万科2008年营业收入达409.9亿元，同比增长15.38%，增速明显下降,其土地平均成本约2003元/平方米。作为全国最大的房地产企业，万科的财务状况可以代表我国房地产业的基本状况和发展前景。
一、我国房地产业现状
1998年我国银行业开始发放个人住房按揭贷款，由此拉开我国房地产业持续十年之久蓬勃发展的序幕。自1998年起至今，十年间，我国城市人均住宅建筑面积从1998年18.66平方米增长到约28平方米，增长了50%。但是，随着我国城镇居民居住条件日益改善，我国商品房价格节节攀高，甚至达到大多数普通城镇居民无法承受的程度。
2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元，按照每户3口人计算，平均每户年均收入47343元，按照城市人均住宅建筑面积28平方米计算，平均每户住宅面积84平方米。为了达到商品住宅价格与平均家庭年收入之比5倍，一套住宅价格应该在24万元左右，平均每平方米价格约2800元左右。
根据深圳市统计局公布的统计数据，2008年深圳市全年人均可支配收入达到26729.31元，比上年增长10%；2008年1-12月深圳市商品房平均销售价格12908.77元/平方米；按照平均每户人口3人计算，平均全年每户可支配收入80187.93元；按照总房价与年家庭收入之比约5倍计算，平均每户可以购置住房面积约
表1 深圳市2007年1月至2008年12月商品房价格走势
单位：元/平方米
数据来源：根据深圳市国土资源和房产管理局数据整理 图1 深圳市2007年1月至2008年12月商品房价格走势
自2007年9起，由于房价与平均家庭年收入之比越来越高于合理水平，深圳等城市商品房价格开始下跌。2008年深圳市商品房竣工面积629.73万平方米，商品房实际销售面积466.71万平方米，销售面积同比下降15.9%。截至 根据国家统计局公布的数据，2008年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%。2008 年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别同比下降了20.3%和20.1%。预计2009年我国房地产行业毛利率可能明显下滑，行业资金紧张。 二、万科财务分析 表2 万科营业收入和净利润分析 货币单位：人民币元
数据来源：万科年度报告 2008年万科的营业收入达到409.9亿元，同比增长15.38%，增速明显下降；由于房地产价格下跌，对可能存在风险的13 个项目计提存货跌价准备12.3 亿元，实现净利润46.4亿元，同比减少-12.74%。2008 年底，万科占全国住宅市场的份额为2.34%，比2007年增加0.27个百分点。 表3 万科资产结构分析 货币单位：人民币元
数据来源：万科年度报告 表4 万科各项资产占总资产比例
2008年万科的负债率持续小幅上升，超过67%；存货结构比较合理，已完工开发产品占总资产6.63%；在建开发产品占总资产37.3%,拟开发产品占总资产29.12%左右。 表5 万科2008年按地域划分销售收入
数据来源：万科2008年度报告 2008年万科的销售收入主要来自珠三角、长三角和环渤海等三个地域。万科在三个地域的销售均价都低于当地的平均商品房价格。 2008年万科实际完成新开工面积523.3 万平方米，比2007 年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%。2008年万科的产品销售中，首次置业和改善性购房比例超过80%，90平方米以下的产品比例接近50%。 表6 万科各月销售情况分析
数据来源：万科年度报告和简报 2008年10月、11月和12月，万科的销售金额连续同比大幅度下降。但是，2009年1月万科的销售面积和销售金额均达到2位数的同比增长率，2月更达到了3位数的同比增长率。我们注意到，2009年1月万科的销售均价比上月环比下降5.2%, 2月比1月环比下降1.74%。 截至 2008 年末，万科已获取的规划中项目106 个，建筑面积合计约2281 万平方米。万科计划2009 年新开工面积约403万平方米，比2008 年实际完成数下调约23%。万科2008年新增项目土地价款合计136.1 亿元，土地的平均成本约2003元/平方米。 三、房地产业的振兴前景 商品房价格应该趋近与平均家庭年收入之比的合理水平，这已经成为各方面的共识。我国商品房价格正在逐渐下跌，趋向合理价位，这为振兴我国房地产业奠定了基础。 通过本轮房地产业的调整，我国房地产业将发生两大变化：一是超额利润消失，行业平均利润趋向社会平均利润；二是大量中小房地产企业或竞争能力弱的大型企业将退出房地产业，行业市场集中度将明显提高，房地产企业的品牌效应越来越重要，商品房质量显著提高。 我们判断哪些房地产企业将成为本轮行业调整的胜出者，主要根据企业的经营策略、存货结构等。 我们判断万科将成为本轮房地产业调整的胜出者，主要依据万科对市场趋势的准确判断以及由此制定的经营策略。正是由于对市场趋势的准确判断，2008年万科率先降价促销，不仅有效地控制了由于商品房价格普跌造成的损失，而且提高了市场份额。 2000年至2004年前后，我国汽车行业的平均利润率达到2位数，远远超过国际汽车业的平均利润率，当时大量资金涌入汽车业。现在，我国汽车业的平均利润率约5%左右，接近国际汽车业的平均水平。尽管2008年万科率先降价销售，净利润同比下降12.74%,净利润率比上年下降3.65个百分点，但是，万科的净利润率仍然达到11.32%。 2009年我国房地产价格仍然向合理价位趋近，房地产业的平均利润率也将向社会平均利润率趋近。识时务者为俊杰，顺势者昌，逆势者亡。这些大家熟知的成语将成为2009年决定我国房地产企业生死存亡的标准。
本文来源：网易财经
作者：刘姝威 董博
责任编辑：
王晓易_NE0011
