抱拥斯洛伐克城堡

国人到海外炒房的风潮已经愈演愈烈，金融海啸非但没有打压到这股势头，反而为资本的输出创造了更多可能。在这些炒房团的带动下，与房地产投资相关的“城堡购买话题”也重新浮出水面，完全是三四年前的轮回。不过，国内的买家对于城堡的购买却一直停留在几年之前的水平，且购买城堡之外，往往缺乏经营。

购买城堡是很复杂的投资行为。它可能只是一种简单的情感投资，为的是一尝儿时拥有一座城堡的梦想，也可能是一种纯粹的商业行为，但你却很难将它清楚地划分为房地产投资或艺术品投资，因为城堡本身所占据的面积属于土地资源的内容固然没错，而它身上凝结的与历史有关的东西又总是区别于其他建筑。这也使得购买城堡这一行为变得更加复杂。

我们在斯洛伐克遇到梅勒普（Mehlhop），他刚成为一座城堡的新主人。他本来有机会在不久的将来“免费”继承一座城堡的（他的大伯父和叔叔在德国和奥地利分别拥有各自的城堡），但他等不及那一天，便自己掏腰包买了，典型的情感投资。不过，即使像梅勒普这样，买一座城堡的目的就是买一个家，你在改造这个家的时候依然要在政府的监督下进行，原因很简单：你是在一个历史文物上面动土，由不得“肆意妄为”。城堡作为私人用途尚且这样，那些想要蜕变成酒店、会议中心或度假村的城堡，限制就更大了，所有的设想都必须在一个严格的框架下进行，稍有差池，马上“罚单”伺候。

有点不可思议，却是铁打的事实，购买城堡并非想象般容易。有人可能会说：当然不容易，首先钱就是一个问题。而事实上，钱已经不是很大的问题，有些城堡简直便宜得如同白送，许多人在城堡购买中面临的难题往往是在金钱的交易完成之后，或者不知道如何处置，或者处置不当。因此，在购买城堡之前，除了实地考察之外，一定要找人专门评估，否则，后果必是后悔。

我们选择重新提起购买城堡的话题，还因为本刊记者在周游斯洛伐克的过程中，与一般民众、城堡拥有者、当地文物保护协会和专家都作了详细的交流，我们有理由相信斯洛伐克已经成为继法国、西班牙之后新的“城堡销售市场”，且这个市场正在慢慢成熟。不需要多久，各地的城堡收购团就会在这里“抢占”城池，仿佛回到了中世纪的局面，只是那时候，没有中国人的身影，今天大概不会了。

为什么去斯洛伐克买城堡

理由一：城堡之国

根据历史记载，过去在斯洛伐克约有300 个家城堡，现在的斯洛伐克地图上能找到168 个，其中的108 个城堡属于国家保护古迹，是名副其实的“城堡之国”。

从数量上看，斯洛伐克所拥有的城堡数量足以让欧洲的许多国家汗颜，而现场看过这些古老建筑的人，又常常有“百闻不如一见”的感叹，既而就想占为己有。斯洛伐克的城堡就是这么容易挑起贪欲。随便说出这个国家的几件“藏品”都能引发惊叹：波切尼斯城堡，斯洛伐克最古老而著名的城堡之一，收藏十分丰富，并且是美国迪士尼乐园睡美人城堡的灵感来源；首都“四腿朝上的”布拉斯特拉发城堡，好像专为欣赏多瑙河而成；还有文化遗产的斯皮思城堡，Gemer 地区最古老保存也最好的霍尔卡城堡，最美丽的奥拉瓦城堡等等。

尽管不是每一座城堡都会被挂牌出售，但多而美的存在自然而然能提高购买者的挑选眼光，让你知道什么是好的，什么是更好的。

理由二：适合改造

有人说购买城堡不仅是一项房地产置业，同时是在做一项艺术收藏。这句话说得在理，但它也首先承认了这是一种商业行为。不得不承认，现在许多人购买城堡并不是为了圆儿时的一个什么梦想，他们可能更多的是做一种投资，所以在购买了城堡之后，还需要改造城堡。从这一点上讲，斯洛伐克的城堡的可塑性也在欧洲名列前茅。

众所周知，斯洛伐克是一个缺少重工业的国家，这一点的好像是它比东欧其他国家的污染都要少，加上城市又有超过40% 的森林覆盖率，养育了多种的野生动物，如鹿，熊等。此外，斯洛伐克温泉和岩洞资源都非常丰富，国家不大，却有100 个矿泉疗养地。这些天然的因素却能帮助投资者省去许多人工，比如，你想把城堡改造成高尔夫球场，周围美丽的植被已经是个良好的开端，比如，你想把城堡改造成高级酒店，附近丰富的地热已经是现成的干净能源……

