网易财经6月12日讯 最近，中国很多地区房屋销售价格出现反弹，分析人士认为，中国楼市“小阳春”有要出现了。同时，也有报道称，出现了房地产开发商在“自导自演”的假象繁荣。那么，中国楼市真的触底了吗？
6月11日，我爱我家房地产经纪有限公司控股公司副总裁胡景晖在做客网易财经频道“北京观察”栏目时说，在政策刺激效应之下，房价先于其他指标出现明显上涨，但这种上涨缺乏强有力的支撑。目前市场正站在调整的“十字路口”，未来还将继续进行二次甚至三次触底。他认为，投资者重回市场，是楼市真正回暖的标志，不过目前显然还为时尚早。
以下为访谈实录：
胡景晖：要说“触底”的话，触过一次，拿股票来说，从6000点跌到1600，这个底部被确认过三次后才上涨的，我想房地产也是一样，底确实被触及过一次，什么时间呢？就是在今年春节和元旦前后，例子太多了，那时候很多18000的项目卖12000、11000，很多人开玩笑“从广渠门到百子湾血流成河”，那条路上有很多项目，珠江地景，那时候15000，很多低开项目。二手市场，包括原来很有名的美丽山，一万平米的精装抛过一批，谁买到那个时候的房子，就是抄到底了，二手房的价格更惊人，韩国人撤出望京之前，望京的方自在12000左右，今年元旦期间，望京二手房挂牌曾经达到过6000块钱，实际成交量，七八千的很多。还有例子，富力城，在今年最贵的时候23000，今年元旦的时候是一万六七。一手和二手有过一次触底，而且这次触底价格回落非常深，但可惜时间太短了，从3月中下旬（两会结束以后）开始价格又很快被拉升起来，到今天来看，大多数项目的价格已经恢复到08年最高价格的90%左右了，几乎接近于08年的最高价格，甚至在某些区域的二手房价格（挂牌价）已经超过了08年的最高点。
比如我刚才讲的富力城，最高时23000，在今年年初触底时有一万六七成交的，现在有人又挂出25000，甚至挂出30000，包括很多开发商现在喊出的价格甚至高过08年的价格。但我个人不相信就北京而言这一轮房地产从奥运会结束后价格开始出现真正的回落，到3月份，仅仅半年时间北京房地产价格就调整完了，而且价格恢复到08年最高点还高，我觉得这不可能。近期我们看到了一些普及供应量的增加，有人认为35%、20%的自主资金开发比例是救开发商，我不这样认为，实际这会放大市场的供应量，再加上《物业税》的旧事重提，现在的销售不管是一手二手都有被夸大的可能，一手的退房率先不说，二手的很多是往签，比如今年4月份最高的22000套，实际市场成交量就在一万五六左右，一手二手的数据都有水分，但是确实回暖过，有过一轮小阳春，但这个小阳春已经结束了，“底”探过，但很快价格又回升上来。
为什么说小阳春结束？因为小阳春的标志是价格下降、交易量回升，但进入4、5月份以后变成了价格回升、交易量下降。所以小阳春已经结束了，我们在今年夏天又站在了一个比较痛苦的十字路口，到底怎么走？要价格还是要量？我个人认为还有二次触底甚至三次触底的必要，否则我们市场太浮躁了，从去年10月份到今年3月份，六个月就调整完了？我们就可以卖比08年还高的价格？不具备这样的前提。现在开发商特别喜欢用刚性需求，好，我们要说，需求是刚性的，同时预算也是刚性的，我就这么点儿钱，买得起我就买，买不起我就等，这很简单，于是我们看到，在价格迅速回升的同时市场又在观望，市场的数据都比实际数据要滞后一个月，我们感到4月份不如3月份，5月份倒和4月份差不太多。
现在我们站在了一个十字路口，政府希望发生的事情是开发商多拿一些土地，增加开复工的面积，这样对整个经济有拉动作用，增加土地供应量、增加交易量，但房价最好是相对比较平稳。但我觉得遗憾地是，其他几个量还没有涨上来时，价格就在最开始冲上去了，但这个价格很难支撑，除了我们讲的在过去半年的市场交易中，主要是10月22日央行政策刺激起来的，首次置业人群大部分以年轻人结婚需求为主，这部分需求已经被释放完了。
包括98年被急需的一些需求也释放得差不多了，下一轮我们需要引进的是改善型需求，但由于第二套房贷的问题，政府并没有给改善型需求特殊政策，所以改善型需求目前还没有进场，而首次置业的需求已经被释放得差不多了，现在市场上出现了青黄不接，而这个时候开发商和小业主又把房价拉高，这时市场就出现了十字路口，但重要的是，在2007年时购房人相信房价永远会涨，所以拉高价格的结果是交易量跟着放大，09年价格拉高为什么价格摔下来了？因为08年教育了很多购房人，原来18000的房子12000也是照样可以卖的，所以09年在4、5月份价格拉升时交易量是下降的，因为购房人知道：刚性需求的同时预算也是刚性的；购房人见过房价上涨，也见过房价下降。
所以我在这里讲，如果房地产市场要健康发展，不管是二手房小业主还是开发商，还是要根据市场的实际状况和需求状况适时、合理的定价，包括现在统计局已经到七十个城市查开发成本到底是多少了，不管结果是否真实，最起码国家已经去看了，用任志强的话说，看看他老婆的胸罩到底是多大号的。
本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
