商业社会的“心醉乌托邦”
近日，万科的经济型租赁房项目——万汇楼正式“满月”，这个由万科出资兴建、号称纯公益项目，入住率已超过七成。据了解，租客多是来广州“闯世界”的南漂一族，职业分布广泛，包括公务员、教师、工人、设计师、工程师、个体户、IT、服务员等，也有追求个性的艺术家。
万汇楼位于广州金沙洲，是一座高6层、直径72米、外圆内方的巨大建筑，整体采用了酷似客家围屋的设计，外立面装修简洁明快，充满浪漫主义色彩。据悉，万汇楼共有286间公寓和8间旅社供出租，最多可容纳1800人，其中普通公寓套内使用面积以30—40平方米为主，月租金在450元左右，如果两人合租，每人承担的月租金只有200余元；青年旅社可以以天为租住单位，日租金50元。以广州的房租价格水平，万汇楼的性价比无可匹敌。
由于万汇楼目前定位是一个纯公益项目，暂不收取物业管理费，并提倡业主自治，而入伙刚刚一月的业主们也自发形成了“自愿清洁制度”，以创造一个干净、舒适的生活环境。据悉，“自愿清洁制度”包括两个方面，一是善心的垃圾收集，租户把每家各自的垃圾拿到一楼指定的垃圾箱；二是“每层楼轮流值班制度”，共同打扫公共空间。万汇楼有关负责人表示，社区将定期举办优秀租户评选，义务劳动可获得加分。除了业主自治，共同的背景、一个月的聚居生活还让万汇楼各租户团结一心，友爱互助：窜门吃饭、一起打球、QQ聊天、共同分享奥运的快乐……。目前，整个小区拥有10余位志愿者协会成员，2位红十字会成员，登记的客户大部分都愿意为其他人做些力所能及的事情，例如义务劳动、专业培训、带小朋友玩等。据了解，万科还将引导住户成立自治委员会，以建设积极健康的社区文化。
然而这番景象出现在商业气息十足的广州，多少会显得有些不真实，甚至另类，让人想起电视剧《奋斗》中的LOFT风格住宅——“心碎乌托邦”，不同的是万汇楼摒弃了懒散和颓废的气息，更像一个小型的共产主义公社，仿佛是一座悬浮在现实商业社会中的“心醉乌托邦”。
“公益项目”暂无商业模式
以公益名义推出的性价比出众的万汇楼，用万科的表达方式叫做“探索解决城市中低收入人群的居住问题的实验”，然而“实验”成功与否的关键，就是是否具具有可持续性和可复制性，又不得不回到问题的本身——能否形成可行的商业模式。
今日，网易财经从广州万科总经理办公室了解到，万汇楼项目虽然是广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目，在策划调研和实际运营试验过程中，得到广东省建设厅、广州市房改办住建办的关注和指导，并接受国家住房与城乡建设部的考察调研，但在万汇楼在开发过程中，并未享受相关政策扶持，土地通过市场化形式获取、税费也是按照商品住宅缴纳，与普通商业住宅开发没有不同。
从单从数据来看，万汇楼占地9000平方米，建筑面积12200平方米，以广州的开发成本估算，至少需要2000万以上的投资。目前约物业管理投入约10人，由此产生每年几十万的管理成本。在收入方面，286间公寓，约月租金在450元；8间旅社，日租金50元。可以算出，在维持较高入住率的情况下全年租金收入约100万左右，由于对租客免收物业管理费，扣除约几十万的物业管理成本，项目的年盈利能力最多可能只有几十万，相比至少2000万的投资，收回投资的周期需几十年，年投资回报率微乎其微。
而广州万科方面也坦言：目前项目定位是公益性的，暂无商业模式。
万科意图 公益还是商业？
万科一再强调，万汇楼是一个公益性实验，意在探索解决城市中低收入人群的居住问题。因而推出这个试验项目，进行设计方案、管理方式、市场租赁等各方面的探索。有一点不可否认的是，不论处于何种目的，万汇楼都有着积极的社会意义。
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本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