在斯洛伐克，地理位置和周边环境是古堡的价格的关键因素。总的来说，购买一个小的庄园，大约需要花上5万-25万欧元，而大一些的建筑，也不会超过90万欧元，位于城市里的中产阶级的房子大约2.5 万-12.5 万欧元，乡间的房子要便宜一些，有的2500 欧元就能买到。

理由三：政策支持

在共产党治理斯洛伐克期间，城堡都收归国有，由于有些古迹已经破败不堪，不成规模，政府又无力花费金钱在有些项目的维修和保护上，于是在2002年时，政府开始颁布法律允许私人包括外国人购买城堡，且以鼓励政策为主。

斯洛伐克古迹保护协会将那些待售的城堡列了一份名单放在网站上，吸引那些有钱也有时间的人对其进行购买重建，然后重新使用，待售的城堡遍布全国，价格不一。你可以花上17.5 万英镑购买一个12 世纪的古迹，也可以花1.45万英镑购买一座庄园，你还可以参与一个17 世纪的六边形城堡的竞标。

购买城堡的外国人需要在斯洛伐克注册公司（欧盟的国家例外），而且每个购买者要提交一份重建计划给区域保护协会。在售后如果没有遵照这个计划执行的话，将对其执行罚款。可见这项政策是跟进式，你可能会从中尝到意想不到的甜头，但如果“辜负”了政策的期望，苦头则会接踵而来。但这一法律仍吸引了很多西欧国家的人，虽然古迹协会拒绝透露意向购买人的资料，但是大多数咨询的人都是商人和小企业主，他们正在寻找一个办公场所，或者想投资于旅游业以及娱乐。

斯洛伐克待售城堡一览

1、Holic 城堡

这座城堡有一段非常不好的出售经历。有段时间，它是被政客和投机者据为己有，1991 年时，它的产权转成一个简单的具有纪念性的建筑。5 年之后，政府以1800 万克朗的价格卖给一家私人公司，后来公司主人从银行贷了几百万克朗（银行之后倒闭），这笔钱却并没有花在城堡上。

2、Jablonica 城堡

这座城堡经过了一次整修，适合做住宅。

3、Trstin 城堡

这是一座各方面都保存得很好的城堡。

4、Uhrovec 城堡

修建于13 世纪，位于Nitric 丘陵，堡垒中的教堂保存完好。历史上，它曾几次易手，拥有者都是显赫之人，因此文化底蕴很足，目前有几个专门从事文化保护的基金会都对它兴趣浓厚。

5、Jasenica 城堡

一座小型的城堡，更像是庄园。

6、Mosovce 城堡

18 世纪后期的产物，巴洛克风格与洛可可风格结合，在城堡的中间还有一个英国式的花园。1911 年，人们又在城堡里新建了一个哥特式的陵园。这里经常被用于举办各种会展，当地人在此展销自己的工具和传统手工艺品，非常热闹。附近还有斯洛伐克著名诗人Ján Kollár的纪念碑。

7、Necpaly 城堡

一座相对年轻的城堡，修建于17 世纪。

8、Turciansk Stiavnicka 城堡

坐落在森林的旁边，秋天尤其舒服。另外这个城堡虽然不大，却还附带一个小教堂。周围绿草依依，马上让人联想到一个不错的高尔夫球场。

9、Dolna Micna 城堡

这座城堡从外面看起来很小，其实内里很大，且格局很好，空间得到充分的利用，适合买来改造成酒店。

10、Liptovsky Jan 城堡

这座修建于19 世纪的城堡地理位置得天独厚，它在高矮塔特拉山的边上，同时，还有著名的Liptovska Mara，源源不断地提供热能，附近有不少温泉。因为修建年代较近，不仅设计更偏现代，里面的设施也比较齐全，水、电、气，应有尽有，是很好的投资选择。

11、Cachtice 城堡

这一城堡因为它的主人血腥伯爵夫人ElisabethBathory 而出名。Elisabeth 出生于1560 年的匈牙利，后来在城堡中举办过订婚仪式，关于她的传闻很多，有无数的情人，在城堡中沐浴年轻女孩的鲜血以葆青春美丽。目前我们所能看到的城堡是“家徒四壁，头上无盖，不遮风，不挡雨”。一度，一个从捷克移民到美国的演员Vaclav Kabourek 想购买这座城堡， 但由于没有交书面申请而没有成功。

