨论讨论了，我认为市场还是有二次调整和二次触底的需要。
网易财经：刚才林哲在说时，现在房价涨了，我很高兴，这是什么心态？既是消费者，又是投资者的心态。
孟晓苏：买住房作为消费、投资，很多时候很难有区别，包括买第二套房，是为了消费还是为投资？前几年把二套房贷的政策搞那么极端，本身就是有毛病的，老易，对第二套房首先要区别清楚是不是自住，有些人现在是改善型需求，一个老百姓要改善自己的住房条件，他是把他自己的房子卖了让自己全家住大街，然后再买第二套房好享受优惠利率和首付，还是先买一套，装修完了，等味散尽再找机会把第一套房卖了……这些把二套房贷政策搞得很极端，我认为这是一些不了解市场情况的人做出的政策，现在已经开始改变了，但改变还不那么快。
对一般老百姓来说，我知道有很多人，包括一些大学教师，都有第二套房，原来单位分了一套，现在又自己花钱买了一套，他觉得我可以到这里住住，也可以到那里住住，有的出租了，算投资型，也有的自己住。对于现在的一些年轻人买房，应该说他们既是居住，也是投资，刚才说对了，本来住房至少是两种功能，第一是居住功能，第二是投资功能，第三种功能是融资功能，把房子抵出来做小买卖、贷点儿款。第四是养老功能，就是我所提倡的反向抵押贷款，把房子抵押给保险公司用来养老，这四种功能被现在很多专家认可了，保证厉以宁教授也很认可这四种功能。至少在我们面前房子有两种功能，居住功能和投资功能，不是只有温州炒房团才是来投资的，也不一定，也可能是为了子女上学。也不能说老百姓买房都是为了居住，本身对于家庭来说买房就是一种投资。
易宪容：也不是，我举个简单的例子，美国和德国有个简单的区别，是投资还是消费都没有关系，你买一套住房，是100万买的，现在卖出去140万，这40万政府不收你所得税。假定你有第二套住房，没关系，交所得税，而这个所得税的税率特别高。
孟晓苏：把第一套房子卖了，第二套房变成第一套房了，他还给你退税。这种调控很人性化。
易宪容：为什么很多人不去德国炒房呢？在2001、02、03年时，伦敦的房价涨得特别快，疯涨，很多华人觉得法兰克福的房子价格很低，将来肯定会上去，好了，他们就去炒，炒了以后出台了一个政策，搞得他们不仅仅没钱可挣还要亏本，因为他们会限制你，如果你要到这里居住买房就没有关系，但如果你要把我这里的房价炒上去，那是不行的。德国这十年来每年的房价只涨1%。孟总刚才讲了一个东西，市场中的情况确实有很多，但政府可以出政策对市场做区分。第二，为什么要把投资和消费区分开？我一直在考虑一个问题，要让房地产市场持续稳定的发展，比如要发展三十年，一定不能炒作太多，对投资炒作一定要有限定，你要买来投资，是可以投，但一定要限定在某种利润水平上，这样大家进入得就不会太多。说老实话，城市化要三十年，房地产作为持续稳定发展，发展三十年肯定是没有问题的，如果持续炒作，价格一下上来，反而会有害。
本文来源：网易财经
责任编辑：
王晓易_NE0011
