“迪士尼”预期再度升温 7公司地产升值箭在弦上

2008-06-16 06:22:21 来源: 理财周报(北京)
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理财周报记者 李冰心 陈光/文

迪士尼落成带动的首先是浦东新区旅游业发展的氛围,进而带动浦东周边商业地产价格未来可能高达数倍的上涨。”东方证券的一份报告说。

界龙实业(600836.SH):

迪士尼第一股的里外之分

界龙300多亩土地就实实在在摆在迪士尼大门的正对面。

界龙实业坦承目前可以确定的是,在浦东黄楼附近有300亩土地,是公司厂房建设预留地。而且与这块土地紧邻的是一块政府预留地,具体用途公司并不清楚。“如果这块土地就是供迪士尼开发所用,那么我们就是迪士尼的邻居,可现在还不得而知。”界龙实业董秘楼福良表示。目前政府规划未定,将来如何变化还是未知数,所以公司会不会出让这300亩厂房土地,现在还言之过早。

目前上海川沙地区的商业地块的拍卖价格在600万元-1000万元/亩。公司拥有产权证明的土地面积约250亩,正在办理有关权证的土地面积约100余亩。按照国际行情迪士尼周边地价基本是城市中心豪华地段商业地价的1-2倍,目前公司拥有的土地达300余亩,保守估计价值在假设成立下将达35亿元,若按拍卖地块收入70%分配给企业(还需计提所得税)计,界龙实业该项拍卖收入或超过20亿元,每股净资产增值超过11元。但是东方证券分析师王树娟(已于近日离职)指出,如果界龙现有厂房上动迁的话,由于涉及政府重大项目建设,相关补贴不会很高,反而会影响公司业绩,在周边反而更好。

张江高科(600895.SH):

中区已做好准备

“如果迪士尼确定选址浦东川沙南汇交汇处,公司从中受惠,而我们已经做好了充分准备”,张江高科董秘周丽辉表示。张江高科公司目前控股孙桥现代农业园区,与迪士尼只有3公里距离的14平方公里的低成本土地,在川扬河以南还有近5平方公里的智慧岛项目的南扩土地贮备(即中区)距迪士尼只有5公里。而公司已经做好了智慧岛项目的相关规划,包括科技主题公园、配套文娱、商业、商务等区域,未来中环匝道从中区东南角下来之后直接连到迪士尼用地。

“集团也明确了将所持有的10平方公司可开发土地中的成熟项目逐步注入上市公司。”兴业证券认为,张江高科技园区中区的开发将是未来几年公司的亮点。“公司的未来几年业绩增长其实很确定”,安信证券认为,张江高科园区已是国内发展最好的高科技园区,并有潜质成为中国的“硅谷”。

浦东金桥

300亩远近之间的租金想象

可以预见的是,如果迪士尼落地,推高区域房产价格水平,仅租金上涨一项,浦东金桥就将享受巨大的收益。浦东金桥拥有的金桥工业区总体规划面积24平方公里,分为东部、西部和南部三大区域,其中占地3.7平方公里的西部生活区和2.8平方公里的南部出口加工业区距离规划中的迪士尼占地较近。

具体产业而言,公司目前开发建设有“碧云品牌”高档社区,以及新金桥广场在内的多个商业地产项目。同时,20万平方米的工业厂房则是浦东金桥分享迪士尼红利的另一大倚仗,约300亩,属于金桥出口加工区南区,与浦东川沙镇仅一河之隔,距离未来迪士尼核心区也只有10公里之远。虽然具有地利之便,但从其地块上获得收益道路还十分曲折。问题首先是土地性质变更有难度。目前金桥拥有的20万平方米厂房为工业用地,如果想要从迪士尼中分得一杯羹,必须将其转变为商业用途,这还需要操作上进一步努力。问题之二在于这部分土地开发利用有难度。除了土地被分割无法形成规模之外,大部分地块尚未完成七通一平,还有部分地块存在拆迁难题。同时,根据浦东金桥总经理沈荣的表述,“这0.8平方公里土地开发的成本很高,同时也不具备注入上市公司的条件,母公司方面至今并没有相关处理方案,也未提起注入事宜。”不过,根据研究人员介绍,浦东园区类公司近期资本运作的力度非常大。

深长城、中华企业

直接收益住宅价格飙升

深长城是房价刺激的直接受益者。深长城在迪士尼区域的产业主要是中环墅项目,它位于张江高科技园区南端,占地面积1.19万平方米,规划368套别墅,离迪士尼只有5分钟车程,绝对路线最近。根据目前迪士尼周边地区房价情况,从2008年年初有迪士尼消息传出至今,相关楼盘价格上涨幅度均在30%左右,而别墅等高档住宅上涨幅度更大。据此推算,深长城在中环墅拥有的300多套房产,其资产增值至少在30%以上。某私募研究人员认为,受迪士尼刺激房价,中环墅项目完成预期,至少将获得2-3亿利润,加之这两年处于项目结算期,房价的上涨将对公司业绩构成实质利好。

另一个能够从房价上涨中获得收益的是中华企业。中华企业及其下属控股公司古北集团和上房经营集团,合计斥资50多亿元投资上海南汇板块,三个项目分别为大型公寓住宅、联排别墅和独栋别墅项目,总规模超过77万平方米,分别位于周浦、航头和惠南,初期“两河流域·南郊中华园”项目20万平方米别墅即将上市。尤其值得注意的是其受让的三灶镇曙光村6/2丘地块项目,位于迪士尼南汇地块规划区的核心位置,该地块位于南六公路以东,沪南公路以北,占地面积145409平方米,如果迪士尼传闻位置确切,则对其这个项目有直接利好。

外高桥新黄浦:潜在的双重收益

虽然距离迪士尼核心区距离较远,但雄厚的外高桥、新黄浦仍然有可能从两个方面分到一杯羹:第一是地产升值,第二是参与开发。

外高桥开发的外高桥保税开发区在迪士尼区域东北,直线距离在20公里左右。项目包括商业地产、工业地产等多个领域,如果迪士尼建成,川沙地区将成为上海新的经济发展一极,外高桥也会在其辐射之下。外高桥也能从迪士尼带来的地价上涨、租金上涨、房价上涨中获得收益。

另一方面,迪士尼开发是一个总投资额数百亿的大项目,不可能由某一个公司进行开发,根据市场人士分析,上海实力雄厚的地产企业都将能够参与项目开发。外高桥、新黄浦由于近十年的发展,无论在资金还是技术方面都拥有丰富的经验和积累,加之公司在上海本地的资源,参与迪士尼,收益迪士尼可能性非常大。不过同样值得注意的是,按照目前传出的消息,迪士尼先期开发商将由陆家嘴等浦东地产企业牵头,外高桥、新黄浦等企业暂没有参与,因而其收益规模还需要等待后期观察。

洪道聪 本文来源:理财周报 责任编辑:王晓易_NE0011
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