12 Beckov 城堡

建于12 世纪，位于斯洛伐克中部绿色地带，可俯瞰壮观的建筑及街景，不过有部分建筑已经损坏，标价7000 多欧元。

13、Jelsava 城堡

13 世纪的战地要塞，多用作兵营。虽然不见刀光剑影，建筑本身虽然早已残破，但让人能感觉到当时的气势。

14、Betlanovce 城堡

修建于1564 － 1568 年间，是斯洛伐克最出名的建筑之一，距离天堂一般的国家公园只有1 公里远，而从这里前往Poprad 国际机场也仅有12 公里。城堡里有美丽的花园，附近有牧场，可以在里面养马，其乐融融。

15、Kluknava 城堡

由于缺乏修整和照料，城堡周围和里面都杂草丛生，有些屋顶已经坍塌，但不算严重，比较适合做私人住宅。

16、Licartovce 城堡

坐落在半山腰之上，完好程度在众多城堡算佳。外墙颜色已经有了现代的味道，感觉倒不像城堡了。

17、Terna 城堡

与其说是城堡，倒不如说是一座比较大的房子。说实话，如果要我挑的话，我不会选择购买它，因为它的样子实在太普通了。

18、Hanusovce 城堡

这座城堡也不大，但至少看起来已经有了城堡的FEEL了，而且损坏不是太严重。

如何选购斯洛伐克城堡

Livia Lukacova 斯洛伐克旅游局外事办公室负责人

BT: 在斯洛伐克，现在有多少城堡待售？这些城堡是怎样分布的？这些待售城堡中，保存状况如何？城堡的购买者需要准备多少钱才能购买城堡？

Lukacova: 在斯洛伐克有一些城堡代售，或者是私人所有，或者属于当地政府，价格取决于卖家。例如有的城堡卖1 美元，但是你得清除，城堡的维修要花掉买家不少的钱，在许多案例中，要求两年之内对城堡进行维修。这些城堡有保存好的，也有非常差的。

BT: 这些待售城堡的周边环境如何？他们的邻居将会是谁？

Lukacova: 城堡通常远离城市或镇中心，有的城堡在公园里或森林里或旁边就是葡萄庄园，环境都相当安静。

BT: 城堡的购买者，将向谁购买城堡？

Lukacova: 地产代理公司的手册上有。

BT: 如果是一个外国人( 如中国人) 想在斯洛伐克购买一座城堡，手续复杂吗？

Lukacova: 外国人可以在斯洛伐克购买城堡。购买城堡和估计它的价值是一个非常有挑战性的工作，买家有明确的目标，而卖家又愿意卖，这件事情就成了。

BT: 他们在购买城堡时，必须支付全额款项吗？在购买和改建过程中，可以向当地银行借贷吗？

Lukacova: 可以贷款，但是却不可能全部贷款。有首付款，剩下的可以通过抵押房产向当地金融机构贷款。总的来说，并不容易。

BT: 城堡的修复费用，是由购买方自己进行估价，或买卖双方共同估价？

Lukacova: 买家必须自己雇请公司对于必要的维修费用进行估价。修复必须在文化历史保护部门的监督下完成，你可以去建筑办公室寻求帮助。

BT: 购买了城堡之后，属于终生财产吗？可以由他的后人继承吗？可以自由买卖吗？

Lukacova: 一旦你购买了城堡，它就是属于你的了。你可以留给自己的子孙，也可以在修复后，重新卖掉。

BT: 购买了城堡的人，想改建成自己想要的样子，有哪些是可以做的，哪些是不可以做的？

Lukacova: 结构的变化是不允许的，这些都由文化遗产办公室进行监督。维修必须参考城堡的原始结构进行。

买了城堡之后怎么办

朋友们一直觉得他们给自己平白无故地找了很多麻烦，但是安（Ann ）和大卫? 达瑞奥（David Darrell）觉得购买城堡并对其改建和维修是一件“虽痛但快乐的事，值得付出”。

安和大卫是一对英国夫妇。大卫是一个注册会计师，安有自己的几家小公司，包括设计、通信和美容店。2004 年2月，他们卖掉自己的产业和房产，花了大约6 个月的时间在欧洲旅行，开始寻找他们下半生的归宿。现在，他们在距离斯洛伐克首都布拉斯特拉发45 分钟车程的地方，拥有了有300 年历史的Salgovce 城堡，这座城堡由匈牙利贵族Baron Salgo 建造，坐拥40 英亩的壮观田野风光和大片的葡萄园，紧挨著名的Spa 小镇Piestany。

购买这座城堡花费了9.45 万欧元，但将一个岩块剥落的城堡改建成一个精品酒店却花了他们100 多万欧元。几乎所有的东西都是从国外买来的。安跑到威尼斯去买灯饰，去法国和西班牙买家具来装饰12 间套房以及所有普通房间，还有古董和匈牙利的家具和镜子，以及华丽的丝绸和远东的天花板。

而且，他们在改建过程中受到了很大的限制，斯洛伐克文化部的代表检查得很严，要保证城堡的外观以及城堡的颜色不被改变。“我们费了两年的时间，才让这儿的电力得到正常的供应。施工也是困难重重，”大卫说，“我们差点被第一批施工人员整疯了，施工质量差，达不到要求，不停地返工。”生活在当地也没有那么容易，安很苦恼：“我们已经学了斯洛伐克语，但是要想把音发对太难了。很多时候人都想半途而废，一方威胁另外一方要回英国去。但是我们还是很看好斯洛伐克的高端酒店市场，斯洛伐克是欧洲的中心，距离维也纳和布达佩斯都只有1 小时的路程。”

安和大卫天生乐观，他们觉得邻居们一定会喜欢他们，不过，却遭到了嫉妒、猜疑、怨恨。安说：“我们很无辜，因为村子里的东西一贯都是平均分配的，许多当地人推着车轮从我们的土地上碾过，一个老太太跑到我们的树上摘核桃，150 棵樱桃树和200 棵苹果树也是同样的命运，后来我们干脆就将成箱的水果直接送给他们。”

虽然艰难，但是安说：“这不就是我们所想要的历险吗？我们爱这座城堡和斯洛伐克，这是一个美丽的地方，夏季比较长，冬天下雪，山景很壮观，路上很安静，不能奢求更多了。”

在这家城堡酒店的小礼拜堂里，安和大卫重新宣誓了他们的婚礼宣言，客人们也可以租用这里来举办婚礼。

对安和大卫来说，在斯洛伐克最好的事情就是，当休息的时候，大卫问安，你想去哪里吃午餐？斯洛伐克，奥地利，匈牙利还是捷克？这怕是连巫师都没有想到的好事。

全球城堡变身经典案例

全球的城堡主把城堡化身为什么？这恐怕也是期望购买者感兴趣的问题，自己居住当然也有的，但从目前看来，大部分的主人还是将城堡变成了酒店，从而吸引更多的人来体验当时贵族的生活状态。不过，由于城堡的格局还有城堡本身作为古建筑受法律的保护，在改建过程中亦受到很大的限制，但也不乏成功的案例，我们挑出其中的几个，供大家参考。

1 从城堡到酒店

Gwrych 城堡

城堡位于英国Abergele 郊区，在快要坍塌之前，总部位于西约克郡的Clayton Hotels 以85 万英镑的价格买下，准备在这两年花600 万英镑进行重建，但是会保持它最初的样子。

Castelletto de Montebenichi 城堡

位于意大利托斯卡纳乡村，Castelleto de Montebenichi 城堡酒店是一座12 世纪的建筑，但是却拥有21 世纪的现代化设施。壁画，古代的绘画，雕刻，以及考古发现集中在城堡的大厅。除此之外，这里还有一个全景游泳池、桑拿、浴缸和健身设施。价格为123 欧/ 晚。

Castle ten Berghe 城堡

距离比利时的布鲁日不远，步行即可抵达，Castle ten Berghe 是领略历史城市的完美地方，同时也可以欣赏到比利时的山水，城堡现在有8 间客房，属于哥特式建筑，绕以护城河，完全可以逃离喧嚣的车道。房价(专题)为95 欧元/ 晚。

2 从酒店到博物馆

卢帕卡城堡

斯洛伐克的卢帕卡（Lupca）城堡被Zeleziarne Podbrezova 钢铁厂公司在2002 年花费2100 万克朗（斯洛伐克当地货币，1 元人民币=3 克朗）买下，并将在之后的10年投资1 亿克朗希望可以恢复到城堡13 世纪上半叶时的样子。将来的城堡会成为博物馆，可能还有会议中心和酒店。

3 从酒店到办公室

哈里克城堡

斯洛伐克班斯卡比斯特瑞卡（Banska Bystrica）城的哈里克（Halic）城堡已经卖给了一个总部在首都布拉斯特拉发的公司，名字不详知，但据说城堡会成为该公司的另一个办公地点。

4 从酒店到表演馆

Liptovsky Hradok 城堡

这座城堡的命运还不错，2001 年，Dagmar Machova 提出了申请，在他的计划中，这座13 世纪的城堡经过改造之后，不仅可以成为奢华的住宿地，而且，还用它来举办音乐会、展览和一些仪式。

5 从城堡到家

比尔城堡

爱尔兰的比尔城堡一直住着帕逊家族，比尔城堡是一座哥特风格的建筑。它不像一般的城堡通常居于市郊或乡间而是坐落在比尔市中。这里有4500余种花卉，其中很多都是罗斯伯爵从中国云南带到爱尔兰的。

（文章来自《商务旅行》） (本文来源：21世纪经济报道 )